TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00149 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEU7

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [E]

né le 29 Septembre 1964 en ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Mathilde JEHLE : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, a loué à M. [W] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 372,07 € outre 88,13 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 260,34 € au titre des loyers et charges échus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 31 juillet 2024 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, a fait assigner M. [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner le locataire à payer la somme de 5 388,24 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner le locataire à verser les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 385,07 €, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées, à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 437,62 €, au titre des loyers et charges échus au 3 avril 2025, terme du mois de mars 25 inclus. La demanderesse précise que le loyer courant n’est que partiellement payé.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [W] [E] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il ne perçoit que 1 000 € par mois et doit une pension alimentaire pour ses enfants d’un montant de 300 €. Il reconnaît que le loyer est trop élevé au regard de ses capacités financières. Il indique donner 50€ par mois au commissaire de justice depuis septembre 2024 et avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Enfin, le défendeur soutient avoir cherché un autre appartement, sans succès,

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 avril 2025, la dette locative de M. [W] [E] s’élève à la somme de 7 430,56 € (soit la somme de 7 437,62 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 7,06 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [W] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [W] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M. [W] [E] ne formule pas clairement de demandes reconventionnelles mais indique qu’il verse 50 € par mois et qu’il n’a pas de solution de relogement.

Ces déclarations s’interprètent comme des demandes reconventionnelles.

Toutefois, dans la mesure où le loyer courant n’est pas payé, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Au surplus, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière exposée par le défendeur, celui-ci ne semble pas en mesure de s’acquitter de sa dette locative dans les délais prévus par la loi.

Par conséquent, ces demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2023 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, d’une part, et M. [W] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, la somme de 7 430,56 € (sept mille quatre cent trente euros et cinquante six centimes) selon décompte arrêté au 3 avril 2025, mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [W] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 15 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, M2A Habitat, du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE M. [W] [E] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,