Tribunal Judiciaire de Nancy, Pole civil section 5, 10 juillet 2025, n° 22/00654

TJ Nancy 10 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Vices affectant la tenue de l'assemblée générale
La cour a estimé que les moyens afférents à la tenue de l'assemblée ou à la forme de son procès-verbal sont inopérants, et que le défaut de signature du procès-verbal n'entraîne pas la nullité des résolutions.
Accepté
Abus de majorité
La cour a constaté que l'adoption des résolutions litigieuses a été obtenue par des manœuvres frauduleuses, ce qui justifie leur annulation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à chaque demandeur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nancy, pole civil sect. 5, 10 juil. 2025, n° 22/00654
Numéro(s) :	22/00654
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie SCHAF-CODOGNETFrédéric VERRAGrégoire NIANGO
Cabinet(s) :	ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FREDERIC VERRA , AVOCATS A LA COUR
Parties :	son syndic bénévole Monsieur [ B ] demeurant à la même adresse, Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 2 ]

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00654 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IC5J

AFFAIRE : Madame [W] [J] épouse [U], Madame [Z] [K], Monsieur [X] [U] C/ S.D.C. [Adresse 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame [Z] BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [W] [J] épouse [U], née le 12 Juillet 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Grégoire NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

Madame [Z] [K], née le 06 Septembre 1981 à [Localité 12], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Grégoire NIANGO de la SELARL SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

Monsieur [X] [U], né le 03 Juin 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Grégoire NIANGO de la SELARL SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [B] demeurant à la même adresse, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 14 Janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 10 Juillet 2025.

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [K] d’une part, et M. [X] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] d’autre part, sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 6].

Par actes d’huissier en date du 21 février 2022, Mme [Z] [K] d’une part, et Mme [W] [J] et M. [X] [U] d’autre part, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], ci-après désigné Syndicat [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°4, 7, 8, 11, 12 et 13 adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2021.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 14 mars 2023, et enregistrée sous la référence unique RG n°22/00654.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U] demandent au tribunal de :

— annuler les résolutions n°4, 7, 8, 11, 12 et 13 adoptées au cours de l’assemblée générale du 21 novembre 2021 de la copropriété sise [Adresse 4] ;

— condamner le Syndicat [Adresse 1] à leur payer, à chacun, une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat [Adresse 1] aux entiers dépens.

Ils exposent que tant le fonctionnement global de l’assemblée générale que les résolutions qui y sont adoptées sont affectés de vices de nature à entraîner l’annulation de ces dernières. S’agissant de la tenue de l’assemblée générale, ils soutiennent que la demande de report de l’assemblée, préalablement formulée par les consorts [U] suivant courrier recommandé du 16 novembre 2021 en raison de l’état de santé de M. [X] [U], a été rejetée abusivement par M. [B], syndic bénévole. Ils relèvent par ailleurs que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, signé de la main du seul secrétaire, n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Ils indiquent ensuite que M. [B], représentant l’indivision [B], et sa compagne, Mme [C], bénéficient d’une majorité absolue en assemblée générale. Ils soutiennent qu’une cession de parts à hauteur de 24/1000 au profit de sa compagne a permis à M. [B] de contourner les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 alors même qu’il avait été fait application par le passé de l’alinéa 2 de cet article, un administrateur ad hoc ayant par ailleurs été désigné par le tribunal pour une durée de six mois. Ils estiment qu’un abus de majorité est à ce titre caractérisé. Ils relèvent en outre qu’il n’est pas justifié du pouvoir donné à M. [B] par l’indivision qu’il entendait représenter. Ils soutiennent également que l’intéressé refuse systématiquement d’inscrire à l’ordre du jour les points dont l’inscription est demandé par les autres copropriétaires.

S’agissant des vices propres aux résolutions adoptées, ils relèvent que le tableau afférent à l’approbation des comptes inscrite en résolution n°4 comporte des mentions erronées, et soutiennent que cette résolution a été adoptée dans des conditions ne permettant pas un vote transparent. Ils entendent ensuite rappeler que les fonctions de syndic ne peuvent être exercées que pour une durée de trois ans, et estiment à ce titre que la résolution n°7 ne pouvait être adoptée dans la mesure où M. [B] exerce ses fonction depuis l’année 2020. Ils ajoutent que cette résolution prévoit en outre une rémunération illégale, le syndic étant bénévole. Ils relèvent, s’agissant de la résolution n°8 relative au refus de mettre en place un conseil syndical, que celle-ci procède d’un abus de majorité et n’a pas reçu le contreseing de la présidente de séance. S’agissant ensuite de la résolution n°11, ils soutiennent que l’abandon de servitude ne pouvait être voté que par le fonds dominant, et non par la copropriété en qualité de fonds servant. S’agissant enfin des résolution n°12 et 13 relatives à la réalisation de travaux, ils relèvent que celles-ci sont libellées dans des termes incompréhensibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, le Syndicat [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, M. [D] [B], demande au tribunal de :

— débouter Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U] à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U] aux entiers dépens.

