TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 21/00044 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HEZD

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

16 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. BAZALP GROUP

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.S. CASTORAMA

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37, M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, vestiaire :

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Assesseur : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire

Greffier : Thomas SINT lors des débats et de Nathalie BOURGER, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 juin 1989, la Sa Meubles Rapp, devenue Sas Fly group puis Sas Bazalp group, a consenti à la Sa Castorama un bail commercial portant sur un bâtiment d’une surface intérieure d’environ 7.645 m², d’une surface de vente extérieure de 4.000 m² et un emplacement de parking de 400 places surmonté d’un auvent d’environ 2.000 m², situé [Adresse 11], à [Localité 8] (Val d’Oise), à effet du 1er septembre 1988, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 4.000.000 francs hors taxes, réduit les deux premières années.

Par avenant du 2 septembre 1999, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juillet 1999 jusqu’au 30 juin 2008 pour se poursuivre ensuite par tacite reconduction.

Par exploit d’huissier du 19 août 2016, la société Fly group a délivré à la société Castorama un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 1.150.000 euros.

Marquant son désaccord avec le loyer du bail en renouvellement proposé, la société Castorama a notifié à la société Fly group un mémoire du 26 juillet 2018 préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, la société Castorama a délivré congé à la société Bazalp group pour le 31 mars 2020.

Les locaux ont été restitués le 28 mai 2020 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement ce même jour par Me [V], huissier de justice à [Localité 12] (Val d’Oise).

Par acte d’huissier du 11 janvier 2021, la société Bazalp group a assigné la société Castorama devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse en indemnisation à raison des frais de remise en état des locaux commerciaux.

Par ordonnance du 8 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné à la société Bazalp group de produire, le cas échéant, le compromis ou l’acte de vente signé, portant cession de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2] et de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] n°[Cadastre 3], situées [Adresse 10] à [Localité 8] (Val d’Oise) ainsi que, le cas échéant, la décision de préemption de la parcelle AC n°[Cadastre 2] et de la parcelle AB n°[Cadastre 3].

Par jugement avant dire droit du 28 mai 2024, le tribunal a invité la société Bazalp group à produire un devis comportant le chiffrage des réparations nécessaires à la remise en état des locaux commerciaux loués.

Dans le dernier état de ses écritures transmises le 21 janvier 2025 au visa de l’article 1231 du code civil, la société Bazalp group poursuit :

— la condamnation de la société Castorama à prendre en charge les frais de remise en état du local commercial ;

— l’autorisation de la société Bazalp group à conserver le dépôt de garantie de 258.284,84 euros ;

En conséquence,

— la condamnation de la société Castorama à verser à la société Bazalp group la somme de 642.325,90 euros correspondant aux frais de remise en état ,déduction faite du dépôt de garantie ;

— la condamnation de la société Castorama au paiement de la somme de 1.000.000 euros correspondant à la perte de chance de pouvoir relouer les locaux durant plus de deux ans ;

— sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’exécution provisoire du jugement.

La société Bazalp group explique que le contrat de bail stipule l’engagement du preneur “à maintenir en parfait état les lieux loués, pendant toute la durée du bail, à entretenir le parking, les espaces verts, abords et accès et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires grosses ou menues sans aucune distinction de quelque nature que ce soit à l’exception des réparations définies par l’article 606 du code civil”.

