DU : 17 Février 2026

RG : N° RG 25/00511 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JU5S

AFFAIRE : [T] [Y] épouse [U], [G] [U] C/ [Q] [O], [X] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du dix sept Février deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T] [Y] épouse [U]

demeurant 78 AV DU GENERAL LECLERC – 54130 SAINT MAX

représentée par M^e Sonia RODRIGUES, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 23

Monsieur [G] [U]

demeurant 78 AV DU GENERAL LECLERC – 54130 SAINT MAX

représenté par M^e Sonia RODRIGUES, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 23

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [O]

demeurant 14 rue Diderot – 54130 SAINT-MAX

représenté par M^e David COLLOT, avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant, vestiaire :

Madame [X] [M]

demeurant 14 rue Diderot – 54130 SAINT-MAX

représentée par M^e David COLLOT, avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant, vestiaire :

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2026.

Et ce jour, dix sept Février deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 20 septembre 2024, M. [Q] [O] et Mme [X] [M] ont vendu à M. [G] [U] et Mme [T] [R], son épouse, une maison à usage d’habitation située 78 avenue du général Leclerc à Saint-Max (54130) moyennant un prix de 585 000 euros, dont 28 000 euros pour le prix des meubles.

Considérant que leur maison est affectée de multiples désordres, M. et Mme [U] ont, par actes de commissaire de justice délivrés le 22 septembre 2025, fait assigner M. [Q] [O] et Mme [X] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience du 13 janvier 2026, de :

— Ordonner une expertise, désigner tel expert qu’il plaira pour y procéder, avec pour mission de […] ;

— Condamner in solidum M. [Q] [O] et Mme [X] [M], à verser à M. et Mme [U] la somme de 39 000 euros à faire valoir sur leur préjudice définitif ;

— Débouter M. [Q] [O] et Mme [X] [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

— Donner acte à la partie requérante de ce qu’elle consignera l’avance sur expertise ;

— Condamner, en tout état de cause et in solidum M. [Q] [O] et Mme [X] [M], à verser à M. et Mme [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

Sur la demande d’expertise, M. et Mme [U] exposent que depuis leur entrée dans les lieux ils ont découvert l’absence de prise de terre ainsi que de radiateurs à l’étage, des infiltrations d’eau dans le plafond, le placo plâtre du garage et sous le châssis des portes-fenêtres d’une chambre enfant et de la chambre parentale.

Sur la demande de provision, M. et Mme [U] réclament aux défendeurs une provision de 39 000 euros, somme qui correspondrait à l’ensemble des réparations et remises en état qu’ils déclarent avoir dû engager dans l’urgence et des sommes nécessaires à pourvoir aux reprises qui seraient d’ores et déjà incontestablement établies. Ils prétendent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés dès lors qu’ils auraient eux-mêmes réalisé certains des travaux et que M. [Q] [O] aurait exercé professionnellement dans l’immobilier.

En défense, M. [Q] [O] et Mme [X] [M] demandent au juge des référés de :

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise formulée par M. et Mme [U] et prendre acte des plus expresses protestations et réserves de M. [Q] [O] et Mme [X] [M] sur la mise en œuvre éventuelle de leur responsabilité ;

— Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, mettre à la charge des requérants la provision à valoir sur les frais et honoraires d’expertise ;

— Débouter M. et Mme [U] de leur demande de provision au regard des contestations sérieuses formulées par M. [Q] [O] et Mme [X] [M] s’agissant de la mise en œuvre éventuelle de leur responsabilité au titre des désordres invoqués ;

— Les condamner aux dépens.

Pour s’opposer à la demande de provision, M. [Q] [O] et Mme [X] [M] soutiennent que la vente a été conclue sous la clause usuelle d’exclusion de la garantie au titre des vices cachés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

M. et Mme [U] demandent de condamner in solidum M. [Q] [O] et Mme [X] [M], à leur verser la somme totale de 39 000 euros à faire valoir sur leur préjudice définitif.

À l’audience des plaidoiries, les demandeurs précisent que cette somme d’argent est demandée à titre provisionnel.

Selon les demandeurs, cette somme correspond à l’ensemble des réparations et remises en état qu’ils déclarent avoir dû engager dans l’urgence et des sommes nécessaires à pourvoir aux reprises qui seraient d’ores et déjà incontestablement établies.

Il résulte de l’acte de vente litigieux que les défendeurs ont fait édifier la maison litigieuse et qu’ils ont réalisé ou fait réaliser les travaux suivants :

— installation d’une piscine et d’une palissade ;

— démolition et reconstruction d’une partie de mur suite à sinistre et ravalement de l’ensemble de la maison.

Pour s’opposer à la demande de provision, les défendeurs soutiennent que la vente a été conclue sous la clause usuelle d’exclusion de la garantie au titre des vices cachés, ce qui est effectivement corroboré par les stipulations de l’acte authentique de vente (pièce n° 1 des demandeurs, p. 11).

Les demandeurs prétendent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de cette clause dès lors qu’ils auraient eux-mêmes réalisé certains des travaux et que M. [Q] [O] aurait exercé professionnellement dans l’immobilier.

Il est exact que les clauses exonératrices de garantie sont privées d’efficacité lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier.

Il n’appartient cependant pas à la juridiction des référés de déterminer si les compétences techniques de M. [Q] [O] autorisent à l’assimiler à un vendeur professionnel.

S’agissant des travaux réalisés ou fait réaliser par les vendeurs, ceux-ci sont, comme cela leur est rappelé dans l’acte authentique (p. 17-19), responsables de plein droit envers les acquéreurs « des dommages résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination » (art. 1792, alinéa 1er, du code civil).

Il n’appartient cependant qu’au juge du fond de déterminer si les désodres allégués par les demandeurs entrent dans le champ d’application de l’article 1792, alinéa 1er, du code civil.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à condamner les défendeurs au paiement d’une provision.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Au vu des éléments versés aux débats, M. et Mme [U] justifient d’un motif légitime d’obtenir une expertise qui sera ordonnée à leurs frais avancés et selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

M. et Mme [U], dans l’intérêt exclusif desquels la mesure est ordonnée, doivent supporter les frais de la procédure et seront en conséquence condamnés aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Aucune partie ne perdant son procès au sens de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de prononcer quelque condamnation que ce soit à ce titre.

M. et Mme [U] verront donc leur demande d’indemnité formulée sur ce fondement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à condamner in solidum M. [Q] [O] et Mme [X] [M], à verser à M. et Mme [U] une provision de 39 000 euros à faire valoir sur leur préjudice définitif ;

ORDONNONS une expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder Mme [C] [Z]

AJBJ ARCHITECTURE 27 rue Félix Faure 54000 NANCY

E-mail : ajbjarchitecture@gmail.com

Tél. portable : 06 62 82 26 83

Tél. fixe : 06 62 82 26 83

DISONS que l’expert désigné aura pour mission de :

Voir et visiter les lieux litigieux situés 78 avenue du général Leclerc à Saint-Max (54130) après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils ;

Entendre les parties en leurs explications et si nécessaire à titre de simples renseignements tous sachants ;

Se faire remettre tous documents contractuels et techniques tels que les mandats de vente, publicités, promesses de vente ou compromis de vente, actes de vente, diagnostics techniques, devis, marchés, attestations d’assurance de responsabilité civile, décennale et autres, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;

Établir la chronologie des opérations de vente en recherchant notamment les dates et circonstances dans lesquelles les parties sont entrées en relation, les visites ont eu lieu, les diagnostics techniques ont été réalisés, les signatures des promesses de vente ou compromis de vente et signature de l’acte authentique sont intervenues ;

Examiner l’immeuble en faisant toutes constatations utiles sur l’existence des désordres et vices allégués par l’acquéreur dans l’assignation et les conclusions, et le cas échéant dans les ordonnances de référé subséquentes ;

Examiner les désordres et vices allégués ; les décrire ; en indiquer la nature et l’importance ;

Préciser la date d’apparition des désordres et vices allégués dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) ;

Établir la chronologie de la découverte des désordres et vices allégués ; rechercher notamment les dates et circonstances de prise de possession de l’immeuble et de découverte par l’acquéreur des désordres et vices allégués ;

Rechercher la ou les causes des désordres et vices constatés ;

Fournir tous éléments de fait et techniques sur la ou les causes des désordres et vices constatés en précisant notamment s’ils proviennent d’une usure normale, d’un défaut d’entretien, de travaux effectués dans l’immeuble soit par le vendeur soit par l’acquéreur, ou de toute autre cause ;

En cas de pluralité de causes à l’origine du désordre ou vice constaté, en préciser l’importance respective ;

Rechercher si les désordres et vices constatés préexistaient à la vente ;

Indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, indiquer s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur ;

Fournir tous éléments de fait et techniques concernant l’éventuelle connaissance des désordres et vices lors de la vente par le vendeur ou par les vendeurs ou occupants antérieurs de l’immeuble ;

Dire si les désordres et vices constatés compromettent la solidité de l’ouvrage, l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, ou à l’usage auquel il le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, affectent la solidité des éléments d’équipement, en précisant, dans l’affirmative, si ceux-ci font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de déterminer les responsabilités et garanties éventuellement encourues ;

Décrire les travaux et prestations nécessaires à la prévention ou à la réparation des désordres constatés, à leurs causes et leurs conséquences, en chiffrer le coût en fournissant au moins deux devis concurrentiels, préciser le cas échéant le coût de l’amélioration dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une solution différente et indiquer la durée prévisible des travaux de prévention ou de réparation ;

Évaluer les moins-values résultant des désordres non réparables en indiquant le cas échéant le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où ne pourrait être remédié à certains vices ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de caractériser l’existence et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond d’établir le compte entre les parties ;

Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITONS l’expert à suivre les prescriptions ci-après :

— Dans sa lettre de convocation à la première réunion d’expertise, joindre, complétée par ses soins, une déclaration contradictoire d’intérêts au préalable de l’exécution de la mission afin de recueillir toute observation éventuelle de la part d’une ou de plusieurs parties qui devront, le cas échéant, être impérativement présentées au plus tard avant la première réunion d’expertise ;

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

apprécier de manière globale la nature et le type des désordres et vices allégués ;

établir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

établir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de techniciens associés ;

évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion.

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, AUTORISONS la partie demanderesse à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

INVITONS l’expert, à l’achèvement des travaux urgents, à en constater la bonne fin éventuelle ;

PRE-RAPPORT ET RAPPORT :

DISONS que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de six mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DISONS qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format dématérialisé l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) avant de déposer son rapport définitif ;

DISONS que, de toutes ses observations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires et transmettra un exemplaire aux parties ;

DISONS que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce tribunal dans les huit mois de sa saisine ;

RAPPELONS que pour l’exécution de sa mission, et sauf dérogation dûment explicitée, l’expert devra recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE, en application du protocole signé par la cour d’appel de Nancy, la compagnie des experts et les barreaux du ressort ;

RAPPELONS que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utile ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du code de procédure civile) ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du code de procédure civile) ;

apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXONS à 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. et Mme [U]

dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance sous peine de caducité ;

DISONS que la consignation sera faite de préférence par virement sur le compte bancaire de la Régie du tribunal judiciaire de NANCY ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de NANCY avec comme référence le nom du demandeur à l’instance et le numéro RG (répertoire général) de la procédure ; tout chèque ne comportant pas l’ordre complet et les références sera renvoyé à l’expéditeur, et tout virement ne comportant pas les références sera rejeté ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par M. et Mme [U] au titre des frais avancés non compris dans les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

CONDAMNONS M. et Mme [U] aux dépens.

La greffière La présidente