TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [S], [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence SEMEVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09814 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFJ2

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDEURS

Madame, [G], [V], [T], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] agissant en qualité de personne habilitée sous habitation générale ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur, [N], [Y], ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [S], [O], ,

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09814 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFJ2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 1995, Mme, [K], [M] a consenti un bail d’habitation à M., [E], [P] et Mme, [S], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4722,84 francs à la prise d’effet du bail.

M., [E], [P] est décédé en 2006, Mme, [S], [O] restant la seule locataire.

Mme, [G], [M] épouse, [Y] est venue aux droits de Mme, [K], [M].

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, Mme, [G], [M] épouse, [Y] a fait délivrer à Mme, [S], [O] un commandement de payer la somme principale de 3757,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du contrat et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la locataire le 6 février 2024.

Par décision du 5 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant qualité de juge des tutelles du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a désigné M., [N], [Y] en qualité de personne habilitée à représenter Mme, [G], [M] épouse, [Y].

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] ont fait délivrer un congé pour défaut répété de paiement des loyers à effet 30 juin 2025.

Par assignation du 20 octobre 2025, Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 5 février 2024, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail et à titre infiniment subsidiaire, prononcer la validation du congé délivré le 16 décembre 2025 pour le 30 juin 2025 et en tout état de cause, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme, [S], [O] et de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4933,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2025, avec intérêts au taux légal,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 janvier 2026, Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y], représentés par leur avocate, exposent que Mme, [S], [O] a apuré sa dette avant l’audience en totalité, toutefois, ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

Mme, [S], [O], présente à l’audience, reconnaît qu’elle a des difficultés pour payer ses loyers notamment en raison de ses revenus irréguliers. Elle indique qu’elle est traductrice de sous-titres de films et qu’elle doit désormais se battre avec l’apparition de l’IA. Elle fait valoir également qu’elle a rencontré des difficultés avec sa retraite d’auteur. Elle a pu débloquer une somme pour lui permettre d’apurer la dette de loyer grâce à un fonds de l’association des auteurs. Elle expose qu’elle a des difficultés pour entrer en discussion avec les bailleurs et que le syndicat est réfractaire à toute information. Elle demande à rester dans l’appartement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le bail, conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 1995 s’est renouvelé par tacite reconduction et notamment le 1er juillet 2022 pour une échéance au 30 juin 2025.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 5 février 2024, c’est le bail renouvelé le 1er juillet 2022 qui s’appliquait, avec une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes après un délai de deux mois.

Or, le commandement de payer la somme principale de 3757,40 euros signifié le 5 février 2024 fait état d’un délai de six semaines alors que le délai de deux mois devait s’appliquer. Il convient dès lors d’appliquer le délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3757,40 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2024, à minuit.

Il n’est pas prévu par les textes que le paiement intégral de la dette avant l’audience permette de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’expulsion des locataires ne saurait être ordonnée sur ce fondement dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire ne peut aboutir à placer celui-ci dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] seront donc déboutés de leur demande de résiliation du bail fondé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

En application des dispositions combinées des articles 1217, 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement, étant précisé qu’il lui appartient alors d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Or selon les dispositions combinées des articles 1728, 1103 du code civil, et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il résulte de ces dispositions que le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du locataire, et que sa violation continue et répétée pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pouvant justifier que soit prononcée la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme, [S], [O] effectue des paiements irréguliers au titre de ses loyers et de ses charges, ou les laisse impayés, de sorte que son compte locatif est constamment débiteur. Ainsi, entre 2024 et 2025 le solde débiteur de la locataire a varié entre 1400 euros et plus de 5000 euros et depuis l’année 2015, Mme, [S], [O] n’a jamais présenté un solde créditeur.

Il est en outre versé aux débats de nombreuses relances adressées à la locataire,

Si Mme, [S], [O] a pu, avant l’audience, solder sa dette, c’est avec l’aide ponctuelle d’une association et, au vu de sa situation, la reprise régulière du paiement des loyers courants n’est pas acquise. Par ailleurs, sa situation professionnelle caractérisée par des revenus irréguliers de traductrice, ne saurait prévaloir sur les bailleurs qui ont fait preuve de patience et de tolérance pendant plusieurs années, en acceptant des paiements échelonnés et en adressant de multiples relances sans engager immédiatement de poursuites.

Le non- paiement et l’irrégularité du paiement des loyers étant établis de manière ancienne et récurrente de la part de la locataire, privant les bailleurs d’une rentrée d’argent régulière, constituent un manquement suffisamment grave aux obligations de la locataire justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts à compter de l’assignation.

En application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

En l’espèce, il ressort des débats que l’expulsion de la locataire entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de son âge, de sa situation puisqu’elle perçoit des revenus irréguliers et de l’absence de demande de logement dans le parc social. Il convient donc de porter à six mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2026, la dette locative de Mme, [S], [O] était soldée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] supporter les frais non compris dans les dépens. En conséquence, Mme, [S], [O] sera condamnée à leur régler la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la situation de la locataire laquelle perçoit des revenus irréguliers, du caractère inattendu de l’expulsion malgré le solde récent de sa dette, l’exécution provisoire sera écartée, sous réserve de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative est intégralement soldée,

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail prévue au contrat de bail, acquise par les bailleurs depuis le 5 avril 2024, à minuit, date d’effet du commandement de payer délivré le 5 février 2024 est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

DEBOUTE Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] de leur demande de résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 juillet 1995 entre Mme, [K], [M] et M., [E], [P] et Mme, [S], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], à compter du 20 octobre 2025,

ORDONNE à Mme, [S], [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

PROROGE de quatre mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de six mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [S], [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 21 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme, [S], [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024 et celui de l’assignation du 20 octobre 2025 ainsi qu’à régler la somme de 500 euros à Mme, [G], [M] épouse, [Y] représentée par M., [N], [Y] et M., [N], [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge