TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03701 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DBZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [N]

née le 19 Janvier 1970 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 27 février 2008, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a donné à bail à Madame [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 28 décembre 2023, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [M] [N] un commandement de payer la somme de 2.415,04 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 31 mai 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a attrait Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [M] [N] à lui payer :* une provision de 5.666,47 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, décompte à parfaire à l’audience ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.000 euros de dommages et intérêts ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de Madame [M] [N] qui a indiqué être en mesure de régler sa dette suite à la vente d’un bien immobilier.

Le dossier a été rappelé le 28 novembre 2024.

Représenté par son conseil, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 8.500,87 euros au 26 novembre 2024. Au regard du montant de la dette et de la reprise du paiement des loyers courants, le bailleur a proposé l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de son locataire, sous réserve d’une clause irritante.

Citée à étude, Madame [M] [N] n’a pas comparu et personne pour elle.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic financier et social de la locataire qui ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [M] [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2008 contient une clause résolutoire (article 15) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [M] [N] le 28 décembre 2023 pour la somme en principal de 2.415,04 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 26 novembre 2024 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce la locataire n’a pas repris le paiement des délais courants et n’a pas sollicité de délais de paiement.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [N] étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Madame [N] à son paiement, soit un montant de 1.027,79 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 29 novembre 2024, que Madame [N] reste devoir la somme de 8.500,87 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 383,79 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [N] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera condamnée par provision, au paiement d’une somme de 8.117,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, 13 HABITAT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [N] supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la société 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2008, entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, et Madame [M] [N], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.027,79 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 8.117,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges impayés au 26 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le Président