Elle fait valoir que le constat d’état des lieux et les photos jointes montrent que le bâtiment n’a pas été régulièrement entretenu :

— sur l’ensemble de la mezzanine, portes dépourvues de poignées et de serrures,

— dans le bureau du fond, taches nombreuses sur le sol, store démis, traces de passages sur les murs, porte démontée dépourvue de serrure et de poignée, plafond marqué d’auréoles avec une dalle cassée, une autre démise,

— dans le bureau 2, du scotch marque les vitres,

— dans le bureau 3, les dalles du plafond sont démises, certaines sont abîmées et auréolées, le système de serrure de la porte est tordu, du scotch est resté sur les vitres,

— dans le bureau 4, mêmes remarques mais la serrure de la porte est présente,

— dans le bureau 5, un store est abîmé,

— dans le bureau 6, le radiateur a disparu, ne restent que ses supports mureaux, des prises sont démises, des stores sont abîmés, absence de vitre séparant ce bureau des autres, la porte est démise,

— dans la petite pièce, des plinthes sont arrachées et des fils électriques coupés dépassent, il n’y a pas de porte, les attaches murales du radiateur sont présentes, les dalles du plafond sont abimées,

— au réfectoire, le sol est très sale et abîmé, la peinture se détache des murs sur lesquels des traces de colle sont visibles, l’évier et les portes sous évier sont très sales, les plinthes en plastique s’arrachent, le pourtour de l’évier est gondolé,

— dans le magasin, le sol est très dégradé, marqué de trous, de multiples traces, de dalles arrachées, la moquette est visible par endroits, les vitres d’une porte de secours sont abîmées, le bardage st abîmé, une rampe lumineuse est voilée, une gaine de ventilation est coupée, le dessus de la porte automatique est démis,

— dans la cour de réception, le sol bitumé est abîmé, des creusements sont visibles, le bardage est abîmé autour de l’encadrement de la porte, la tôle est enfoncée en de multiples endroits, la couverture au dessus du bardage est en partie manquante, les tôles de clôture en fond se cour sont dégradées, etc…

La société Bazalp group remarque que la simple lecture du constat est révélatrice de la restitution en très mauvais état et de l’absence d’entretien normal des lieux au mépris des termes du bail, l’huissier n’ayant relevé aucune vétusté.

Par dernières conclusions transmises le 21 janvier 2025, la société Castorama sollicite :

— le rejet des demandes de la société Bazalp group ;

— sa condamnation à lui rembourser le dépôt de garantie de 260.284,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, date de la restitution des locaux ;

— la condamnation de la société Bazalp group à lui rembourser la somme de 168.775 euros hors taxes au titre du trop-perçu d’indemnité d’occupation ;

— la condamnation de la société Bazalp group à lui rembourser la somme de 4.013,51 euros au titre du trop-perçu de charges ;

— qu’il soit dit que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2020, date de sa mise en demeure adressée ;

— que soit ordonnée la capitalisation des intérêts échus depuis une année ;

— la condamnation de la société Bazalp group au paiement de la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision statuant sur ses demandes, qu’en revanche, soit écartée l’exécution provisoire de la décision en tant qu’elle statue sur les demandes de la société Bazalp group, tendant à la conservation du dépôt de garantie, à la condamnation au paiement des frais de remise en état sous déduction du dépôt de garantie, à sa condamnation au titre d’une perte de chance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Castorama expose que l’état des lieux de sortie du 28 mai 2020 témoigne de locaux restitués en bon état d’usage en l’absence de toute contestation de la bailleresse lors de la remise des clés.

Elle soutient que, selon une jurisprudence constante, il est admis que la clause obligeant le preneur à maintenir les locaux en parfait état ne signifie l’obligation de restitution à l’état neuf ni l’obligation d’effectuer les travaux rendus nécessaires par la vétusté qui restent à la charge du bailleur, sauf clause contraire.

Elle souligne que l’état des locaux doit s’apprécier en fonction de la durée d’occupation, en l’espèce 32 ans et affirme que les dégradations constatées résultent d’un usage normal des lieux durant ces 32 années.

Elle objecte que la demande de remise en état est tardive et injustifiée.

Elle signale que la société Bazalp group n’ignorait pas l’état de vétusté des locaux, se refusant à tous travaux (réseau sprinkler défaillant) et toute surveillance et protection du bâtiment en raison de sa destruction programmée dans le cadre d’un projet de réhabilitation de la zone.

Elle observe que le devis a été établi le 23 septembre 2020, plus de quatre mois après la restitution des locaux qui ont été totalement délabrés, squattés et dévalisés.

Elle déplore que le devis de 615 150 euros ht produit, comportant un prix forfaitaire pour chaque poste de travaux, établi par une société de construction de maisons individuelles non qualifiée pour des bâtiments commerciaux, constitue une remise à neuf des locaux.

Elle affirme que la société Bazalp group ne subit aucun préjudice dès lors que le devis n’est pas suivi de travaux effectifs, qu’une perte de valeur locative du bien n’est pas établie.

Elle précise que la société Bazalp group envisage un réaménagement du bâtiment et une division en plusieurs espaces commerciaux impliquant une réfection complète des locaux rendant inutiles les travaux de remise en état.

Elle indique que par acte du 8 juillet 2022, la SCCV Les beaux chênes a accepté d’acquérir les bâtiments en se chargeant des travaux de réhabilitation de la zone moyennant le prix de 14.500.000 euros, qui constitue un prix supérieur à leur valeur réelle, que la vente n’a pas eu lieu.

Elle s’oppose à la demande d’indemnisation pour perte de chance de relocation des locaux, perte de chance inexistante puisque la société Bazalp group n’a jamais cherché à louer le bien depuis le 28 mai 2020 mais à le vendre.

Elle réclame reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie retenu abusivement.

Eu égard à l’impossibilité matérielle de restituer les locaux au 31 mars 2020 en raison de la crise sanitaire, elle réclame en outre la restitution des indemnités d’occupation et charges versées, s’étant sans faute de sa part maintenue dans un magasin de vente fermé par arrêté car non essentiel, tandis que la société Bazalp group n’aurait en tout état de cause pas été en capacité, à cette même période, de relouer les locaux.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que les demandes aux fins de “donné acte”, constater, retenir, qualifier et autre dire et juger, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 964 du code de procédure civile, ne feront pas l’objet d’un examen et ne donneront pas lieu à mentions au dispositif.

Sur la demande principale

1. Sur les frais de remise en état

La société Bazalp group réclame indemnisation à raison du coût de la remise en état des locaux donnés à bail à la société Castorama.

Celle-ci s’oppose à la demande, arguant d’un usage normal des lieux, de la vétusté des locaux -dont elle n’est pas comptable-, à l’issue d’une occupation de 32 ans ; qu’elle ne saurait être tenue des dégradations survenues après son départ faute de surveillance et de protection du bâtiment.

Elle oppose en outre l’absence de préjudice, la non-réalisation des travaux , en l’état d’un projet de réaménagement complet des locaux.

Il sera rappelé qu’en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée et qu’il répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La société Castorama s’est contractuellement engagée à “à maintenir en parfait état les lieux loués, pendant toute la durée du bail, à entretenir le parking, les espaces verts, abords et accès et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, grosses ou menues, sans aucune distinction de quelque nature que ce soit à l’exception des réparations définies par l’article 606 du code civil”.

Or, le constat d’état des lieux de sortie établi par huissier le jour même de la remise des clés mentionne d’innombrables dégradations des lieux que la société Castorama ne saurait sérieusement attribuer ni à la vétusté -définie comme l’ “état de ce qui est vieux, usé, dégradé, détérioré par le temps” (Larousse)- ni à l’absence de gardiennage des locaux postérieurement au 28 mai 2020.

Les constatations du procès-verbal d’état des lieux de sortie démontrent suffisamment les dégradations apportées aux locaux au cours du bail par la société Castorama, au mépris de son obligation d’entretien et de réparations de toute nature, hormis les réparations de l’article 606 du code civil.

S’agissant du préjudice subi par la société Bazalp group que conteste la société Castorama, motifs pris d’un projet de réhabilitation du site par la ville d'[Localité 8], finalement abandonné, de la vente des locaux commerciaux, non finalisée, d’un projet de réaménagement en plusieurs espaces commerciaux, dont la preuve n’est pas rapportée, ce préjudice ressort suffisamment des dégradations inventoriées par l’huissier de justice, et il est admis qu’en cas de défaut d’entretien imputable au preneur, le paiement du coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués peut lui être demandé.

La société Bazalp group verse aux débats un devis de la société SM Entreprise du 23 septembre 2020 détaillé et réactualisé en juillet 2024 mentionnant poste par poste les travaux de reprise des dégradations énoncées par le constat d’huissier.

Il s’impose de condamner la société Castorama au paiement de la somme de 642.325,90 euros, correspondant au montant du devis de réparations de 900.610,74 euros déduction faite du dépôt de garantie de 258.284,84 euros.

2. Sur la perte de chance de relocation

La société Bazalp group recherche la responsabilité de la société Castorama à raison de la perte de chance de relocation des locaux durant deux années.

Elle offre preuve de cette perte de chance par la production d’une attestation d’un agent immobilier confirmant le 4 octobre 2021 que compte tenu de l’état du bâtiment, il n’est pas possible, sauf à envisager d’importants travaux, de le louer à une enseigne nationale.

Toutefois, en raison du sort incertain devant être réservé aux locaux commerciaux à la suite du départ de la société Castorama (réhabilitation complète de la zone commerciale, ou vente du bien, ou réaménagement complet des locaux avec création de plusieurs espaces commerciaux), l’attestation du 4 octobre 2021 ne suffit pas à établir la perte de chance de relocation invoquée par la société Bazalp group dont la demande en paiement de 1.000.000 euros de dommages et intérêts de ce chef doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

1. sur la restitution du dépôt de garantie

Pour les motifs ci-dessus exposés, la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut être accueillie.

2. Sur la restitution des indemnités d’occupation et des charges

La société Castorama réclame la restitution des indemnités d’occupation et des charges versées au titre de son maintien dans les lieux du 1er avril 2020 au 28 mai 2020.

Elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un abandon de sa créance d’indemnités d’occupation par la société Bazalp group, preuve qui ne saurait s’évincer de son propre courriel du 17 mars 2020.

La fermeture par arrêté des commerces non essentiels en raison de la crise sanitaire liée à la pandémie du Covid-19 n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers pas plus que l’exigibilité des indemnités d’occupation du locataire qui s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du bail, aux conditions et clauses du bail expiré.

La non exploitation du commerce, l’absence de faute du preneur ou l’absence prétendue de préjudice du bailleur ne sont pas de nature en l’état à exonérer l’occupant de son obligation de paiement.

La société Castorama demande le remboursement de la somme de 4.013,51 euros correspondant à une facture de surveillance du mois d’avril qui ne serait, selon elle, pas due dès lors que le bail avait pris fin.

Toutefois, occupant les lieux jusqu’au 28 mai 2020, elle restait redevable des charges afférentes à cette occupation de sorte que cette demande en remboursement doit aussi être rejetée.

Sur les autres demandes

Tenue aux dépens , la société Castorama sera condamnée à payer à la société Bazalp group une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de société Castorama au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire de la présente décision s’appliquera à hauteur de moitié des condamnations prononcées en principal.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la société Castorama à payer à la société Bazalp group la somme de 642.325,90 € (SIX CENT QUARANTE-DEUX MILLE TROIS CENT VINGT-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES) à titre de dommages et intérêts pour frais de remise en état des locaux commerciaux loués, situés [Adresse 11], à [Localité 8] (Val d’Oise) ;

REJETTE la demande d’indemnisation présentée par la société Bazalp group au titre d’une perte de chance de relocation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de la société Castorama en restitution du dépôt de garantie et en restitution des indemnités d’occupation et des charges ;

CONDAMNE la société Castorama à payer à la société Bazalp group la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société Castorama au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Castorama aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire qui s’appliquera à hauteur de moitié des condamnations prononcées en principal.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président