TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57447 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AR5

N° : 12-CH

Assignation du :

25 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEREUR

[Localité 7] HABITAT – OPH, Etablissement Public Industriel et Commercial

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

La société LES VOISINS, SAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Habib CHEMLALI, avocat au barreau d’ESSONNE, [Adresse 6]

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 8 juillet 2015, [Localité 7] Habitat – OPH a renouvelé le bail commercial octroyé à la société L’Espérance, aux droits de laquelle vient désormais la société Les Voisins, sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014, moyennant un loyer en principal de 10.082,16 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 31 juillet 2024, à la société Les Voisins, pour une somme de 13.559,07€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 juillet 2024.

Par acte délivré le 25 octobre 2024, Paris Habitat – OPH a fait assigner la société Les Voisins devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Les Voisins et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dès la signification de l’ordonnance, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Les Voisins à lui payer la somme provisionnelle de 16.951,78€ au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 8 octobre 2024, assortie des intérêts au taux de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société Les Voisins au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, majoré de 20%, charges et taxes en sus, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux,

— n’accorder aucun délai de paiement en raison du montant et de l’ancienneté de la dette,

— à titre subsidiaire, n’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ; à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur,

En tout état de cause :

— débouter purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Les Voisins au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui incluent le coût du commandement, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 29 avril 2025, [Localité 7] Habitat – OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Aux termes de ses conclusions, la société Les Voisins demande au juge des référés de lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 24 mois, pour lui permettre d’apurer sa dette par des mensualités de 757,88 euros chacune en sus du loyer courant, faisant valoir qu’elle a dû réaliser des travaux qui ont impacté sa trésorerie mais qui sont désormais intégralement payés et exposant avoir réglé la somme de 3.380 euros par virement du 24 avril 2025, dont le justificatif est produit aux débats.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 7] Habitat – OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13.559,07€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 juillet 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

[Localité 7] Habitat – OPH s’oppose au principe de l’octroi d’un délai de paiement.

Cependant, la défenderesse a démontré sa volonté d’apurer sa dette de loyers en réalisant un règlement de 3.380 euros avant l’audience et elle propose des mensualités de 757,88 euros en sus du loyer courant, démontrant également sa capacité à faire face aux dites mensualités.

Par conséquent, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Les Voisins depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, la majoration sollicitée s’analysant comme une clause pénale pouvant faire l’objet d’une modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par [Localité 7] Habitat – OPH, l’obligation de la société Les Voisins au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024, terme du 4e trimestre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16.951,78 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 13.559,07 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, l’application du taux d’intérêt conventionnel s’analysant comme une demande d’application d’une clause pénale stipulée au bail ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société Les Voisons, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Les Voisins ne permet d’écarter la demande de [Localité 7] Habitat – OPH formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 août 2024 à minuit ;

Condamnons la société Les Voisins à payer à [Localité 7] Habitat – OPH la somme par provision de 16.951,78 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 30 septembre 2024, terme du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 13.559,07 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Les Voisins se libère des sommes ci-dessus allouées par 23 versements mensuels de 757,88 euros, le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant le mois de signification de la décision, le 24ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Les Voisins et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Les Voisins devra payer mensuellement à [Localité 7] Habitat – OPH, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Les Voisins à payer à [Localité 7] Habitat – OPH la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Les Voisins aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris uniquement le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN