TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 8]

— ---------------------------

Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/00853

N° RG 25/00532 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMZK

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

19 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE FLEURS HIQ pris en la personne de son syndic, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. SK 2MM IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Katia GULLY, faisant fonction de greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 07 novembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Sk 2mm Immo est propriétaire d’un appartement (lot n°13) dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “Fleurs Hiq” sis [Adresse 1] à 68110 Illzach.

Par assignation signifiée le 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”, sis [Adresse 5] 68110 [Adresse 10], pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a attrait la Sci Sk 2mm Immo devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  11.535,15 euros , outre les intérêts au légaux à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023, pour le lot n°13 au titre des appels de fonds des 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025 et 3ème trimestre 2025 et des appels de fonds “charges générales – travaux d’étanchéité de la toiture de la chaufferie”, “escalier 3 Pierre Curie – nettoyage du conduit VMC – 3 Curie” du 18 novembre 2023,

—  838 euros au titre des dommages-intérêts résultant des frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

—  500 euros au titre du préjudice moral,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— les entiers frais et dépens de la procédure, lesquels incluront les frais de signification par huissier de la sommation de payer de 164,44 euros.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” fait valoir que la Sci Sk 2mm Immo ne règle pas régulièrement les charges de copropriété dont elle est redevable.

Elle ajoute que, selon le constat d’accord extra-judiciaire du 28 février 2024, M. [U], dirgeant de la Sci Sk 2mm Immo, s’est vainemet engagé à régler, à compter du 1er avril 2024, les charges de copropriétés chaque mois et de manière régulière, ainsi quà verser 100 euros mensuels au titre de l’apurement de la dette.

Bien que régulièrement assignée, la Sci Sk 2mm Immo n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse, ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, selon, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, non remise en cause depuis, dispose, que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.”

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” produit notamment :

— le contrat de syndic,

— la copie du Livre Foncier faisant apparaître que la Sci Sk 2mm Immo est bien copropriétaire du lot n°13 de l’immeuble “Fleurs Hiq”,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2023, 18 avril 2024 et 12 juin 2025,

— les appels de fonds des 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025 et 3ème trimestre 2025 et des appels de fonds “charges générales – travaux d’étanchéité de la toiture de la chaufferie”, “escalier 3 Pierre Curie – nettoyage du conduit VMC – 3 Curie” du 18 novembre 2023,

— la mise en demeure du 30 novembre 2023, réceptionnée le 21 décembre 2025,

— la sommation de payer signifiée le 26 janvier 2024,

— le constat d’accord extra-judiciaire signé entre les parties 28 février 2024,

— un décompte arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un impayé de 12.537,59 euros.

Ces pièces permettent d’établir le bien-fondé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” à hauteur de la somme réclamée.

Il y a donc lieu de condamner la Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” la somme de 11.535,15 euros au titre des charges de copropriétés échues, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des frais engagés

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion ainsi que des difficultés de trésorerie, puisqu’il a dû exposer des

frais de sommation et de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat.

Or, l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent, la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité en une demande de frais nécessaires au visa du fondement de l’article 10-1, ce qui est mentionné d’ailleurs dans le décompte versé au débat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la mise en demeure du 30 novembre 2023. Il convient donc de retenir la somme de 40 euros s’agissant des frais de mise en demeure exposés par le syndicat.

S’agissant de la somme de 399 euros prévue par le contrat de syndic pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, elle est due, selon les termes du contrat, uniquement en cas de “diligences exceptionnelles”.

Or, en l’espèce, il n’est pas justifié des diligences exceptionnelles qui auraient été accomplies pour réclamer la somme de 798 euros (2 x 399 euros).

En conséquence, il convient donc de condamner Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” la somme de 40 euros de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et crée également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de condamner la Sci Sk 2mm Immo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Sci Sk 2mm Immo, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer de 164,44 euros, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq” et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”, sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 11.535,15 € (ONZE MILLE CINQ CENT TRENTE-CINQ EUROS ET QUINZE CENTIMES), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023 au titre des appels de fonds des 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025 et 3ème trimestre 2025 et des appels de fonds “charges générales – travaux d’étanchéité de la toiture de la chaufferie”, “escalier 3 Pierre Curie – nettoyage du conduit VMC – 3 Curie” du 18 novembre 2023 ;

CONDAMNE la Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”, sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 40,00 € (QUARANTE EUROS) au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”, sis [Adresse 2] 68110 [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE la Sci Sk 2mm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Fleurs Hiq”, sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Sk 2mm Immo aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer de 164,44 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président