Il soutient que les moyens afférents à la validité de l’assemblée générale dans son ensemble sont irrecevables dans la mesure où les demandeurs ont voté en faveur de certaines résolutions. Il précise qu’en tout état de cause, aucune disposition légale ou réglementaire n’oblige le syndic à faire droit à une demande de report de l’assemblée générale, étant rappelé que les copropriétaires conservent la faculté de s’y faire représenter. Il souligne sur ce point que l’épouse de M. [X] [U] était présente lors de l’assemblée litigieuse. Il indique par ailleurs que si Mme [Z] [K], présidente de séance, a refusé de signer le procès-verbal d’assemblée générale notifié aux copropriétaires, celle-ci a toutefois signé le procès-verbal établi à l’issue de l’assemblée litigieuse. Il soutient en outre que cette absence de signature n’est pas de nature à entacher de nullité les résolutions adoptées, sauf à établir que celles-ci seraient inexactes ou non conformes aux votes exprimés. Il estime ensuite qu’il n’est pas démontré qu’un but illégitime, manifestement contraire aux intérêts collectifs ou empreint d’une intention de nuire à certains copropriétaires, aurait été poursuivi dans le cadre de l’adoption des résolutions litigieuses. Il précise que Mme [C] était sa concubine, et qu’il n’existait aucun lien de droit entre eux. Il estime en conséquence que l’abus de majorité n’est pas démontré. Il soutient ensuite qu’il pouvait représenter l’indivision sur la base d’un mandat tacite conformément à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir par ailleurs que le refus d’inscrire une question à l’ordre du jour n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, étant indiqué que les demandes d’ajout ont été formées postérieurement à l’envoi des convocations. Il précise que les points litigieux ont toutefois été abordés au titre des « questions diverses » lors de l’assemblée.

S’agissant de la résolution n°4, il soutient que l’ensemble des documents justificatifs s’y rapportant on été joints à la convocation, et que toutes les explications nécessaires ont été données au cours de l’assemblée générale. Il indique ensuite, concernant la résolution n°7, que si le mandat du syndic est d’une durée de trois ans, celui-ci peut être renouvelé au cours d’une assemblée générale. Il précise que M. [B] a été désigné en qualité de syndic bénévole le 26 juin 2020, et qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne prohibait le renouvellement de ce mandat avant son échéance. Il ajoute que le syndic bénévole peut, conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, percevoir une rémunération sous forme de forfait annuel ou de tarif horaire. S’agissant de la résolution n°8, il soutient qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé, et entend rappeler que la mise en place d’un conseil syndical demeure facultative. Il ajoute que la composition de la copropriété au regard des liens de concubinage ou de mariage existant au sein de celle-ci ne permettait pas, compte tenu de l’absence du cinquième copropriétaire lors de l’assemblée litigieuse, d’élire un conseil syndical composé de trois membres. Concernant la résolution n°11, il soutient que la servitude initialement consentie a été abandonnée par ses bénéficiaires en 1966, et qu’il n’est pas démontré que les conditions propres aux servitudes par destination du père de famille seraient réunies. S’agissant enfin des résolutions n°12 et 13, il indique que celles-ci se rapportent à l’harmonisation des couleurs des murs et des fenêtres, et estime qu’elles ne comportent aucune ambiguïté, étant ajouté que toutes les explications utiles ont été données au cours de l’assemblée générale.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 30 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 7, 8, 11, 12 et 13 adoptées au cours de l’assemblée générale du 21 novembre 2021

Aux termes de l’article 22-I, alinéas 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

En l’espèce, et au préalable, il ressort du dispositif des conclusions des demandeurs que ceux-ci sollicitent, non l’annulation de l’assemblée générale ou de son procès-verbal en leur entier, mais l’annulation de diverses résolutions adoptées au cours de celle-ci.

Il s’ensuit que les moyens afférents à la tenue de l’assemblée ou à la forme de son procès-verbal sont inopérants.

Il convient au surplus de rappeler, s’agissant du moyen tiré de l’irrégularité formelle du procès-verbal d’assemblée générale, que le défaut de signature du procès-verbal par le président, le secrétaire ou le scrutateur, n’est de nature à impacter que la force probante du document, et ne saurait, à lui seul, entraîner la nullité de l’assemblée générale.

S’agissant du moyen tiré du refus de procéder au report de l’assemblée, il s’évince de l’analyse combinée des actes notariés reçus les 21 juin 2021 et 28 mars 2019 par Maîtres [V] [T] et [I] [Y] que Mme [W] [J] et M. [X] [U] sont, d’une part, mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts, et, d’autre part, propriétaires en commun au sein de l’immeuble litigieux des lots n°14 et 15 à usage de place de stationnement, correspondant respectivement à 10 et 15 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il s’en déduit que, au delà du caractère tardif de la demande de report envoyée seulement 5 jours avant la tenue de l’assemblée, Mme [W] [J], présente lors de l’assemblée générale litigieuse, pouvait valablement représenter la communauté dans l’administration de ses biens conformément à l’article 1421 du code civil.

S’agissant ensuite du moyen d’ordre général tiré de l’existence d’un abus de majorité, l’analyse de l’argumentation et des pièces produites par les demandeurs ne permet ni de se représenter les enjeux factuels, économiques ou environnementaux des décisions litigieuses, ni d’établir que l’exercice du droit de vote des copropriétaires majoritaires aurait, par la poursuite d’intérêts privatifs et un sens contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ou une intention de nuire, dégénéré en abus.

S’agissant par ailleurs du moyen tiré du défaut de pouvoir de M. [B] pour représenter l’indivision [B], il convient de relever que les demandeurs sont sur ce point dépourvus de toute qualité à agir, seuls les coïndivisaires éventuellement lésés ayant qualité pour contester la représentativité du propriétaire du lot.

S’agissant enfin du moyen tiré du refus de porter certains points à l’ordre du jour, il convient de relever que, outre le fait qu’une telle carence ne soit pas, à elle seule, de nature à vicier l’assemblée générale dans son ensemble ou la teneur des résolutions qui y sont adoptées, la demande formée à ce titre par les époux [U] a été émise tardivement le 16 novembre 2021, soit postérieurement à l’envoi de la convocation adressée le 22 octobre 2021, et à peine cinq jours avant la tenue de l’assemblée litigieuse, de sorte qu’il ne peut être fait grief au syndic de s’être abstenu de compléter l’ordre du jour de l’assemblée.

S’agissant toutefois du moyen relatif au contournement des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît que la relation de concubinage de M. [B] et Mme [C] n’est pas contestée par le syndicat défendeur, représenté à la procédure par M. [B] lui-même, qui indique notamment en page 8 de ses conclusions que « la cession d’un garage par Monsieur [B] à sa concubine date du 12 mars 2020 ».

L’analyse de l’acte modificatif de l’état descriptif de division reçu par Maître [T] permet de constater qu’il s’agit manifestement du lot n°4, dont la quote-part correspond aux tantièmes détenus par Mme [C] lors de l’assemblée litigieuse, soit 24 tantièmes.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2021 que M. [B] disposait, à cette date, de 185 tantièmes des parties communes générales.

Il s’en déduit que M. [B] bénéficiait, avant cette cession, de 209 tantièmes sur un total de 370, soit une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, de sorte que la réduction du nombre de voix prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 avait vocation à s’appliquer.

La cession de ce lot accessoire a dès lors permis à M. [B] de détenir, au tantième près, une quote-part égale à la moitié des parties communes, sans toutefois être supérieure à celle-ci.

Le défendeur ne justifie ni de la cause, ni du caractère onéreux de cette cession, laquelle a eu pour effet, d’une part, d’écarter toute application de l’article 22 précité, et, d’autre part, de permettre à la concubine de M. [B] d’entrer au suffrage de l’assemblée des copropriétaires dans des conditions permettant au ménage de détenir, ensemble, une majorité absolue.

L’analyse du procès-verbal de l’assemblée litigieuse permet de constater que le sens des votes de M. [B] et Mme [C] était identique pour l’ensemble des résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée, et, abstraction faite des trois premières résolutions afférentes à la désignation des président, scrutateur et secrétaire, systématiquement contraire au sens du vote des demandeurs.

Au regard de ces éléments, et compte tenu de la chronologie des événements ci-avant relatés et du contexte général de désaccord opposant manifestement M. [B] et Mme [C], d’une part, à Mme [W] [J], M. [X] [U] et Mme [Z] [K], d’autre part, il convient de considérer que l’adoption des résolutions litigieuses a été obtenue par des manœuvres frauduleuses visant à contourner les dispositions de l’article 22-I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

La circonstance relative à l’éventuelle séparation des concubins évoquée par le défendeur est indifférente dans la mesure où, outre le fait qu’elle ne se trouve étayée par aucune pièce, ladite circonstance n’est pas de nature à affecter rétroactivement la régularité des résolutions adoptées par fraude.

Il ressort enfin du procès-verbal de l’assemblée litigieuse que, lors du vote, Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U] se sont opposés aux résolutions dont il sollicitent l’annulation.

Il convient en conséquence d’annuler les résolutions n°4, 7, 11, 12 et 13 adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 7].

Il n’y a toutefois pas lieu d’annuler la résolution n°8 afférente à la désignation du conseil syndical dès lors que, nonobstant la majorité obtenue par fraude, celle-ci a été rejetée.

2°) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il convient de condamner le Syndicat [Adresse 1], partie succombante, aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Le Syndicat [Adresse 1] sera par ailleurs condamné à payer à Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U], une somme de 700 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°4, 7, 11, 12 et 13 adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

DIT n’y avoir lieu à annulation de la résolution n°8 votée au cours de cette même assemblée ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Mme [Z] [K], Mme [W] [J] et M. [X] [U], chacun, une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE