TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01986 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5TT

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [T] [F]

né le 07 Mars 1958 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [E] [F]

née le 15 Octobre 1958 à [Localité 9] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [S] [L],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [Z] [K]

née le 15 Mars 1969 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 juillet 2022, M. [T] [F] et Mme [E] [F] ont donné à bail à Mme [S] [L] un appartement à usage d’habitation, une place de parking et un emplacement à vélo, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 325€ et 50€ de provision sur charges.

Mme [Z] [K], mère de la locataire, s’est portée caution solidaire par acte du 16 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [F] et Mme [E] [F] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 février 2024, commandement dénoncé à la caution le 29 février 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Mme [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 1er août 2024, ainsi que la caution par exploit du 31 juillet 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation, solidairement avec la caution, au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 11 octobre 2024, M. [T] [F] et Mme [E] [F] demandent au juge, au visa de l’article 1728 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation;

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [L] et de tous occupants de son chef;

— condamner Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement à leur payer la somme de 3750€ selon décompte arrêté au 25 juillet 2024 outre la somme de 375€ par mois jusqu’à la résiliation du bail;

— condamner Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et à la provision de charges du 17 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamner Mme [S] [L] à remettre une attestation d’assurance dans un délai de 8 jours à compter de la décision sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— condamner Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement aux dépens en ce compris le commandement, sa dénonce, l’assignation et sa notification à la préfecture ainsi qu’à leur payer une somme de 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [T] [F] et Mme [E] [F] soulignent que l’arriéré correspond désormais à 13 mois d’impayés locatifs et que la somme restant due à ce jour s’élève à 4875€. Ils précisent avoir recherché une solution amiable y compris avec la caution, sans succès.

Mme [S] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative.

Elle expose avoir été confrontée à des problèmes de santé mentale et être actuellement accompagnée par une assistante sociale. Elle précise avoir perdu son emploi à la suite d’une cessation d’activité de son entreprise l’an passé et reconnait n’avoir procédé à aucun paiement depuis la délivrance du commandement de payer. Elle reconnait également avoir fait les premières démarches pour souscrire une assurance locative mais ajoute que les démarches n’ont pas été menées à leur terme.

Enfin, Mme [S] [L] assure qu’elle paiera son loyer si elle retrouve un emploi.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Mme [Z] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 compte tenu de la date de signature du contrat, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 16 février 2024, pour la somme en principal de 1875€ correspondant aux loyers et provisions de charges impayés depuis le mois d’octobre 2023.

La charge de la preuve des paiements pèse sur la locataire.

Ainsi que Mme [S] [L] le reconnait à l’audience, elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, Mme [S] [L] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [S] [L], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 375€.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

Mme [S] [L] reconnait n’avoir procédé à aucun paiement, de sorte qu’elle reste devoir à la date du 25 juillet 2024, échéance de juillet incluse, la somme de 3750 €.

Mme [S] [L] n’a pas par ailleurs repris le paiement du loyer courant.

Mme [Z] [K] a par ailleurs signé un engagement de caution solidaire couvrant les impayés de loyers, charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives et tous frais éventuels de procédure, indemnités, pénalités, dommages et intérêts, impôts, taxes dus en vertu du bail.

Par conséquent, Mme [S] [L] sera donc condamnée solidairement avec Mme [Z] [K] au paiement de la somme de 3750€, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation arrêté au 25 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

— Sur la demande d’injonction à justifier d’une assurance locative :

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 16 avril 2024 à minuit, cette demande est sans objet.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [S] [L] et Mme [Z] [K], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [T] [F] et Mme [E] [F], Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] seront solidairement condamnés à leur payer une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2022 entre M. [T] [F] et Mme [E] [F] et Mme [S] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 avril 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [S] [L] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [S] [L] solidairement avec la caution Mme [Z] [K], au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 375€ (trois cent soixante quinze euros) ;

CONDAMNE Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement, à payer à M. [T] [F] et Mme [E] [F] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement, à payer à M. [T] [F] et Mme [E] [F] la somme de 3750€ (trois mille sept cent cinquante euros), au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 25 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse;

DIT que la demande tendant à la justification d’une assurance en cours de validité est sans objet ;

CONDAMNE Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer , de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [S] [L] et Mme [Z] [K] solidairement à payer à M. [T] [F] et Mme [E] [F] une somme de 700€ (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,