Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01278 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JXC

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Février 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[E] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 12 FÉVRIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [E] [R]

né le 01 Août 1973 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Décembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 FÉVRIER 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2013, la Sa Sia Habitat a donné à bail à M. [E] [R] et à Mme [O] [Y], un logement n°77, avec garage, situé [Adresse 4], à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 404,72 euros hors charge, payable à terme échu, avant le dernier jour du mois.

Par avenant du 29 septembre 2017, M. [E] [R] est devenu seul titulaire du contrat de location.

En présence d’échéances de loyers impayées la Sa Sia Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 08 novembre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1954,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2024, outre 133,72 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 19 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 août 2025, Sa Sia Habitat a fait citer M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]-sur-Mer lui demandant de :

— constater, à défaut prononcer la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— dire et juger que M. [E] [R] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;

— autoriser la Sa Sia Habitat à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [E] [R] en vertu de l’article R433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [E] [R] au paiement :

* de la somme en principal de 3366,47 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 16 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1153 du code civil ;

* de tous les frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 28 août 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 novembre 2025 et renvoyée à la demande de la Sa Sia Habitat à celle du 18 décembre 2025 où elle a été retenue.

La Sa Sia Habitat représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 5060,97 euros arrêtée au 10 décembre 2025 et s’oppose à la demande de délais de paiement du locataire.

M. [E] [R], comparant, expose qu’il paye la somme complémentaire de 100,00 euros par mois en plus de son loyer courant ; Qu’il a fait l’objet d’un surloyer qu’il régularise depuis trois mois. Il sollicite des délais de paiement en indiquant que Mme [K] va venir vivre avec lui, laquelle dispose de ressources mensuelles de 1500,00 euros et va l’aider à payer son loyer.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 novembre 2024 plus de deux mois avant l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail signifiée le 25 août 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 28 août 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 20 novembre suivant.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 08 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 09 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 16 octobre 2013, son avenant du 29 septembre 2017, le commandement de payer du 08 novembre 2024, un décompte de créance au 10 décembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [E] [R] sera condamné au paiement de la somme de 4761,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 décembre 2025, déduction faite des frais de poursuite de 132,12 euros et de 167,20 euros à inclure le cas échéant dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que les difficultés de trésorerie du locataire ont été ponctuelles mais que celui-ci s’est ensuite préoccupé d’assurer le paiement régulier de son loyer ; Qu’il a fait également l’objet de pénalités pour non renvoi de son assurance habitation et également pour ne pas avoir renvoyé l’enquête de son bailleur sur le surloyer, ce qu’il a depuis lors régularisé.

Enfin l’intervenant social précise que Mme [J] [K], locataire également de la Sa Sia et dont le préavis est en cours, intègre le logement de M. [E] [R] et pourra participer au paiement du loyer.

Il en résulte que les ressources pour assurer le paiement du loyer vont doubler dès l’arrivée de la compagne du locataire et que par ailleurs celui-ci s’est préoccupé de reprendre le paiement de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et malgré l’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que M. [E] [R] est en situation de régler sa dette locative et qu’il devra apurer celle-ci en 36 mensualités respectives de 132,27 euros, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [E] [R] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la Sa Sia Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, ce dernièr devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse, d’une part invoque des dispositions erronées du code civil et, d’autre part n’apporte aucune précision ni aucun justificatif, n’invoque même pas la mauvaise foi des preneurs, laquelle ne se présume pas, et ne prétend pas davantage avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [E] [R] succombant à l’instance, supportera la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la Sa Sia Habitat, la somme de 4761,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [E] [R] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 132,27 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par M. [E] [R] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [E] [R] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [E] [R] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 5], à [Localité 2] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

4- que M. [E] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE M. [E] [R] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150 euros de la Sa Sia Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

Ainsi jugé et mis à disposition le 12 février 2026.

La Greffière Le Juge,