MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00331 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IPEV

AFFAIRE : Monsieur [N] [K], Madame [R] [D] C/ Monsieur [B] [I], Madame [E] [Q] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [K]

né le 15 Septembre 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Maître Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

Madame [R] [D]

née le 28 Mai 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS

Monsieur [B] [I]

né le 10 Mai 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

Madame [E] [Q] [Y]

née le 19 Mars 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

Clôture prononcée le : 06 janvier 2026

Débats tenus à l’audience du : 04 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 Mai 2026,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 09 février 2016, M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont acquis une maison située [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à M. [B] [X] et Mme [E] [Y] pour un prix de 400.000 euros.

Cette maison a été construite en 2012. Le maître d’oeuvre était la SARL Les Maisons Stanislas placée en liquidation judiciaire par jugement du 20 juin 2017. Le Lot « enduit » était confié à la SARL Façade ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire clôturée par jugement du 28 mars 2017.

Par courrier du 13 février 2018, le notaire chargé de la vente a rapporté à M. [B] [X] et Mme [E] [Y] les désordres dénoncés par M. [N] [K] et Mme [R] [D].

Un procès verbal de constat à la demande de M. [N] [K] et Mme [R] [D] a été dressé le 07 mai 2018 par Me [A].

En septembre 2018, M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont assigné M. [B] [X] et Mme [E] [Y], ainsi que les constructeurs de la maison et leurs assureurs respectifs aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 décembre 2018 rectifiée le 26 février 2019, M. [Z] [L] a été désigné en qualité d’expert.

M. [N] [K] et Mme [R] [D] se sont faits assister par M. [P], expert privé, qui a établi un rapport le 17 juin 2020.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 26 avril 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont fait assigner devant le présent tribunal M. [B] [X] et Mme [E] [Y] aux fins d’obtenir leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 mai 2026.

***

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 06 juin 2025, M. [N] [K] et Mme [R] [D] sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de débouter M. [B] [X] et Mme [E] [Y] de leurs demandes et de les condamner solidairement à leur payer les sommes de 78.676,49 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance des présentes écritures, ainsi qu’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont le montant a été arrêté à 7.620,53 euros et ceux de la procédure de référé expertise.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 octobre 2025, M. [B] [X] et Mme [E] [Y] sollicitent de débouter M. [N] [K] et Mme [R] [D] de leurs demandes, subsidiairement de ramener à de plus juste proportion les sommes réclamées dont le montant ne pourra excéder 17.413 euros TTC, en tout état de cause, de les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et de les condamner à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant ceux de référé et les frais d’expertise, en écartant l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs constructeurs, M. [B] [X] et Mme [E] [Y]

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 2°) du même code précise qu’est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Au regard des dispositions qui précèdent, les vendeurs, fussent-ils personnes physiques et non professionnels de l’immobilier, sont bien tenus de garantir les acquéreurs au titre de la garantie décennale.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] ne contestent pas être réputés constructeurs en leur qualité de vendeurs constructeurs. Ils demandent de constater l’inopposabilité du rapport de M. [P], expert privé.

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise, établie à la demande d’une des parties. Une expertise amiable peut être prise en considération à condition d’être corroborée par une autre pièce du dossier.

Dans ces conditions, le rapport de M. [P] n’est pas inopposable à M. [B] [X] et Mme [E] [Y], mais, pour être retenu par le tribunal, il doit être corroboré par d’autres éléments contrairement au rapport d’expertise judiciaire qui peut suffire à lui-même.

Sur le désordre affectant les enduits en pied de façades sur la périphérie du bâtiment et sur les murets

L’expert constate en page 13 de son rapport que sur les trois faces de la maison, les pieds de façades présentent un enduit qui se décolle lié à des remontées d’humidité, problème qui est dû à l’absence de mise en œuvre d’une garde de 10 à 15 cm à partir du contact avec la terre végétale et l’absence d’utilisation en soubassement d’un enduit d’imperméabilisation (page 15 du rapport).

Concernant l’enduit des murs latéraux des murets, l’expert relève, en page 6 de son rapport, une dégradation de l’enduit noir, ayant la même cause que celle en pied de façade, à savoir l’absence d’enduit hydrofuge. M. [P] expose qu’il s’agit de murs soutènements qui devaient être protégés du côté de la terre par une étanchéité bitumeuse qui fait défaut.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] contestent en premier lieu que la pose d’un enduit soit constitutif d’un ouvrage.

