TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02533 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBBM

Section 2

FS

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sonia SAMARDZIC, avocate au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant à l’audience du 11 mars 2025

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Présidente

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, a loué à M. [G] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 393,40 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 721,07 € au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, a fait assigner M. [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner le locataire à payer la somme de 3 575,42 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 22 janvier 2024, subsidiairement du prononcé du jugement, jusqu’à la libération complète des lieux et après restitution des clés,

— condamner le locataire à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 800,45 €, au titre des loyers et charges échus au 10 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Le demandeur précise que le dernier versement est intervenu en date d’octobre 2024.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [G] [I] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais justifie avoir déposé une demande auprès de la Banque de France en date du 28 février 2025. Il explique qu’il n’avait aucun revenu pendant 4 mois mais qu’il a désormais droit au RSA et va reprendre un emploi. Il demande à pouvoir rester dans les lieux.

Les débats ont été ré-ouverts par mention au dossier et renvoyés à l’audience du 13 janvier 2026 afin de respecter le contradictoire et communiquer la décision de la commission de surendettement du haut-Rhin transmise par le défendeur le 23 juin 2025.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026 l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, représenté par son conseil précise que la commission de surendettement a effacé une partie de la dette mais qu’aucun paiement n’est intervenu depuis lors de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1 295,46 €.

Régulièrement convoqué M. [G] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de M. [G] [I] s’élève à la somme de 1 295,46 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus et tenant compte de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin du 13 mars 2025. Il convient donc de condamner le défendeur au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [G] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [G] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoires

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, il ne peut pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire dans le cadre de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [G] [I] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2017 entre l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace,, d’une part, et M. [G] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, la somme de 1 295,46 € (mille deux cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-six centimes) selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [G] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,