RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03017 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G25I

NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Mme [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

SCCV KOMELA,

Enregistrée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 877 500 843, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non représentée

Copie exécutoire délivrée le : 17.12.2024

CCC délivrée le :

à Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Novembre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 17 Décembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié reçu le 25 août 2021, la Société civile de construction vente KOMELA (ci-après, SCCV KOMELA) a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [E] [I] une propriété comprenant une parcelle de terrain d’une superficie approximative de 208 m² appelée à comporter une villa à usage d’habitation de type 4 d’une surface habitable totale de 113,36 m², un jardin de 49,33 m² et deux parkings, cadastrée section AN numéro [Cadastre 3], au [Adresse 2]. Le prix était fixé à 370 000 euros. Le vendeur s’engageait à achever les travaux au plus tard le 31 décembre 2021 et à livrer les biens au plus tard le 31 mars 2022.

Par acte sous signature privée du 30 avril 2021, Madame [I] avait en outre accepté un devis pour l’option portant sur la réalisation d’une piscine et d’un decking, au prix de 20 000 euros.

Le 25 octobre 2022, Madame [I] signait le procès-verbal de “réception” avec la SCCV KOMELA, où étaient listées 34 réserves.

Puis, elle faisait intervenir à plusieurs reprises un commissaire de justice pour faire constater l’état de son bien immobilier.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Madame [E] [I] a fait assigner la SCCV KOMELA devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de:

A titre principal,

— CONDAMNER la SCCV KOMELA à réparer l’intégralité des malfaçons et non-façons,

vices et défauts apparents, par équivalent monétaire ;

— CONDAMNER à ce titre la SCCV KOMELA à verser la somme de 57.171,91 euros à Madame [I], portant intérêt et anatocisme, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard ;

Subsidiairement,

AUTORISER Madame [I] à faire exécuter les travaux d°achèvement et de réparation par un tiers, dans un délai et à un coût raisonnable, aux frais de la SCCV

KOMELA ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à faire l”avance à Madame [I] des

sommes nécessaires à l°exécution de ces travaux, soit un montant minimal de 57.171,91€, portant intérêt et anatocisme, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard ;

En tout état de cause

CONDAMNER la SCCV KOMELA à restituer la somme de 20.224,20 euros à Madame [I] au titre de la réduction proportionnelle du prix, portant intérêt et anatocisme, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard ;

à défaut de réduction proportionnelle du prix, CONDAMNER la SCCV KOMELA à verser la somme de 20.224,20 euros de dommage et intérêts à Madame [I],

Plus subsidiairement,

NOMMER tel expert qu’il plaira aux fins d’évaluer le déficit de superficie et, le cas échéant, le coût de l"achèvement des travaux et des réparations à réaliser ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCCV KOMELA à réparer l’intégralité du préjudice subi par Madame

[I] et condamner la SCCV KOMELA au paiement des dommages-intérêts correspondant, portant intérêt et anatocisme ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à réparer le préjudice subi par Madame [I] du fait de son relogement depuis décembre 2023, jusqu°à l°achèvement des travaux, soit 1000,00 euros de frais d°agence et 1450,00 euros par mois de loyer et provisions pour charges ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à indemniser le préjudice de jouissance subi par Madame [I], depuis la prise de possession le 25 octobre 2022, à hauteur de 1000,00 euros par mois ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à réparer le préjudice moral subi par Madame [I], estimé à. 5000,00 euros ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à indemniser Madame [I] des frais de Commissaires de justice qu’elle a dû engager pour préserver ses intérêts, soit un montant total de 1.800,00 euros ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à indemniser Madame [I] du préjudice résultant du paiement des intérêts intercalaires depuis janvier 2022, dont le montant s’élève en juillet 2024 à 9.944,74 euros, ce montant étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

CONDAMNER la SCCV KOMELA à payer à Madame [I] la somme de

5000 € au titre de Particle 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SCCV KOMELA a engagé sa responsabilité au titre de l’article 1642-1 du code civil, pour les nombreux vices et défauts apparents constatés lors de la signature du procès-verbal de “réception” et lors des différents constats qu’elle a fait dresser par des commissaires de justice.

Elle sollicite également une réduction du prix en application des articles 1616, 1619 et 1622 du code civil, en raison d’un déficit de superficie du parking qui excède la tolérance de 5% stipulée dans l’acte de VEFA. A défaut elle considère que le vendeur a commis une faute dolosive et engagé sa responsabilité à ce titre.

Enfin, elle demande l’indemnisation de l’ensemble des préjudices qu’elle estime subir en lien avec les inexécutions contractuelles du vendeur.

La SCCV KOMELA, quoique régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour le surplus des moyens et arguments développés au soutien des prétentions des parties.

Par ordonnance du 4 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 19 novembre 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la responsabilité de la SCCV KOMELA au titre des vices et défauts de conformité apparents :

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil: “Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.”

Il est de jurisprudence constante que le vice de construction apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice (3e Civ., 2 mars 2005, pourvoi n° 03-19.208, Bull. 2005, III, n° 50).

En l’espèce, malgré l’intitulé “procès-verbal de réception” utilisé sur le document signé contradictoirement par la SCCV KOMELA et Madame [I] le 25 octobre 2022, ce document constate bien la livraison, c’est-à-dire la prise de possession des lieux par l’acquéreur (au sens de l’article précité), et les réserves qui y sont portées n’intéressent que les rapports entre acquéreur et vendeur, alors que la réception (au sens de l’article 1792-6 du code civil) n’intéresse que les rapports entre le maître de l’ouvrage (SCCV KOMELA) et les constructeurs. Bien que le représentant du promoteur soit noté présent sur ce document, il n’en est pas signataire.

En outre, aucune pièce versée aux débats, en l’absence de la SCCV qui a choisi de ne pas comparaître, n’établit la date effective de réception au sens de l’article 1792-6 du code civil.

En l’espèce, ce sont pas moins de 34 réserves qui ont été listées sur le document signé contradictoirement par Madame [I] et la SCCV KOMELA le 25 octobre 2022. Si certains travaux de reprise sont intervenus, comme en attestent les différences observables entre les constats dressés par Maître [H] le 8 novembre 2022 puis Maître [F] les 21 février 2023 et 24 novembre 2023, il n’en reste pas moins que toutes n’ont pas donné lieu à réparation.

Par conséquent, en l’absence de toute offre de réparation formulée par la société défenderesse, il sera fait droit aux demandes indemnitaires relatives aux postes suivants du devis versé par madame [I], qui correspondent à des vices ou des défauts de conformité pour la plupart déjà listés dans le procès-verbal du 25 octobre 2022, et encore relevés dans le dernier constat d’huissier en date du 24 novembre 2023:

— réalisation mur en moëllons (mur manquant entre le parking de la demanderesse et celui de ses voisins, en contradiction avec le point 3.3.1 de la notice descriptive de vente, annexée à l’acte de vente) : 1 600 euros HT

— réalisation clôture en bois à support métallique (clôture manquante sur le jardin à l’arrière de la maison et le long de la maison, jusqu’en façade sur rue, en contradiction avec le point 3.3.1 de la notice descriptive de vente, annexée à l’acte de vente) : 7 944 euros HT

— réalisation caillebotis autour piscine y compris solivage (aucun decking posé autour de la piscine, en contradiction avec le devis signé): 8 400 euros HT

— divers finition intérieure du logement (nombreuses traces de salpêtre et infiltrations présentes sur les peintures intérieures, décollement de bandes de joints, multiples rayures sur les portes, défauts de finition autour des climatiseurs et brasseur d’air, VMC défectueuse, peintures murales extérieures varangue non terminées, etc.) : 1 300 euros HT

— infiltration plafond cuisine reprise peinture : 800 euros HT

— dépose et repose carrelage balcon (revêtement sol balcon chambre 3 instable, page 51 du constat): 1 900 euros HT

— dépose garde corps qui bouge et repose et fixation (une des vitres du garde corps du balcon de la chambre 2 bouge quand on y applique de la pression, page 40 du copnstat) : 850 + 2500 euros HT.

Au total, la SCCV KOMELA sera donc condamnée à payer à la demanderesse la somme de 25 244 euros hors taxes, soit 27 389,74 euros toutes taxes comprises.

Sur la responsabilité de la SCCV KOMELA au titre du défaut de contenance

* à titre principal, sur le fondement de l’action en diminution du prix

Aux termes de l’article 1616 du code civil: “Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.”

Aux termes de l’article 1619 du même code: “Dans tous les autres cas,

Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité,

Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,

Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure,

L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.”

En outre, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que… superficie du bien immobilier à construire

Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que la surface stipulée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement visé à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 (devenu R. 156-1) du même code (3e Civ., 18 mars 2021, pourvoi n° 19-24.994). Cet article définit la surface habitable comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et précise qu’il n’est pas tenu compte, notamment, des garages, terrasses et autres dépendances des logements.

En l’espèce, la demanderesse n’invoque pas un défaut de contenance de la surface habitable du bien vendu, mais seulement un défaut de contenance du parking extérieur. Or, par définition, et en application des textes précités, le parking n’est pas inclus dans la surface habitable. Dès lors, la demande de réduction du prix est infondée et ne saurait prospérer.

* à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1217 du code civil: “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, si la contenance des parkings n’est pas précisée dans la désignation du bien en page 4 de l’acte de vente, elle figure sur l’annexe 4 de l’acte, sur le plan de cellule figurant en page 85 de la pièce 1 (reproduit en couleur et plus lisible en pièce 13 versée par la demanderesse): une superficie de 42,84 m² y est bien précisée.

Or, la superficie réelle, qui découle des mesures effectuées par le commissaire de justice, est de 31,42 m² environ. Il y a donc bien une différence de plus de 11 m².

Néanmoins, la demanderesse n’établit pas la démonstration de la faute qu’aurait commis la SCCV KOMELA, alors que la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être engagée que pour faute prouvée. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande sur son fondement subsidiaire également.

Sur les autres demandes indemnitaires

Quoique le point D. de la partie discussion de ses écritures ne vise pas un texte du code civil, il semble que ce soit le fondement de la responsabilité contractuelle, et donc l’article 1217 du code civil précité, qui soit invoqué par la demanderesse pour ses autres demandes indemnitaires, puisqu’elle vise “l’inexécution de ses obligations par la SCCV KOMELA”.

Ainsi qu’il a déjà été rappelé plus haut, le préjudice de jouissance découlant des divers vices et non conformités apparents doit être indemnisé par le vendeur en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, la liste des réserves signée contradictoirement avec le vendeur lors de la prise de possession des lieux, ainsi que les divers constats de commissaire de justice diligentés par la demanderesse permettent d’établir la réalité du préjudice de jouissance qu’elle a subi. En effet, au vu des nombreux vices et non conformités, le bien livré n’était pas à la hauteur, tant en termes esthétiques qu’en termes pratiques, des prestations dues contractuellement. Ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

En revanche, s’agissant des frais de commissaire de justice engagés pour faire valoir ses droits, ils relèvent des frais irrépétibles.

S’agissant des frais de relogement engagés par la demanderesse à compter de décembre 2023, en l’absence de toute pièce établissant le problème de raccordement électrique de la maison allégué dans les écritures, aucun lien de causalité n’est établi entre une quelconque faute du vendeur et le préjudice tenant dans le relogement. La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice moral invoqué par la demanderesse, aucune pièce ne permet d’étayer le lien de causalité entre le syndrome anxio-dépressif de la demanderesse et les inexécutions contractuelles de la SCCV KOMELA, le simple certificat médical établi, sur la base de ses propres déclarations, par son médecin traitant étant insuffisant à cet égard. La demande à ce titre sera également rejetée.

S’agissant enfin du préjudice consistant dans le paiement des intérêts intercalaires, il ne découle pas des inexécutions contractuelles retenues, mais bien du non-respect du délai de livraison contractuellement prévu. A ce titre, la demanderesse aurait dû invoquer l’article 1611 du code civil pour ce chef de demande. Faute de l’avoir fait, elle sera déboutée de ce chef de demande également.

L’ensemble des condamnations prononcées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer en plus une astreinte.

Sur les demandes annexes :

La défenderesse, qui perd son procès, sera condamnéeà payer à la demanderesse la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCCV KOMELA à verser à Madame [E] [I] la somme de 27 389,74€ (vingt sept mille trois cent quatre-vngt-neuf euros et soixante quatorze centimes) de dommages et intérêts au titre des vices et défauts de conformité apparents,

REJETTE les demandes formulées au titre du défaut de contenance, à titre principal comme subsidiaire,

CONDAMNE la SCCV KOMELA à verser à Madame [E] [I] la somme de 5 000€ (cinq mille euros) de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DIT que l’ensemble des condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les autres demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCCV KOMELA aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCCV KOMELA à payer à Madame [E] [I] la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La Présidente