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ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IU6L

AFFAIRE : S.C.I. PASC-INVEST C/ S.A.S. MEDIACO LOIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PASC-INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 2212, substituée par Maître Juliette CHARBONNIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S. MEDIACO LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 15 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 12 Juin 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 avril 1977, la SCI Roc Est a consenti à la SA Entreprise Bertomeu un bail à construction portant sur un tènement situé [Adresse 8] [Adresse 7] à Saint-Etienne et cadastré section [Cadastre 2] n°[Cadastre 1], [Cadastre 5], et [Cadastre 6], pour une durée de 20 ans à compter du 1er février 1977.

Le 21 décembre 1994, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a désigné la société Mediaco Loire, anciennement Bertomeu Levage, renommée Mediaco Bertomeu puis Mediaco Loire, adjudicataire du fonds de commerce détenu par la SA Entreprise Bertomeu.

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 1997, la SCI Roc Est a consenti un bail commercial à la SA Bertomeu Levage sur ledit tènement pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1997.

Par acte authentique en date du 16 juillet 2020, la SCI Pasc Invest a acquis de la SCI Roc Est ledit tènement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, la SAS Mediaco Loire a signifié à la SCI Pasc Invest son intention de ne pas renouveler le bail à effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SCI Pasc Invest a assigné la SAS Mediaco Loire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 15 mai 2025.

La SCI sollicite de voir :

— A titre principal, condamner la société Mediaco Loire à remettre en état les biens loués au titre du bail commercial en date du 18 avril 1997 et de la règlementation (et sa jurisprudence) du Code de l’environnement susvisée conformément aux descriptifs mentionnés dans les devis de la société SRATP et ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, et ce jusqu’à la complète remise en état du site conformément aux descriptifs mentionnés dans les devis de la société SRATP,

— A titre subsidiaire, condamner la société Mediaco Loire à verser à la société Pasc Invest la somme de 375 506,98 euros TTC correspondant aux deux devis de la société SRATP permettant à la société Pasc – Invest la complète remise en état du site,

— En tout état de cause, condamner la société Mediaco Loire à verser à la société Pasc – Invest la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices subis,

— Condamner la société Mediaco Loire à verser à la société Pasc – Invest la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Mediaco Loire aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée,

Elle expose que le site n’a fait l’objet d’aucune remise en état à la sortie, ni d’entretien ou de réparation pendant la durée du bail.

La SAS Mediaco Loire conclut au débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI Pasc Invest.

— A titre subsidiaire, elle sollicite de se voir autoriser à faire intervenir ses propres prestataires sur la base de devis qu’elle fera établir.

— En tout état de cause elle sollicite la condamnation de la SCI Pasc Invest à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et d’écarter l’exécution provisoire.

Elle expose que dans le cadre du bail à construction, la société Entreprise Bertomeu a réalisé des constructions et aménagements qui ont été repris dans le bail commercial, ainsi le site a été restitué dans l’état initial du bail commercial. Elle précise qu’elle n’est pas soumise à la règlementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement et donc aux obligations de remise en état et de dépollution.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la remise en état du site :

L’article L.145-40-1 du Code commerce stipule que « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. (…)

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil », article qui dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le bail commercial stipule que le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ; il supportera en outre celles visées à l’article 605 du code civil.

Aux termes de l’article L511-1 du code de l’environnement, sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été réalisé lors de la conclusion du bail commercial.

Il résulte du constat du 02 avril 2024 du commissaire de justice que les lieux sont encombrés de matériel divers (palettes, supports de bobine, caissons métalliques, tonneau, des remorques de semi…), que la zone végétalisée n’est pas entretenue avec de nombreux déchets, que le sol de l’atelier présente des tâches de lubrifiant et que l’atelier comporte deux cuves dont une de lubrifiant.

Les lieux loués sont encombrés par du matériel et pollués par des hydrocarbures, ce qui fait obstacle à leur location en l’état du site en dépit du congé donné par le preneur. Cette impossibilité de relouer résulte du non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles de remise en état et légales de dépollution qui relève d’une mise en sécurité du site. Dès lors l’urgence est caractérisée et justifie de condamner la SAS Médiaco Loire à la remise en état du site et sa dépollution telles que précisées dans les devis des 23 janvier et 6 février 2025 de SRATP, avec les intervenants au choix de cette dernière, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance puis passé ce délai, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard et ce pendant deux mois.

Sur la demande dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Compte tenu de l’impossibilité de louer en l’état depuis le 31 mars 2024, date d’effet du congé donné par le preneur, le préjudice de la SCI Pasc Invest qui louait les locaux 25 000 euros HT par mois, n’est pas sérieusement contestable compte tenu du délai de remise en état d’un mois.

Il convient de faire droit à la demande de provision à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS Médico Loire aux dépens et à payer à la SCI Pasc Invest la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

La demande d’écarter l’exécution provisoire est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Mediaco Loire à la remise en état du site et sa dépollution telles que précisées dans les devis des 23 janvier et 6 février 2025 de SRATP dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis passé ce délai, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard et ce pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

DIT que la SAS Mediaco Loire est autorisée à faire intervenir les prestataires de son choix,

CONDAMNE La SAS Médiaco Loire à payer à la SCI Pasc Invest les sommes suivantes :

-10 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi,

-1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS Mediaco Loire aux dépens,

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

M^e Laura BEZOLpar la SELAS LEX LUX AVOCATS

la SELARL KEYSTONE AVOCATS

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— DOSSIER

Le 12 Juin 2025