TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02714 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IQJ6

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P], [L], [X] [W], né le 14 Septembre 1970 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparant aux audiences du 30 novembre 2023 et 17 octobre 2024

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [O], née le 11 Mai 1984 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [E] [B] veuve [O], née le 09 Novembre 1958 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 1er janvier 2020, Monsieur [P] [W] a donné à bail à Madame [H] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 500 €.

Par acte de cautionnement du 7 décembre 2019, Madame [E] [B] veuve [O] s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [W] a fait signifier à Madame [H] [O] le 15 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ledit commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 27 décembre 2022.

Madame [H] [O] a quitté le logement le 16 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, Monsieur [P] [W] a fait assigner Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Constater au visa de l’article 835 du code de procédure civile que l’existence de l’obligation de paiement de Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] n’est pas sérieusement contesta et qu’à ce titre, une provision est légalement due au créancier,

— Condamner les parties défenderesses solidairement au paiement de la somme de 1538 € sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner les parties défenderesses solidairement au paiement de la somme de 22578,50 € sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts légaux à compter de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

— Ordonner la capitalisation sur ces deux montants au visa de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner les deux parties défenderesses in solidum, au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts légaux à compter de la prochaine décision, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— Condamner les parties défenderesses in solidum au paiement de la somme des entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 novembre 2023.

Lors de cette audience, Monsieur [P] [W] a repris les termes de son assignation. Il fait valoir que depuis la prise à bail du logement, la locataire s’acquitte de manière irrégulière du paiement du loyer. Il précise que la locataire a quitté le logement le 16 juin 2023 et qu’un état des lieux a été effectué avec les voisins et en l’absence de Madame [H] [O]. Il ajoute que les voisins se sont plaints d’une odeur nauséabonde provenant de l’appartement et que la police est intervenue sur place. Il souligne que dans l’appartement, plus de deux tonnes de déchets sont présents outre la présence de sept chats dont deux morts.

Afin de produire des pièces complémentaires, Monsieur [P] [W] a sollicité un renvoi.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [P] [W] comparant, a repris les termes de son assignation ainsi que ses conclusions additionnelles dans lesquelles il sollicite la condamnation solidaire de Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] au paiement des sommes suivantes :

—  22578,50 € au titre des dégradations locatives,

—  1538 € au titre de l’arriéré de loyers

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’un état des lieux de sortie n’a pas été établi, Madame [H] [O] n’ayant pas communiqué sa nouvelle adresse et la cautionnaire n’ayant pas retiré le pli recommandé. Il expose avoir entrepris toutes les démarches pour essayer d’établir un état des lieux contradictoire. Il ajoute que les dégradations commises dans le logement sont imputables à la locataire et joint des témoignages. Il précise que dans le cadre de son attestation Madame [H] [O] reconnait les dégradations.

Il mentionne avoir fait notifier les conclusions additionnelles et produit l’accusé de réception avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Bien que régulièrement assignées par remise des exploits à étude et informé des renvois, Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, le commandement de payer et le décompte des sommes dues. Il est en outre produit en annexe 8 un courrier de Madame [H] [O] informant Monsieur [P] [W] de sa volonté de résilier le bail pour un effet immédiat au 16 juin 2023 et en annexe 9 une attestation de Madame [H] [O] selon laquelle elle a restitué les clés du logement à Monsieur [T], voisin.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 1538 € pour la période d’août 2021 à mai 2023 inclus. Le tribunal constate que le bailleur ne sollicite aucune somme d’une part au titre du mois de juin 2023 et d’autre part au titre du préavis.

Madame [H] [O], non comparante, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par Monsieur [P] [W] au titre de l’arriéré de loyers.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Madame [H] [O] doit être condamnée au versement de la somme de 1538 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de l’assignation.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il ressort du devis rédigé par Tradition Decor [D] PAULO et de la facture du 16 juin 2023 émanant de Pro-Nuisibles 68 que les réparations réclamées par le bailleur se rapportent à :

— La peinture des plafonds et murs,

— La pose d’un nouveau parquet,

— Le nettoyage de l’appartement et la dératisation du logement

Les parties ne fournissent pas d’état des lieux d’entrée attestant de l’état neuf de l’appartement à la signature du bail. Toutefois en l’absence d’état de lieux, il existe une présomption de bon état des lieux. En tout état de cause, Madame [H] [O] n’apporte pas d’éléments de preuve contraire.

Concernant l’état des lieux de sortie, il ressort des écritures de Monsieur [P] [W] que ce dernier n’a pas été établi en présence de la locataire ni par acte de commissaire de justice. Néanmoins, Monsieur [P] [W] produit dans le cadre de son annexe 4 un procès-verbal de son audition auprès du commissariat de police de [Localité 9] duquel il ressort que des constatations ont été réalisées par les services de police le 10 juin 2023 mettant en avant un appartement insalubre et la présence de chats morts à l’état de décomposition présents dans ledit appartement. Il joint également dans le cadre de son annexe 2, une attestation du 20 octobre 2023 de Madame [Z] [C], enquêtrice contre la maltraitance animale au sein de l’association Stephane Lamart, selon laquelle « je suis rentré dans l’appartement insalubre dans un état catastrophique, une odeur horrible y régnait. Il y avait des poubelles, une salle de bain rempli d’excréments… Toutes les pièces étaient encombrés des poubelles, détritus, il m’était difficile de faire un pas devant l’autre. L’odeur de pisse de chats était insoutenable ». En outre, Monsieur [P] [W] produit dans le cadre de son annexe 3 des photographies démontrant un état d’encombrement et de saleté de l’appartement.

En conclusion et en l’état, Monsieur [P] [W] rapporte la preuve de l’existence de dégradations locatives. En revanche, Madame [H] [O] ne démontre pas en quoi cet état n’est pas de son fait.

Dès lors, il sera retenu à la charge de la locataire les dégradations suivantes :

— La peinture des plafonds et murs,

— La pose d’un parquet,

— Le nettoyage de l’appartement

Il n’apparait toutefois pas justifié, en l’absence d’éléments de preuve à ce sujet, de retenir la somme de 10925 € au titre de la dépose de l’ancien parquet bois et de la pose d’un parquet massif. En effet, le devis mentionne une surface de 95 m2 alors que le bail mentionne 60 m2. En outre, Monsieur [P] [W] ne démontre pas que l’intégralité de son logement comportait du parquet et qu’il s’agissait d’un parquet massif. Il ressort des photographies produites que le sol de la salle de bain est en carrelage et il convient de souligner que toutes les pièces n’ont pas été photographiées. Ainsi, faute d’éléments probants, une somme de 4000 € sera accordée au titre de la dépose et de la pose du parquet. Concernant la peinture des plafonds et des murs, en l’absence de procès-verbal de commissaire de justice ou de tout autre élément probant, une somme de 3857 € sera accordée. En effet, les photographies ne permettent pas de démontrer que tous les plafonds et murs devaient faire l’objet d’un grattage et d’un rebouchage puis d’une remise en peinture. Il n’est en outre pas démontré que le logement mis à la disposition de Madame [H] [O] était neuf. Concernant la facture de 4500 € émise par Pro-nuisibles 68, Madame [H] [O] sera condamnée au paiement intégral de cette somme.

Par conséquent, il convient d’évaluer le coût des réparations à la somme de 12357 €.

Il convient donc de condamner Madame [H] [O] au paiement de la somme de 12357 € au titre des réparations locatives.

Sur la somme due

Madame [H] [O] est redevable de la somme de 1538 € au titre de l’arriéré de loyers ainsi que la somme de 12357 € au titre des dégradations locatives soit une somme totale de 13895€. Néanmoins, il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 460 €.

Dès lors, Madame [H] [O] doit être condamnée à verser à Monsieur [P] [W] la somme de 13435 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’engagement de caution

Conformément aux termes de l’engagement de cautionnement signé par Madame [E] [B] veuve [O] et versé aux débats, Monsieur [P] [W] est fondé à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers, arriérés de charges, indemnités d’occupation et dégradations dues au titre de l’appartement.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [E] [B] veuve [O] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par hypothèse, Madame [E] [B] veuve [O], non comparante, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Madame [E] [B] veuve [O] est donc tenue au paiement des sommes dues par Madame [H] [O] au titre des loyers, des charges, des indemnités d’occupation et des réparations locatives au titre de l’appartement. Elle sera donc condamnée solidairement avec Madame [H] [O] au paiement de ces sommes dans la limite de la somme de 8280 € conformément à l’engagement de caution.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [W], Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O], es qualité de caution, à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 13435 € (treize mille quatre cent trente-cinq euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges et réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 13 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le montant dû par Madame [E] [B] veuve [O] est limité à 8280 € en principal, intérêts et frais ;

DEBOUTE Monsieur [P] [W] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [O] et Madame [E] [B] veuve [O] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,