TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00018 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZEK7

AFFAIRE

S.A. CNP CAUTION, S.A.S. EOS FRANCE ayant son siège social [Adresse 7] agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentaux légaux domiciliés en cette qualité, agissant en vertu d’une lettre désignation en date du 17 février 2022 en qualité représentant recouvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION ayant son siège [Adresse 1].

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SOCIETE GENERALE ayant son siège social à [Adresse 16]., le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCES DE [Localité 13] Représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[C] [M] [J], [S] [H] [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA,, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCES DE [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 2])

[Localité 10]

représenté par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

CRÉANCIERS INSCRITS :

S.A. CNP CAUTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Aurélia CORDANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

S.A.S. EOS FRANCE ayant son siège social [Adresse 7] agissant en qualité de représentant recouvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION ayant son siège [Adresse 1], venant aux droits de la SOCIETE GENERALE ayant son siège social à [Adresse 16].

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

Monsieur [S] [H] [X]

[Adresse 5]

[Localité 12]

non comparant

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024 en audience publique.

JUGEMENT :

prononcé par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés les 10 et 28 novembre 2023, et publiés le 8 décembre 2023 au Service de publicité foncière de [Localité 15] 3, volume 2023 S numéros 101 et 102, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [C] [M] [J] et Monsieur [S] [H] [X], situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8] [Localité 14], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par actes des 24 et 25 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [C] [M] [J] et Monsieur [S] [H] [X] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 15] à l’audience d’orientation du 29 février 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 15] le 26 janvier 2024.

Par actes du 29 janvier 2024, cette assignation a été dénoncée au Fonds commun de Titrisation (FONCRED V), venant aux droits de la Société générale et à CNP Caution, créanciers inscrits.

Par déclaration de créance, déposée au greffe du juge de l’exécution le 29 février 2024, CNP Caution est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à 212.489,86 euros.

Par déclaration de créance, déposée au greffe du juge de l’exécution le 4 mars 2024, EOS France représentant le Fonds commun de Titrisation (FONCRED V), venant aux droits de la Société générale, en vertu d’une cession de créance en date du 3 août 2022, est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à 76.595,19 euros.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

Aux termes de ses écritures, notifiées via le RPVA le 13 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], créancier poursuivant, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et demande notamment au juge de l’exécution :

— d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 46.000 euros et de fixer la date de la vente,

— de dire que sa créance s’élève à la somme de 20.671,86 euros, en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 26 septembre 2024, outre les intérêts dus jusqu’à parfait paiement,

— de désigner la SARL LEROI et Associés, commissaires de justice associés à [Localité 15] (92) aux fins de procéder aux visites,

— de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], représenté par son conseil, expose que s’agissant de la somme qui a été saisie sur le compte de Monsieur [J], il importe de tenir compte des dépens d’exécution, qui viennent en déduction. Il souligne que la somme effectivement adressée par l’huissier instrumentaire au Syndicat des copropriétaires s’élève, en réalité, à 762,55 euros. Cette somme a bien été déduite de la créance.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [C] [M] [J], représenté par son conseil, demande notamment au juge de l’exécution d’ordonner la vente forcée, de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires, diminuée de la somme d’ores et déjà saisie, à hauteur de 2.237,48 euros et de fixer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [C] [M] [J], représenté par son conseil, expose que la somme de 2.237,48 euros a été saisie sur son compte et sollicite qu’elle soit déduite du décompte du Syndicat des copropriétaires. Il ajoute ignorer si les saisies pratiquées entre les mains de la locataire du bien ont été fructueuses mais dans l’affirmative, il sollicite que toute somme perçue dans le cadre de la procédure de saisie-attribution soit déduite de la créance finale. Par ailleurs, Monsieur [J] précise avoir été autorisé, par jugement du 16 février 2024, à vendre le bien seul et avoir pu conclure trois mandats de vente pour un prix de 300.000 euros mais, compte tenu de l’occupation des lieux par une locataire qui ne règle officiellement aucun loyer, il indique renoncer à sa demande de vente amiable et accepter la vente forcée.

Monsieur [S] [H] [X], bien que régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter sans exciper d’un motif légitime.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du même code, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet ne comparaît pas.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

1°) Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], créancier poursuivant, dispose de deux titres exécutoires constitués de :

un jugement du tribunal d’instance d’Asnières sur Seine, en date du 20 février 2018, ayant condamné solidairement Monsieur [C] [J] et Monsieur [V] [X] à lui payer les sommes suivantes :- 8.380,33 euros au titre des charges impayées du 31 décembre 2013 au 1er octobre 2017, avec intérêts aux taux légal sur 1.991,59 euros à compter du 11 février 2015 et du 20 juin 2017 pour le surplus, la capitalisation des intérêts sur 1.991,59 euros étant ordonnée le 11 février 2016, le 11 février 2017 et le 11 février 2018,

—  1.665,38 euros au titre des frais de recouvrement,

—  100 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

le tout assorti de l’exécution provisoire.

un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre, en date du 17 août 2022, ayant condamné solidairement Monsieur [C] [J] et Monsieur [V] [X] à lui payer les sommes suivantes :- 11.092,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2022, appels de fonds de janvier 2022 inclus, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2020, sur la somme de 7.046,31 euros et à compter des conclusions aux fins d’actualisation pour le surplus, les intérêts dus, échus pour une année entière, étant eux-mêmes capitalisés,

—  255 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.100 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, à l’exception des frais d’hypothèque du 24 avril 2020,

le tout assorti de l’exécution provisoire.

Le jugement du tribunal d’instance d’Asnières sur Seine est définitif, pour avoir été signifié le25 mai 2018 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 5 septembre 2018 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de Versailles.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre est définitif, pour avoir été signifié le 26 septembre 2022 à Monsieur [J] et le 15 novembre 2022 à Monsieur [X], et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 27 juillet 2023 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de Versailles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] justifie donc par la production de titres exécutoires ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.

Sur le montant de la créance, en principal, frais, intérêts et accessoires

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit deux décomptes arrêtés au 26 septembre 2024 mentionnant des créances de 16.948,34 euros et 3.723,52 euros, en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Toutefois, Monsieur [J] fait valoir une saisie-attribution pratiquée en décembre 2022 sur son compte, pour une somme totale de 2.237,48 euros et il sollicite que cette somme soit déduite du montant total de la créance du Syndicat des copropriétaires.

Il résulte des décomptes produits que la somme de 762,55 euros a été déduite du décompte relatif au jugement du 17 août 2022. Il résulte également des éléments produits aux débats que l’huissier ayant pratiqué la saisie-attribution sur le compte de Monsieur [J] a déduit de la somme qu’il a saisie de multiples frais en lien avec plusieurs mesures d’exécution. Les dépens n’ont pas été vérifiés et les autres mesures d’exécution pratiquées, au sujet desquelles, aucune autre information ne nous est transmise, ne peuvent, en l’état et sans avoir été vérifiées, être prises en compte dans le décompte de la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [J] et Monsieur [X].

La différence entre la somme saisie sur le compte de Monsieur [J] et celle effectivement déduite de la créance finale, soit 1.474,93 euros sera donc déduite du montant de la créance due au syndicat des copropriétaires.

Ainsi, au vu des pièces produites, et en l’absence d’autre contestation, le montant de la créance sera fixé à la somme de 19.196,93 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, selon décompte arrêté au 26 septembre 2024.

2°) Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Le syndicat des copropriétaires justifie des résolutions n°22-1 et 22-2 du procès verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du 11 décembre 2020 ayant habilité le Syndic en exercice à diligenter ladite vente forcée sur les lots précités, sur la mise à prix de 46.000 euros.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur [C] [M] [J] et Monsieur [S] [H] [X] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] s’élève au 26 septembre 2024 à la somme de 19.196,93 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 27 février à 14H30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SARL LEROI et Associés, commissaires de justice associés à [Localité 15] (92), pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Novembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Aurélia CORDANI

M^e Sophie JEAN

Maître Frédérique LEPOUTRE