TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02003 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5WB

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 9] [Adresse 3], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [F],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

Exposé des faits

Suivant contrat de bail d’habitation de logement conventionné conclu le 15 septembre 2022, la SA [Adresse 8] (la Société 3 F) a donné en location à M. [X] [F] un appartement A068L-0333 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel qui était alors de 454.13 € outre une provision sur charges générales de 128.94 €, une provision charges de chauffage collectif de 76.94€, une provision eau chaude de 48.95€ et une provision eau froide de 41.443€ soit une somme mensuelle totale de 750.39€.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier du 5 mai 2023, la société 3 F a fait signifier à M. [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance en principal de 1340.01 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2023.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2024, la société 3 F a assigné M. [X] [F] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à payer l’arriéré de loyers et charges outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2025.

A l’audience, la société 3 F, régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de son assignation en l’actualisant, et demandé au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et constater la résiliation du bail d’habitation de l’appartement,;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [X] [F],

— Ordonner l’expulsion de M. [X] [F] du logement dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le cas échéant avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner M. [X] [F] à payer à la société 3 F une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, à compter du 05 juillet 2023 ou à compter du jugement à intervenir, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner M. [X] [F] à payer la somme de 5864.66 euros de loyers et charges impayés arrêté au 7 janvier 2025 augmentée des intérêts à taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1340.01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner M. [X] [F] au paiement de la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 05 mai 2023 ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable du jugement par la partie débitrice.

Au soutien de sa demande principale, la société 3 F invoque le bénéfice des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour rappeler que faute de régularisation de la dette locative dans le délai de 2 mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise rappelant que les tentatives de règlement amiables et mises en demeures sont restées vaines.

La société 3 F se réfère à son décompte le plus récent, précisant que des versements partiels ont été faits depuis l’assignation mais qu’il n’y a plus d’allocation versée.

M. [X] [F] produit une attestation d’une accompagnante sociale et budgétaire de l’Udaf qui le suit. Il précise être actuellement à la recherche d’un appartement plus petit. L’accompagnante précise que l’appartement (F5) n’est plus adapté à la situation familiale de Monsieur dont les enfants sont placés.

Il a été donné lecture du DSF.

Le délibéré a été fixé au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine le 5 mai 2023 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la notification de l’assignation par le bailleur à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire à son article 9 qui stipule, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable aux baux conclus ou renouvelés avant cette date, qu’en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer a été délivré le 5 mai 2023 pour recevoir paiement d’une dette locative qui s’élevait à 1340.01 euros conformément au décompte arrêté au 30 avril 2023, échéance de avril 2023 incluse, décompte annexé au commandement.

Il résulte de la lecture du relevé de compte locataire produit que M. [X] [F] n’a effectué que deux paiements pour une somme totale de 709.78€ et qu’il restait devoir la somme de 1238.31 euros à la date du 5 juillet 2023.

Les causes du commandement n’ont donc pas été apurées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, la clause résolutoire jouant son plein effet, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 juillet 2023 à minuit.

Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

Depuis cette date, M. [X] [F] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [X] [F], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de réduire le délai laissé à l’occupant par les dispositions précitées pour libérer les lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La société 3 F produit un décompte arrêté au 7 janvier 2025 aux termes duquel M. [X] [F] reste lui devoir la somme de 5864.66 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse.

La société 3 F produit également les appels de loyers et charges.

M. [X] [F] ne rapporte pas la preuve de ses paiements libératoires étant observé que la situation d’impayés n’est pas contestée et que les versements partiels à hauteur de 100€ sont très insuffisants pour couvrir le paiement du loyer courant.

Il doit donc être condamnée à payer la somme de 5864.66 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1340.01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

M. [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (121.33 euros) et de sa signification à la CCapex outre le coût de la notification de l’assignation à la préfecture.

En équité il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société 3 F. Sa demande sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente.

PAR CES MOTIFS,

La première vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation portant sur un appartement A068L-0333 sis [Adresse 2], conclu entre la SA d’HLM 3 F GRAND EST et M. [X] [F] sont réunies à la date du 5 JUILLET 2023 à minuit et que le contrat s’est sont donc trouvé résilié à cette date;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [X] [F] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X] [F] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer à la SA d’HLM 3 F GRAND EST l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer à la SA d'[Adresse 8] la somme de 5864.66 euros (cinq mille huit cent soixante quatre euros soixante six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation – échéance de décembre 2024 incluse – avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 sur la somme de 1340.01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (121.33 euros), de la notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE la SA d’HLM 3 F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,