TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00571 – N° Portalis DBZA-W-B7J-[Localité 6]

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Elisabeth ROTA-GUALTIERI avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

Monsieur [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Madame [D] [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2023, Monsieur [H] [T] a consenti à Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable fixé à la somme de 1.150,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 10,00 euros.

Madame [K] [L] [D] s’est portée caution solidaire par acte séparé en date du 30 décembre 2023.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 25 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.533,42 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [K] [L] [D] en sa qualité de caution le 1er août 2024.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2025, Monsieur [H] [T] a fait assigner Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] ainsi que par acte séparé du 17 janvier 2025 Madame [K] [L] [D] en sa qualité de caution solidaire, d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de plein droit de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,

— en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— voir ordonner la séquestration du garnissement dans tous lieux au choix du requérant, à leurs risques et périls,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, à leurs risques et périls,

— condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] avec leur caution au paiement :

*de la somme de 4.684,72 euros au titre des loyers, frais et intérêts,

*d’une astreinte mensuelle d’un montant de 200 euros jusqu’à libération effective des lieux,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux,

*de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile,

*des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution et le coût de l’assignation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 21 mars 2025 et retenue à l’audience du 20 juin 2025, au cours de laquelle Monsieur [H] [T], représenté par son conseil, maintient ses prétentions et actualise l’arriéré locatif à la somme de 4.472,89 euros.

Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U], assignés tous deux à étude de commissaire de justice, et Madame [K] [L] [D], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [T] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 30 juillet 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de (1.533,42 euros moins celle de 13,42 euros au titre des lettres recommandées avec accusé réception de mise en demeure) 1.520 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il a été dénoncé régulièrement à la caution solidaire le 1er août 2024.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois conformément à la clause stipulée dans le contrat de bail, par dérogation aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2024.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] produit un décompte arrêté au mois de 10 juin 2025 (terme de juin 2025 compris) selon lequel Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] sont redevables de la somme en principal de 4.472,89 euros, dont il convient cependant de déduire la somme de 578,17 euros figurant dans ce décompte au titre de frais divers, outre les 13,42 euros figurant dans le commandement de payer, soit en définitive la somme de 3.881,30 euros.

Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U], qui ne comparaissent pas, n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette. Ils seront en conséquence condamnés solidairement entre eux conformément aux stipulations du bail et avec Madame [K] [L] [D], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que si les locataires ont repris le paiement de leur loyer avant la première audience par le versement des sommes de 1.000 euros et de 990 euros les 13 et 25 février 2025, Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U], qui ne comparaissent pas, n’émettent aucune prétention de délai suspensif et ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative dans la limite de trois ans.

Il n’est dès lors ni opportun, ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] seront par ailleurs condamnés solidairement avec Madame [D] [X] [L], en sa qualité de caution solidaire et conformément à ses engagements, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.160 euros, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [H] [T], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [T] sera en conséquence débouté de sa demande d’astreinte.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et Madame [K] [L] [D], qui succombent, supporteront conjointement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [T] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et Madame [K] [L] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 23 décembre 2023 entre Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 26 septembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et Madame [K] [L] [D] en sa qualité de caution solidaire à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 3.881,30 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de juin 2025 inclus) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] avec Madame [D] [X] [L], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [H] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025, soit la somme mensuelle de 1.160 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Monsieur [H] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et Madame [K] [L] [D] en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [G] [U] et Madame [K] [L] [D] en sa qualité de caution solidaire à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge