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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00713 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYOD Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00713 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYOD

Minute : 25/531

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARCA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Monsieur [C] [J] et Monsieur [S] [Z], cogérants

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.C.I. ARCA

EXPÉDITION : Monsieur [W] [O]

le :

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [E] [M] a, par contrat en date du 2 mai 2022 donné à bail à Monsieur [W] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 380 € charges comprises.

Par acte notarié du 30 juin 2022, la SCI ARCA est devenue propriétaire du bien loué.

Le 18 septembre 2024, la SCI ARCA a fait notifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 7.720,00 euros. Cet acte a été remis à étude.

Le 15 avril 2025, un procès verbal de constat de reprise des lieux a été dénoncé à Monsieur [W] [O] par la SCI ARCA.

Par assignation en date du 20 février 2025, la SCI ARCA, a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes:

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [O]; dire en conséquence que le défendeur se trouve être occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe; ordonner lexpulsion du défendeur, et de tous les occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier; condamner le défendeur au paiement de la somme de 9729,40 euros au titre des impayés de loyers et charges; Condamner le défendeur, au paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en focntion des dépenses à prévoir, au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des locaux; condamner le défendeur, au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile; condamner le défendeur, au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer; Entendre dire et juger qu’à la diligence du greffier, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au Préjet d’indre et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

À cette audience, la SCI ARCA a comparu, représentée par ses gérants. Elle a précisé que le locataire a quitté les lieux en indiquant qu’il s’agit d’un abandon de logement et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10.115,40 euros. En outre, la SCI ARCA a indiqué qu’il n’y a pas eu de paiements depuis février 2023, elle a ajouté ne pas se désister de la demande de résiliation de bail mais seulement de sa demande d’expulsion.

Monsieur [W] [O] n’a pas comparu, ni personne pour lui, bien que régulièrement assigné par procès verbal de remise à étude.

Il a été relevé d’office à l’audience la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, compte tenu du fait que la SCI ARCA n’apparaît pas sur le bail en qualité de bailleur. Le demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 3 novembre 2025, afin de justifier de sa qualité à agir.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

La SCI ARCA a transmis, dans le cours du délibéré une attestation notariée du 30 juin 2022 qui met en évidence que cette société est devenue propriétaire des biens loués à la date de l’attestation produite.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles R.221-4 et L. 221-4 du code de l’organisation judiciaire et 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

Le jugement sera donc rendu en premier ressort et sera réputé donc réputé contradictoire.

IN LIMINE LITIS SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SCI ARCA :

En vertu des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En vertu des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”.

Il convient de constater que la SCI ARCA justifie de sa qualité de propriétaire des lieux loués, son action est donc recevable de ce chef.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret )

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, parmi les éléments versés aux débats, aucun n’atteste de ce que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher a effectivement été saisie. Par ailleurs, si la société demanderesse est une SCI, il n’a pas non plus été rapporté la preuve de ce qu’elle serait une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ce qui la dispenserait de cette saisine.

En conséquence, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée irrecevable.

SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte transmis par la SCI ARCA que Monsieur [W] [O] n’a plus payé son loyer depuis le mois de février 2023.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [W] [O] à la date de restitution des clés, soit le 14 avril 2025.

Il ressort toutefois des éléments transmis et notamment du constat de reprise dressé par commissaire de justice et dénoncé au locataire le 15 avril 2025 que le locataire a quitté les lieux loués, une remise volontaire des clés du logement ayant eu lieu le 14 avril 2025. De ce fait, la SCI ARCA s’est désistée de sa demande d’expulsion et il y aura lieu de le constater.

En outre, la date de résiliation du bail étant fixée au 14 avril 2025, date de restitution des clés, il n’y aura pas lieu de prévoir le paiement d’une indemnité d’occupation, les lieux ayant déjà effectivement été libérés.

SUR L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

À l’audience, la SCI ARCA a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10 115,40 euros cela correspondant à la dette actualisée au 30 mars 2025.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers et charges, échéance du mois de février 2025 incluse de 9.729,40 euros à laquelle il convient d’ajouter le loyer impayé de mars 2025, soit la somme de 10115,40 euros de laquelle il convient de déduire :

79,40 euros au titre de taxe ordures ménagères dont le montant n’est pas justifié en procédure.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 10.036,00 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [O], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 10.036,00 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [W] [O] sera condamné à payer à la SCI ARCA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SCI ARCA a bien qualité à agir dans le cadre de la présence instance ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de la SCI ARCA quant au constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉCLARE recevable l’action de la SCI ARCA aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

CONSTATE que la SCI ARCA s’est désistée de sa demande d’expulsion à l’audience ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 mai 2022 entre Monsieur [E] [M] aux droits duquel est venue la SCI ARCA, et Monsieur [W] [O] concernant un bien situé [Adresse 5], à la date de remise des clés du 14 avril 2025 ;

CONSTATE que le locataire a déjà quitté les lieux loués et a procédé à la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à verser à la SCI ARCA prise en la personne de son représentant légal, la somme de 10.036,00 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer la somme de 200 euros à la SCI ARCA, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la Protection,