Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Ppep civil, 19 juin 2025, n° 22/01262

TJ Mulhouse 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les locataires étaient redevables d'une somme de 3654 € au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie.
Accepté
Dégradations constatées lors de l'état des lieux
Le tribunal a jugé que les dégradations étaient avérées et a condamné les locataires à verser 1250 € pour les réparations locatives.
Rejeté
Partage des frais d'état des lieux
Le tribunal a estimé que les frais d'état des lieux étaient à la charge du bailleur, et que les locataires étaient présents lors de l'état des lieux.
Rejeté
Application de la clause pénale
Le tribunal a jugé que la clause pénale n'était pas applicable car elle n'avait pas été cochée dans le bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, ppep civil, 19 juin 2025, n° 22/01262
Numéro(s) :	22/01262
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel ARCAYElisabeth STACKLER
Cabinet(s) :	SCP BOKARIUS & ARCAY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/01262 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H2N3

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [S], né le 02 Novembre 1960 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] venant aux droits et obligations de Mme [C] [P] [S] née [G], décédée

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Nathalie LEMAIRE: Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 2 août 2008, Madame [C] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 1130 euros.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi par acte de commissaire de justice.

Le 31 mars 2021, un décompte de sortie portant sur la somme de 6972,54 € a été envoyé aux locataires.

Madame [C] [S] est décédée le 16 février 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2022, Monsieur [N] [S], héritier de Madame [C] [S] a fait assigner Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les condamner solidairement au paiement de la somme de 6972,54 € correspondant aux arriérés de loyers et charges et réparation des dégradations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021 outre les sommes de 697,25 € au titre de la clause pénale, 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 juillet 2022 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [N] [S] représenté par son conseil, a repris ses conclusions datées du 5 juin 2024 dans lequel il demande de :

— Débouter Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] de l’intégralité de leurs fins et prétentions,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à lui payer un montant de 3654 € au titre des arriérés de loyers et charges, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à lui payer un montant de 676,56 € au titre de la clause pénale, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à lui payer un montant de 2031,65 € au titre des dégradations locatives, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à lui payer un montant de 156,04 € au titre des frais de Maître [Z], montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à lui payer un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] en tous les frais et dépens.

A titre liminaire, Monsieur [N] [S] justifie de sa qualité à agir suite au décès de Madame [C] [S] en produisant l’acte de décès et le certificat d’héritier.

Il soutient que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement des loyers depuis le mois d’avril 2020 jusqu’à leur sortie du logement ni d’une partie des charges et qu’à ce titre ils sont redevables de la somme de 3654 € après deduction du dépôt de garantie.

Concernant les dégradations locatives, il precise qu’il ressort de l’état des lieux de sortie qui a été établi par un huissier de justice que le parquet a présenté une usure importante ainsi que des marques diverses et que la propriétaire a été contrainte d’engager des frais pour le ponçage et la vitrification du parquet et qu’à ce titre il sollicite la somme de 2031,65 €. Il ajoute avoir pris en compte la durée d’occupation du logement et selon lui la tâche figurant sur l’état des lieux d’entrée ne correspond pas à un début d’usure mais à une marque dans le bois du parquet.

Au regard du non paiement des loyers pendant plusieurs mois, il précise qu’un huissier de justice a été mandaté pour procéder à l’état des lieux de sortie et sollicite la prise en charge de la moitié des frais engagés.

Il sollicite la somme de 678,56 € au titre de la clause pénale figurant dans l’article 13 du contrat de bail puisque les locataires malgré une mise en demeure et un décompte de sortie n’ont pas procédé au paiement des sommes dues.

Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] représentés par leur conseil ont repris leurs conclusions datées du 15 janvier 2025 dans lesquelles ils demandent de :

— Déclarer les demandes de Monsieur [N] [S] recevables, dès lors qu’il a justifié de sa qualité d’héritier, mais mal fondées,

— Débouter Monsieur [N] [S] de ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que la somme restante due par Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] au titre des impayés locatifs concernant la location de la maison d’habitation située à [Localité 7], s’élève à 3653 € après déduction du dépôt de garantie,

— Constater que Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] étaient totalement disposés à régler la somme de 3653 € à Monsieur [N] [S] dès lors que celui-ci leur aurait justifié de sa qualité de seul héritier de Madame [C] [S],

— Condamner Monsieur [N] [S] à régler à chacun des défendeurs une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [N] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris ceux relatifs au commandement de payer.

Ils exposent être redevables de la somme de 3653 € au titre des arriérés de loyers et de la régularisation des charges mais précisent ne pas s’être acquittés de la somme puisque Monsieur [N] [S] n’avait pas justifié de sa qualité de créancier.