Il ressort du rapport d’expertise en page 9 et de l’acte de vente que les travaux de construction de la maison ont été achevés le 05 septembre 2012. Le lot enduit a été réalisé par la société Star Façade.

Il est constant qu’un enduit de façade, même s’il a une fonction d’imperméabilisation, n’est pas un élément d’équipement, dès lors qu’il n’est pas destiné à fonctionner et que les travaux d’enduit, qui ont une fonction d’étanchéité, participent de la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, même si la facture de la société Star façade pour le lot enduit n’est pas produite, il est établi que les travaux étaient destinés à appliquer un enduit de façade dans le cadre d’une opération de construction d’une maison. Ils ne se limitaient pas à l’application d’un revêtement réalisé dans le cadre d’un ravalement de façade d’une construction existante, mais de la pose d’un enduit monocouche dans le cadre d’une construction, dont l’expert indique qu’il devait s’agir d’un enduit d’imperméabilisation pour les soubassements et que la pose de cet enduit avait en conséquence pour fonction un rôle d’imperméabilisation, ce qui est confirmé par la SARL ATES Façade et par M. [P] qui relèvent tous deux l’absence de traitement de l’étanchéité en pied de façades.

Il en résulte que les travaux réalisés par la SARL Star façade, qui avaient vocation à assurer une étanchéité lors de la construction de la maison sur ses trois façades, constitue un ouvrage.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] soutiennent en second lieu que le désordre ne présente pas les caractères d’un désordre décennal, faute de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination.

L’expert judiciaire retient que le désordre est une détérioration des enduits en pieds de façade et sur les murets qui n’est pas de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination.

Selon M. [P], le désordre nuit à la destination de l’ouvrage qui est de protéger contre les intempéries, en particulier de la pluie, la structure de l’immeuble. Il précise que sur les murs latéraux, l’absence d’étanchéité provoque une infiltration permanente du mur et in fine ce désordre ne peut que se développer et nuire à la stabilité du mur, de sorte qu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Le désordre, soit la dégradation de l’enduit au niveau du soubassement et des murs latéraux des murêts, constaté par les experts et attesté par les photographies, compromet en raison de la présence d’humidité la fonction d’étanchéité de l’ouvrage que constitue les travaux d’enduit, de sorte qu’il rend bien cet ouvrage impropre à sa destination.

La responsabilité décennale de plein droit de M. [B] [X] et Mme [E] [Y] doit en conséquence être engagée, et ce que les désordres aient été apparents lors de la vente. Il suffit que ces désordres n’aient pas été apparents lors de la réception des travaux.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] soutiennent que M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont déjà été « indemnisés » de leur préjudice, dès l’instant où une baisse de prix leur a été consentie précisément pour les désordres affectant les soubassements de façades.

Il résulte de la photographie de la façade côté rue que des traces d’humidité étaient apparentes à tout le moins de chaque côté de la porte d’entrée en partie basse et des photographies figurant dans les rapports d’expertise que postérieurement à la vente, M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont appliqué une bande noire sur ces traces.

M. [S], agent immobilier chargé de la vente, a attesté que M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont obtenu une baisse de prix de 20.000 euros « pour travaux de décorations, de soubassements de façade et finition de terrasse ».

Outre que cette mention est vague et ne permet pas de déterminer précisément ce qui a été pris en compte, elle n’est corroborée ni par le notaire chargé de la vente qui n’a pas eu connaissance d’une réduction de prix en raison de désordres affectant l’immeuble vendu, faisant observer qu’aucune mention en ce sens figurait au compromis de vente établi par M. [S], ni par Mme [H] qui évoque une négociation uniquement au regard de la levée de la condition suspensive d’obtention du prêt comme le soutiennent M. [N] [K] et Mme [R] [D].

Dans ces conditions, M. [B] [X] et Mme [E] [Y] échouent à démontrer que M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont reçu une contrepartie financière pour les désordres constatés lors de la vente en pied de façade et sur les murets, faisant obstacle à toute action à leur encontre sur le fondement de la garantie décennale.

Sur les infiltrations d’eau autour d’un trop plein sur la toiture terrasse à l’arrière du bâtiment

L’expert constate en page 14 de son rapport que le phénomène d’infiltration est visible au plafond dans la pièce sous la terrasse et surtout sur le pignon qui contient le trop plein de la toiture terrasse à l’arrière du bâtiment. Il ajoute que ce trop plein a été mal réalisé et que l’étanchéité autour de ce trop plein n’a pas été correctement réalisée (page 15 du rapport).

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] contestent que ces désordres sont de nature décennale, soutenant qu’ils ne portent pas atteinte à l’ensemble de l’immeuble.

Cependant, il s’agit d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’habitation, dans la pièce sous la toiture terrasse qui accueille une salle de jeux.

Dès lors, l’immeuble ne remplit pas son office qui est d’assurer le clos et le couvert et de préserver l’habitation de toutes arrivées d’eau et d’humidité, de sorte que ces désordres rendent bien l’ouvrage impropre à sa destination.

En conséquence, la responsabilité décennale de M. [B] [X] et Mme [E] [Y] en leur qualité de vendeurs constructeurs est engagée.

Sur le coût des reprises

L’expert judiciaire a décrit les travaux de reprise en page 16 et 17 de son rapport, estimant dans un premier temps sur la base d’un devis de l’entreprise Roy et peinture et sol, qui n’est pas produit aux débats, leur coût à la somme de 14.422,67 euros HT.

Après le dépôt de son pré-rapport, M. [N] [K] et Mme [R] [D] ont produit un devis de l’entreprise Couverture Maçonnerie Charpente du 28 septembre 2021 d’un montant de 73.142,30 euros HT. Ce devis qui ajoutait la pose d’un drain en périphérie sur l’ensemble du pavillon et la reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse après intervention de la société Bulldo pour la recherche de fuite a été validé par l’expert judiciaire tant dans son contenu que dans la présentation des chiffrages ainsi qu’il l’indique en page 17 de son rapport.

L’expert judiciaire évoque une analyse du devis par le cabinet Neo Est qui n’est pas produite aux débats.

Il n’est pas contesté qu’il faille soustraire le coût des travaux de la terrasse arrière de la maison qui n’est pas réclamé de 435 euros HT, soit 478,50 euros TTC.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] soutiennent que la réfection du drain, la réalisation d’un dallage béton et la reprise du devant du garage sont des travaux d’amélioration, sans toutefois en justifier, et ce alors que l’expert, en réponse à leur dire, indique que la mise en œuvre du drain sur une construction n’a de sens que si celui-ci ceinture la construction (laquelle présente au sol des surfaces bétonnées et engazonnées).

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le devis de la couverture maçonnerie Charpente du 28 septembre 2021 validé par l’expert judiciaire actualisé au 05 mai 2022 d’un montant de 75.568,90 euros TTC dont à déduire la somme de 478,50 euros TTC.

M. [B] [X] et Mme [E] [Y] doivent être condamnés solidairement à payer aux consorts [C] la somme de 75.090,40 euros TTC, indexée suivant l’indice de la construction BT01 entre mai 2022 (date du devis) et mars 2025 (date des dernières conclusions), soit la somme de 78.676,49 euros TTC.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, M. [B] [X] et Mme [E] [Y] supporteront solidairement la charge des entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé mis provisoirement à la charge des demandeurs tel qu’il ressort de l’ordonnance de référé du 11 décembre 2018 et les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que M. [B] [X] et Mme [E] [Y] soient condamnés solidairement à payer M. [K] et Mme [D] une indemnité de 7.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens comprenant le coût du procès-verbal de commissaire de justice et le coût de l’assistance de M. [P], qu’ils ont du exposer pour leur défense.

Partie tenue aux dépens et partie perdante, M. [B] [X] et Mme [E] [Y] ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leur demande doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments motivés sur l’impossibilité qu’auraient M. [N] [K] et Mme [R] [D] de restituer les sommes auxquelles M. [B] [X] et Mme [E] [Y] sont condamnés en cas d’infirmation de la décision dans l’éventualité d’un appel, de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [E] [Y] épouse de M. [X] à payer à M. [N] [K] et Mme [R] [D] la somme de 78.676,49 euros TTC au titre de la reprise des désordres ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [E] [Y] épouse de M. [X] à payer à M. [N] [K] et Mme [R] [D] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [E] [Y] épouse de M. [X] aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE M. [B] [X] et Mme [E] [Y] de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE