TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/03186

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FIK

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

La société SPI,

[Adresse 1] ,

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

DÉFENDEUR

Monsieur, [G], [Z],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par Maître Mohand MAAMOURI de la SELASU AVOCAT 777, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1740

Décision du 25 Mars 2026

2ème chambre

N° RG 24/03186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FIK

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de l’audience et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 23 juin 2023, la société SPI et, [G], [Z] ont signé une promesse de vente de biens immobiliers situés, [Adresse 3] à, [Localité 4] (94) moyennant le prix de 320 000 euros, avec réitération au plus tard le 2 novembre 2023.

En l’absence de réitération de la promesse, la société SPI a saisi le Centre de médiation notariale de, [Localité 1] qui l’a informée le 16 janvier 2024 ne pouvoir organiser la médiation en l’absence de réponse de M., [Z] à sa proposition.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la société SPI a fait assigner M., [Z] en exécution forcée de la vente.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2025, la société SPI sollicite la condamnation de M., [Z] à lui payer :

—  32 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 26 févier 2024 et capitalisation des intérêts,

—  18 000 euros au titre des frais de procédure ainsi que les dépens avec distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO.

Décision du 25 Mars 2026

2ème chambre

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Elle se prévaut de l’absence de régularisation de la vente malgré la levée des conditions suspensives, des relances adressées à l’acquéreur et du préjudice financier subi du fait de l’immobilisation du bien pour réclamer le paiement de la clause pénale contractuellement prévue, contestant l’application à un local à usage commercial des dispositions des articles L.271-1 et L.313-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, M., [Z] demande que soit prononcée la nullité de la promesse de vente, que la société SPI soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer 100 000 euros de dommages et intérêts ainsi que 10 000 euros au titre des frais de procédure, l’exécution provisoire du jugement étant écartée ou soumise à constitution d’une garantie réelle ou personnelle.

Il soutient que la promesse de vente est nulle à défaut de transfert de propriété le jour de sa signature, de notification de son droit de rétractation, de preuve de sa volonté de renoncer à la condition suspensive de financement par un prêt bancaire, de purge du droit de préférence du locataire dont les impayés de loyer ne lui ont pas été communiqués, et du fait de manoeuvres dolosives ayant vicié son consentement. Concernant sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir que les procédures abusives diligentées par la société SPI, notamment la saisie conservatoire opérée sur ses comptes bancaires, lui ont causé un préjudice moral et financier.

Il s’oppose à la demande en paiement au titre de la clause pénale soulignant son caractère excessif au regard de la valeur réelle du bien et l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice par la société SPI.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 28 janvier 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité de la vente

L’article 1589 alinéa 1 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En application des dispositions de l’article 1304 alinéa 1 et 2 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain ; la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Décision du 25 Mars 2026

2ème chambre

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L’article 1137 alinéa 1 de ce code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

En l’espèce, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers à usage commercial et à usage de parking situés, [Adresse 3] à, [Localité 4] (94) moyennant le prix de 320 000 euros suivant acte notarié du 23 juin 2023.

Bien que l’acte prévoit le transfert de propriété des biens au jour de sa régularisation par acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives, cette seule stipulation ne saurait suffire à considérer que la promesse de vente ne valait pas vente alors qu’aucune autre circonstance ne permet de retenir que l’échange des consentements sur la chose et le prix n’était pas intervenu à la date de la promesse et que les parties ont expressément prévue une pénalité en cas de non-réitération.

La destination des biens exclusive d’habitation étant expressément mentionnées dans la promesse de vente passée devant notaire en présence de M., [Z], ce dernier ne peut se prévaloir des dispositions des articles L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et L313-42 du code de la consommation, ce que ledit acte lui rappelle en page 2 et 23.

Par ailleurs, si la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial existant sur les biens faisait partie des conditions suspensives de la promesse, il ressort du procès-verbal de carence dressé le 17 novembre 2023 par Me, [D], notaire du vendeur, avec la participation de Me, [J], notaire de l’acquéreur, que cette condition a été levée avant l’expiration du délai pour réitérer la vente.

Quant à l’existence d’un dol ayant vicié le consentement de M., [Z], aucune des pièces produites par ce dernier ne permet d’établir l’existence de manoeuvres, de mensonges ou de dissimulations dont le vendeur aurait usé pour le déterminer à contracter, étant rappeler que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation et que la situation du compte-locataire du local commercial a été annexée à la promesse de vente.

Aucun des moyens de nullité soulevés par M., [Z] n’étant retenu, sa demande de ce chef est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Décision du 25 Mars 2026

2ème chambre

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Il en résulte que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution.

En l’espèce, la promesse de vente signée par les parties le 23 juin 2023 prévoit que :

“Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de TRENTE-DEUX MILLE EUROS (32000€) conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.”

Le procès-verbal de carence susmentionné constatant la levée des conditions suspensives portées dans la promesse de vente et l’absence de M., [Z], dûment sommé de se présenter pour signer l’acte de réitération, la société SPI est en droit de se prévaloir de la clause pénale susvisée.

Les seules estimations de valeur immobilière établies non contradictoirement à la demande de M., [Z] étant insuffisantes à démontrer que le montant de la clause pénale correspond à 30 % du prix de vente alors même que la société SPI justifie avoir vendu le même bien le 15 janvier 2025 au prix de 339 200 euros, la somme de 32 000 euros, qui correspond à 10 % du prix de vente, n’apparait pas manifestement excessive.

Il convient donc de condamner M., [Z] à payer à la société SPI la somme de 32 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la demande en paiement de la société SPI étant fondée, M., [Z] ne saurait valablement prétendre qu’elle a commis une faute en poursuivant le recouvrement de la pénalité prévue au contrat, et ce d’autant qu’il ne justifie d’aucune démarche amiable auprès de cette dernière en vue d’expliquer son revirement et de parvenir à un accord transactionnel.

En l’absence de preuve de l’existence d’une faute imputable à la société SPI, la demande de dommages et intérêts formée par M., [Z] est rejetée.

Sur les autres demandes

La nature du présent litige n’étant pas incompatible avec l’exécution provisoire de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Au vu du montant de la condamnation, la constitution d’une garantie n’apparait pas plus justifiée.

M., [Z] succombant, les dépens sont mis à sa charge.

L’équité commande de le condamner à payer à la société SPI la somme de 6 000 euros au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, [G], [Z] à payer à la SARL SPI la somme de 32 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE, [G], [Z] à payer à la SARL SPI la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE, [G], [Z] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 25 Mars 2026

La Greffière La Présidente

Eva GIUDICELLI