TRIBUNAL JUDICIAIRE

de TULLE

[Adresse 5]

[Localité 3]

N° RG 25/00077 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEKX

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [N]

né le 20 Juin 1967 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Nadège POUGET-BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [P] [N]

née le 15 Mars 1981 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2024, Monsieur [Z] [N] a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire, aux visas des articles 1224, 1227 et 1728 du code civil, un commandement de payer la somme principale de 4 149 euros au titre de l’arriéré locatif, outre de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [P] [N] le 27 février 2025.

Par assignation du 21 mai 2025, Monsieur [Z] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [N] et obtenir sa condamnation au paiement :

— De la somme de 3 823 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2025,

— D’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2025,

— De la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— De la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025. A cette audience, Monsieur [Z] [N], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2025, s’élève désormais à 5 487 euros.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de traitement du surendettement concernant Madame [P] [N].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [P] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses suites

Monsieur [Z] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que I – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dé-pôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compé-tente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail précité, conclu postérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ne contient pas de clause résolutoire et le commandement en date du 27 février 2025 ne vise nullement de clause résolutoire ni ne comporte les mentions obligatoires prévues par l’article 24 précitée. Il est ainsi indiqué dans le commandement de payer « qu’à défaut de règlement des sommes précitées, le demandeur vous assignera devant le Tribunal afin d’obtenir la résiliation judiciaire de votre bail en raison de votre manquement à vos obligations de locataires ».

Dès lors, le commandement de payer en date du 27 février 2025 n’a pu produire effet concernant la demande visant l’acquisition de la clause résolutoire, telle sollicitée dans l’assignation précitée. En l’absence de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la demande de résiliation du bail sera donc rejetée.

Il convient, par conséquent, de rejeter les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des loyers qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de la défenderesse.

La créance de Monsieur [Z] [N] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2025, Madame [P] [N] lui devait la somme de 5 487 euros, mois de septembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [P] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Monsieur [Z] [N] mentionne que le montant du loyer sert entièrement à régler la facture de l’EPHAD de son père, Monsieur [S] [N]. Il produit, à cet effet, son avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 et une attestation du Crédit Agricole en date du 19 août 2025.

Le retard de paiement, sans autre élément, ne peut caractériser la mauvaise foi ou la malice de la défenderesse.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [P] [E], laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [Z] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [N] de ses demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 5 487 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-sept euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge