TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1558

N° RG 25/00963 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JITZ

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 04 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [N] [P] épouse [T]

née le 19 Avril 1964 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [V]

née le 27 Janvier 1994 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 7 juillet 2020, Madame [N] [P] épouse [T] a donné à bail à Madame [K] [V] et à Monsieur [X] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 967 € provision sur charges incluse.

Monsieur [X] [C] par courrier du 1er septembre 2021 a déposé son préavis pour un effet au 1er décembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [P] épouse [T] a fait signifier à Madame [K] [V] le 17 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2025, Madame [N] [P] épouse [T] a fait assigner Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, Madame [N] [P] épouse [T], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— La déclarer recevable et bien fondée en sa demande,

— Constater que la clause résolutoire contractuellement prévue dans le bail du 7 juillet 2020 faisant la loi des parties a été visée au travers du commandement de payer régularisé par exploit d’huissier en date du 17 janvier 2025 et demeuré infructueux,

En conséquence,

— Constater que Madame [K] [V] se trouve actuellement sans droit ni titre à l’intérieur des locaux sis [Adresse 2],

— Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties en date du 7 juillet 2020 depuis le 17 mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue,

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] [V] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, à ce requise par tout huissier de justice compétent, avec l’aide d’un serrurier,

— Dire que l’huissier de justice devra procéder à un inventaire des objets mobiliers éventuellement délaissés dans l’appartement par la locataire,

— Dire que la bailleresse sera autorisée à faire entreposer le mobilier en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de Madame [K] [V], et qu’il pourra être procédé à sa vente aux enchères publiques afin d’en affecter le produit au remboursement de la dette de loyer, après distraction des objets qui pourront être revendiqués par des tiers,

— Condamner Madame [K] [V] à payer à la demanderesse, à titre de provision, la somme de 5 376,42 € au titre de l’arriéré de loyer existant au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire à la somme de 1 086,68 € à compter du 17 mars 2025, date de résiliation du bail,

— Condamner Madame [K] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux,

— Dire que ladite indemnité d’occupation sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le contrat de location,

— Condamner Madame [K] [V] à payer à la demanderesse la somme de 1 300 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] [V] à payer à la demanderesse les dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 janvier 2025 soit 281,45 € ainsi que le coût de la délivrance de l’assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [N] [P] épouse [T] représentée par son conseil réitère ses prétentions. Elle indique produire un décompte actualisé à la somme de 7 960,46 €. Elle s’oppose à la demande de délai de paiement et indique qu’à ce jour les clés du logement n’ont pas été restituées.

Madame [K] [V] comparante mentionne avoir déménagé. Elle précise avoir perdu son emploi, percevoir des allocations chômage et pouvoir verser la somme mensuelle de 200 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [N] [P] épouse [T] justifie avoir saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 5 011,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2025.

Madame [K] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Elle indique avoir déménagé mais procède par affirmation en ne produisant aucun élément probant. En outre, le conseil de Madame [N] [P] épouse [T] indique que les clés du logement n’ont pas été restituées.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [K] [V] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1086,68 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a formulé aucune demande et a indiqué avoir déménagé.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Madame [N] [P] épouse [T] produit à l’audience un décompte arrêté au 3 juin 2025 démontrant que Madame [K] [V] reste devoir la somme de 7 960,46 € terme de juin 2025 inclus.

Madame [K] [V] indique à l’audience reconnaitre la dette locative. En outre, il n’est pas justifié d’un paiement non pris en compte par le bailleur.

Madame [K] [V] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 7 960,46 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 011,06 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K] [V] a sollicité des délais de paiement et a proposé de verser 200 € tous les mois. Néanmoins, en l’absence de justificatif sur sa situation financière et au regard du montant de la dette qui a augmenté depuis la date d’assignation, sa demande ne peut aboutir.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [V] supportera la charge des dépens en ce compris les frais du commandement de payer soit la somme de 281,45 €, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par Madame [N] [P] épouse [T], Madame [K] [V] sera condamnée à lui verser la somme de 500 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2020 entre Madame [N] [P] épouse [T] et Madame [K] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [P] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [V] au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise soit la somme de 1 086,68 € ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Madame [N] [P] épouse [T] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 7 juillet 2020 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

€0,00

CONDAMNE Madame [K] [V] à verser à Madame [N] [P] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 7960,46 € comprenant le montant des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 3 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 17 janvier 2025 sur la somme de 5011,06 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [K] [V] de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTE Madame [N] [P] épouse [T] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 281,45 €), de la signification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locative, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Madame [N] [P] épouse [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,