Concernant les réparations locatives, ils soutiennent que dans le salon séjour une tâche sur 0,5m2 a été mentionnée sur l’état des lieux d’entrée démontrant ainsi un début d’usure du sol. Ils estiment n’avoir commis aucune dégradation locative mais que le sol présente une usure naturelle au regard de la durée d’occupation du logement.

Ils s’opposent au paiement de la moitié des frais d’huissier de justice estimant ne jamais s’être opposés à la réalisation d’un état des lieux de sortie et ajoutent que le non-paiement des loyers est sans incidence sur l’obligation pour le bailleur de recourir à un huissier de justice.

Concernant la clause pénale, ils estiment que cette dernière n’est pas cochée dans le bail donc non applicable, qu’elle est abusive et disproportionnée. Enfin, ils indiquent n’avoir jamais été destinataires de la lettre de mise en demeure.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal constate que Monsieur [N] [S] justifie de sa qualité à agir en produisant outre l’acte de décès de la bailleresse, le certificat d’héritier.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le demandeur verse notamment aux débats le contrat de location, la sommation de payer, la situation des loyers impayés, les décomptes des charges et l’ensemble des justificatifs se rapportant aux charges. En défense, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] reconnaissent être redevables de la somme de 4753 €.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] sont redevables de la somme de 4675 € au titre des loyers pour la période d’avril 2020 au 7 août 2020 ainsi que la somme de 109 € au titre de la proratisation des charges de l’année 2020. Néanmoins, suite à la régularisation des charges au titre de l’année 20149, la somme de 30 € doit leur être remboursée.

Dès lors, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1100 €, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] sont redevables de la somme de 3654 € et seront condamnés à payer à Monsieur [N] [S] ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à la demande.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, le litige porte sur la facture se rapportant au ponçage et à la vitrification d’un parquet.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’au titre du sol du séjour il est mentionné « parquet vitrification neuve. Tâché partie ouest sur 0,5m2. »

Sur l’état des lieux de sortie qui a été établi par acte d’huissier de justice en présence des parties il est mentionné au titre du sol du salon/séjour « parquet présentant une usure importante ainsi que des marques diverses couvrant la quasi-totalité de la surface ».

S’il convient de prendre en compte la durée d’occupation du logement soit environ douze ans, il ressort des photographies de l’huissier de justice que le parquet présente de l’usure avancée au regard des tâches grisonnantes et des nombreuses rayures. Ces constatations ne peuvent être assimilées à une usure normale mais découlent d’une dégradation du sol. Les défendeurs soutiennent que lors de leur entrée dans les lieux le parquet présentait un début d’usure au regard de la tâche mentionnée dans l’état des lieux. Néanmoins, les constations de l’huissier de justice sont non équivoques en ce qu’il est mentionné « parquet présentant une usure importante » pour le salon/séjour alors que le parquet présent dans d’autres pièces de la maison est qualifié comme étant en bon état. Il n’est dès lors pas démontré que la présence de cette tâche dont aucune photographie n’est produite par les parties corresponde à un début d’usure et ladite tâche est sans incidence sur les nombreuses rayures et « marques diverses couvrant la quasi-totalité de la surface » soit plus de 50m2 alors que ladite tâche représente 0,5m2.

Monsieur [N] [S] produit dans le cadre de son annexe 6 un devis correspondant au ponçage et vitrification du parquet pour un montant de 2031,65 €.

Au regard de la durée d’occupation du logement et des dégradations commises, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] seront condamnés à verser à Monsieur [N] [S] la somme de 1250 € assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à la demande.

Au titre de l’état des lieux de sortie

En vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, si l’état des lieux ne peut être établi par les parties, contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie de la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] sollicite la condamnation des locataires à lui payer la moitié des frais payés auprès de l’huissier de justice. Il est constant que l’état des lieux de sortie est uniquement à la charge du bailleur. S’il y a un désaccord ou si le locataire ou le bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux, il est possible de recourir à un huissier. Dans ce cas les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Or, il ne résulte pas du dossier de la nécessité d’avoir eu à recourir à un huissier de justice alors que les locataires étaient présents lors de l’état des lieux de sortie.

La demande formée à ce titre par Monsieur [N] [S] doit donc être rejetée et les frais seront à sa charge.

Au titre de la clause pénale

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, la clause du bail prévoyant une majoration de plein droit de 10% des intérêts sur les montants dus s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article précité.

Au surplus, il résulte du contrat de bail que l’article 13 relatif à la clause pénale n’a pas été coché par les parties.

Par conséquent, Monsieur [N] [S] sera débouté de sa demande présentée au titre de la clause pénale.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge des frais exposés pour la défense de ses intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 3654 € (trois mille six cent cinquante-quatre euros) au titre des loyers impayés et de la régularisation des charges jusqu’au 7 août 2020 inclus, déduction faite du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 1250 € (mille deux cent cinquante euros) au titre des dégradations locatives ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande se rapportant aux frais de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande relative à la clause pénale ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,