TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 16 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00229 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3BB

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE – Office Public de l’Habitat

dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX, de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R]

domiciliés [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 4 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 janvier 2018 à effet au 25 janvier 2018, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2] pour un loyer mensuel de 484,16 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par contrat du même jour, OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] un garage (n°23) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 33,70 euros outre les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 14 février 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location relatif au logement à la date du 14 avril 2025 et dire en conséquence que Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] sont occupants sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du contrat de bail relatif au garage (n°23), aux torts exlusifs de Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3728,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 juin 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs de Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3728,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 juin 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation in solidum de Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2741,61 euros au 28 octobre 2025. Il indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. Il ajoute que les locataires ont chacun déposé un dossier de surendettement. Il déclare avoir dénoncé le plan concernant Monsieur car il n’a pas été respecté. Il précise que pour Madame la recevabilité a été prononcé le 3 avril 2025 et le plan d’apurement datant du 5 septembre 2025 a été respecté. Il indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] comparaissent et expliquent avoir effectué un virement le matin de l’audience. Ils ajoutent vouloir rester dans le logement. Madame [S] [R] déclare percevoir un salaire de 2100 euros en tant qu’aide-soignante. Monsieur [P] [G] indique percevoir un revenu mensuel de 1600 euros. Ils précisent avoir un enfant à charge et ne pas percevoir d’aides de la CAF.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 24 novembre 2025, OPAC SAVOIE a indiqué qu’un versement de 396,48 euros avait été effecuté en date du 4 novembre 2025 portant ainsi la dette actualisée à 2340,19 euros.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 14 février 2025, pour la somme en principal de 3230,63 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers”.

En l’espèce, pour Monsieur [P] [G], le 28 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande. Le 28 mars 2024, la commission de surendettement a orienté Monsieur [P] [G] vers un effacement partiel des dettes. La dette de OPAC SAVOIE a ainsi été rééchelonné en 13 mensualités de 168,40 euros.

Pour Madame [S] [R], le 3 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande. Le 5 septembre 2025, les mesures imposées par la commission de surendettement sont entrées en application. La dette de OPAC SAVOIE a ainsi été réechelonnée en 8 mensualités de 396,48 euros.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur par note en délibéré que Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ceux-ci ayant versé en octobre 2025, les sommes de 700 euros et 396,48 euros. En novembre 2025, ils ont également versé la somme de 396,48 euros et 700 euros.

Si OPAC SAVOIE indique que le plan concernant Monsieur n’est pas respecté, le bailleur ne justifie pas de la caducité du plan. Dès lors, il convient d’appliquer la disposition précitée.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU PARKING

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant relatif au garage (n°23).

Par conséquent, le paiement de l’entier loyer ayant repris et la dette étant limitée, OPAC SAVOIE sera débouté de sa demande relative à la résiliation du contrat de bail relatif au parking.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2059,80 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025 et les règlements intervenus au cours de ces derniers mois.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2018 à effet au 25 janvier 2018, entre d’une part l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

DÉBOUTE OPAC SAVOIE pour sa demande relative au prononcé de la résiliation du contrat de bail relatif au garage (n°23);

CONDAMNE Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 2059,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] à s’acquitter de cette somme, selon les modalités prévues dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers, à savoir par un paiement mensuel de 396,48 euros ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] soient condamnés solidairement à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [S] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 16 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION