TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00421 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IU6A

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [J] [Z] veuve [W]

née le 11 Janvier 1942 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra GRADOZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 108

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [S] [N]

né le 19 Mars 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 mars 2014, Mme [J] [Z] veuve [W] ayant pour mandataire la SARL Aréa a loué à M. [D] [S] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 690,00 € outre 115,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Mme [J] [Z] veuve [W] ayant pour mandataire la SARL Aréa a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 342,57 € au titre des loyers et charges échus au 06 octobre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, Mme [J] [Z] veuve [W] a fait assigner M. [D] [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 2 544,41 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 13 février 2024 .

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 juin 2024 puis renvoyée à l’audience du 8 octobre 2024 à la demande des parties.

A cette audience, Mme [J] [Z] veuve [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise que la dette a été entièrement payée mais que les impayés sont multiples depuis 2016. Pour cette raison, elle maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle au titre de la dette locative.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [D] [S] [N] est présent. Il confirme que la dette est payée et explique avoir rencontré des difficultés de communication avec le mandataire de la bailleresse. Il souligne qu’il ne travaille plus en raison de problèmes de santé et qu’il vit sur ses économies dans l’attente des documents de son ancien employeur. Il demande à pouvoir rester dans les lieux où il accueille son fils un week-end sur deux.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [J] [Z] veuve [W] déclare que la dette a été payée et se désiste de sa demande.

Il convient de constater ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 16 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en suspensions des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire ayant repris le paiement du loyer courant et en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et du fait qu’il a d’ores et déjà réglé la dette, il y a lieu d’accorder à M. [D] [S] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette et de constater que ces délais ont d’ores et déjà été respectés, la dette étant soldée.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail ont ainsi été suspendus rétroactivement durant les délais de paiement ainsi accordés de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Le bail se poursuit désormais normalement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [S] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et du paiement de la dette par le locataire, de laisser à la charge de Mme [J] [Z] veuve [W] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2014 entre Mme [J] [Z] veuve [W] ayant pour mandataire la SARL Aréa, d’une part, et M. [D] [S] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONSTATE le désistement d’instance de Mme [J] [Z] veuve [W] s’agissant de sa demande au titre de la dette locative ;

ACCORDE à M. [D] [S] [N] les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATE que ces délais ont d’ores et déjà été respectés ;

DIT que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTE Mme [J] [Z] veuve [W] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [D] [S] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,