TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00495 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6IX

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 9 septembre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. DU DOLLERBAECHLEIN

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DESCHILDRE, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 1er juillet 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2022, la SCI DU DOLLERBAECHLEIN a donné à bail un local commercial situé [Adresse 5]), à la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, moyennant un loyer mensuel initial de 2 708,33 euros HT et hors charges, dans le cadre d’un bail commercial de sous-location.

Par assignation signifiée le 19 août 2024, la SCI DU DOLLERBAECHLEIN a attrait la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, devant la juridiction des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1er juillet 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI DU DOLLERBAECHLEIN demande à la juridiction des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SCI DU DOLLERBAECHLEIN et la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, à la date du 26 février 2024,

— ordonner l’expulsion de la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, ainsi que de tous tiers de son fait à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, à lui payer une somme provisionnelle de 31 140,32 euros TTC, correspondant aux loyers restant dus jusqu’au 25 février 2024, outre la somme de provisionnelle de 2 491,23 euros TTC, correspondant à la clause pénale insérée au contrat de bail,

— condamner la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 217,14 euros TTC par jour à compter du 26 février 2024 jusqu’à son évacuation complète, ainsi que de tous tiers de son fait et de l’intégralité de son matériel et de ses marchandises entreposées sur place,

— condamner la société SEFALA, exploitant sous l’enseigne PROPAG, à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût des deux commandements, soit la somme de 324,80 euros.

Suivant conclusions déposées le 29 avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société SEFALA demande à la juridiction des référés de :

— constater que le bail a été signé par la société SEFALA au nom et pour le compte de la société S2L,

— débouter la SCI DU DOLLERBAECHLEIN de ses fins et prétentions,

— condamner la SCI DU DOLLERBAECHLEIN au paiement de la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la SCI DU DOLLERBAECHLEIN fait grief à la société SEFALA de ne pas s’acquitter régulièrement des loyers échus depuis le deuxième trimestre de l’année 2023.

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de sous-location, qu’elle a fait signifier à la société SEFALA le 25 janvier 2024.

Pour s’opposer à la demande, la société SEFALA soutient que les parties seraient expressément convenues, dès la signature du bail du 2 juin 2022, que celui-ci serait signé au nom et pour le compte de sa filiale en formation, la société S2L, qui serait seule débitrice des engagements nés du contrat de sous-location.

Il ressort toutefois du contrat de sous-location du 2 juin 2022 que celui-ci a été conclu entre la SCI DU DOLLERBAECHLEIN en qualité de bailleur ou de locataire principal d’une part, et la société SEFALA d’autre part, en qualité de preneur.

Aucune mention n’est portée à l’acte concernant une société en cours de formation au nom ou pour le compte de laquelle la société SEFALA interviendrait, pour une reprise par cette société de l’engagement souscrit à son immatriculation.

La commune intention alléguée par la société SEFALA lors de la signature du contrat ne saurait résulter d’une autorisation de domiciliation de siège social délivrée le 12 octobre 2022 par le propriétaire du local, la société ALSABAIL – ALSACIENNE DE CREDIT IMMOBILIER, à la société S2L, étant rappelé qu’un tel document ne vaut pas titre d’occupation. Elle ne saurait davantage être déduite de son seul courriel du 5 octobre 2022, dans lequel elle écrit : “je vous rassure le loyer de septembre a bien été viré, fin de semaine dernière, pour le quatrième trimestre, j’aurais aimé le payer directement par le magasin de [Localité 8], la création de celui-ci commence un peu à trainer dans le temps, dans les jours qui viennent, si ça continue de trainer je paierai à partir du magasin de St Nabord (SARL SEFALA) (…)”.

Il importe également de relever que dans un courrier du 2 avril 2025, la SELARL [S] & ASSOCIES, ès qualité de mandataire liquidateur de la société S2L, relevait que la société S2L avait déjà quitté les lieux à la date de la liquidation et que les agencements et les mobiliers d’exploitation avaient déjà été repris par la société SEFALA.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le contrat de sous-location du 2 juin 2022 demeure parfaitement opposable à la société SEFALA.

En conséquence, les sommes dues par la société SEFALA n’ayant pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est donc acquise à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN.

Dans ces conditions, la société SEFALA, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SCI DU DOLLERBAECHLEIN sollicite la condamnation de la société SEFALA à lui payer la somme de 31 140,32 euros TTC, correspondant aux loyers restant du jusqu’au 25 février 2024, outre la somme de provisionnelle de 2 491,23 euros TTC, correspondant à la clause pénale insérée au contrat de bail.

Il importe de rappeler que l’obligation de payer le loyer résulte des effets du bail qui fait la loi entre les parties, et non pas de l’édition d’une facture. Dès lors, l’argument de la société SEFALA tiré de ce que des factures ont été établies au nom de la société S2L est inopérant.

En conséquence, il convient de condamner la société SEFALA à payer à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN ladite somme à titre de provision.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société SEFALA est également redevable à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référé est fondé à fixer à un montant de 3 948,12 euros par mois (sur la base d’un loyer de 11 844,42 euros au titre du premier trimestre 2024), du 1er avril 2024 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Enfin, l’article 23 intitulé “Clause résolutoire” du contrat de bail, prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, s’analyse en une clause pénale et est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste selon les termes de l’article 1231-5 du code civil.

Or, le cumul des demandes au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la majoration de 8 % des impayés de loyer, en application de l’article 20 du contrat de bail, est de nature à constituer un avantage excessif au bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société SEFALA, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SCI DU DOLLERBAECHLEIN et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location en date du 2 juin 2022, liant la SCI DU DOLLERBAECHLEIN à la société SEFALA, concernant la location du local à usage commercial situé [Adresse 4] ;

CONDAMNONS la société SEFALA, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS la société SEFALA à payer à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN la somme provisionnelle de 31 140, 32 € (trente et un mille cent quarante euros et trente deux centimes) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 février 2024 ;

CONDAMNONS la société SEFALA à payer à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 3 948,12 € (trois mille neuf cent quarante huit euros et douze centimes) par mois, du 1er avril 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI DU DOLLERBAECHLEIN ;

CONDAMNONS la société SEFALA à payer à la SCI DU DOLLERBAECHLEIN la somme de 1 000 € (mille euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SEFALA aux dépens, comprenant les frais du commandement du 25 janvier 2024 s’élevant à la somme de 251,76 € (deux cent cinquante et un euros et soixante seize centimes) ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,