DU : 17 Février 2026

RG : N° RG 25/00371 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JR66

AFFAIRE : S.C. PH JEANNE D’ARC C/ S.A.R.L. DOS PNJA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du dix sept Février deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. PH JEANNE D’ARC,

dont le siège social est sis 15 rue Haute – 21220 COLLONGES LES BEVY – 21220 FRANCE

représentée par M^e Didier MADRID, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 86

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DOS PNJA,

dont le siège social est sis 58 rue Jeanne d’Arc – 54000 NANCY – 54000 FRANCE

représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2026.

Et ce jour, dix sept Février deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 5 février 2021, la société civile immobilière (SCI) PH JEANNE D’ARC a donné à bail commercial à la société DOS PNJA un local situé 58 rue Jeanne d’Arc à Nancy (54000).

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juillet 2025, la SCI PH JEANNE D’ARC a fait assigner la société DOS PNJA devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel elle demande, aux termes de ses dernières écritures, de :

— Juger que l’ensemble des obligations de la société DOS PNJA n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 5 février 2021 ;

— Prononcer l’expulsion, huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, de la société DOS PNJA et de tous occupants de son chef des locaux objets du bail situés au 58 rue Jeanne d’Arc à Nancy (54000), sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard ;

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— Ordonner, faute pour elle de ce faire, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de 65 179,79 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés ;

— Juger que cette somme provisionnelle sera assortie des intérêts moratoires au taux majoré conformément aux dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ;

— Ordonner la capitalisation desdits intérêts moratoires à titre provisionnel ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de provisionnelle de 6 975,05 euros au titre de la pénalité contractuelle de 1 % par mois de retard, stipulée à l’article 14.1 du bail ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de 281,58 euros correspondant aux frais du commandement de payer signifié le 10 mars 2025 (pièce n° 6) ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts contractuels ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC aux entiers frais et dépens de la présente instance et, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, autoriser la SELAS FIDAL, intervenant par Maître [R] [N] à recouvrer directement contre la société DOS PNJA ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI PH JEANNE D’ARC soutient que l’article 14.2 du bail contient une clause résolutoire et qu’elle aurait fait délivrer un commandement de payer visant cette clause en date du 10 mars 2025. Selon elle, le preneur n’a ni saisi le juge pour demander des délais de paiement, ni réglé les sommes dues dans le mois du commandement.

Sur les pénalités, la SCI PH JEANNE D’ARC expose que le bail prévoyant une clause pénale moratoire en son article 14.1., la société défenderesse serait débitrice d’une dette de 6 975,05 euros.

Sur l’application de l’article L. 441-10 du code de commerce, la SCI PH JEANNE D’ARC prétend que les parties étant des professionnels, cette somme doit, conformément aux dispositions de ce texte, porter intérêts au taux majoré.

Sur les dommages et intérêts, la SCI PH JEANNE D’ARC considère que le comportement dilatoire de son preneur l’a contraint à mobiliser temps, énergie et ressources, tant en relances écrites que l’intervention de son conseil, pour obtenir l’exécution d’obligations contractuelles. Elle soutient, en outre, avoir subi un trouble certain dans la gestion de son patrimoine, notamment du fait de l’impossibilité d’anticiper la libération du bien ou d’engager une procédure de relocation dans des conditions normales.

En défense, la société PNJA demande au juge des référés de :

— Débouter la SCI PH JEANNE D’ARC des demandes de condamnation suivantes :

—  13 469,16 euros au titre du premier trimestre 2026,

—  156,84 euros au titre des intérêts de retard.

—  281,58 euros au titre des frais « ANGLE DROIT ».

—  2 466,46 euros et 1 265,40 euros au titre des frais d’avocat.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois,

— Débouter la SCI PH JEANNE D’ARC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur les sommes réclamées, la société PNJA conteste :

— La facturation du dernier loyer 2025 et du premier loyer 2026 à la même date ;

— Les intérêts de retards pour lesquels il n’appartiendrait qu’au tribunal de statuer ;

— Les frais d’huissier qui devraient figurer dans les dépens ;

— Les frais d’avocat qui relèveraient de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les pénalités contractuelles, la société PNJA considère qu’il s’agit d’une clause pénale manifestement excessive qui devrait être réduite à un euro.

Sur les dommages et intérêts, la société PNJA prétend, d’une part, ne jamais avoir commis de faute, estimant que les impayés ne résultent pas d’une mauvaise volonté de sa part mais bien de difficultés passagères liées aux manquements d’un associé de la société qui ne le serait désormais plus. Elle soutient, d’autre part, que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice distinct du retard.

Sur l’application de l’article L. 441-10 du code de commerce, la société PNJA déclare qu’il n’existe aucune référence à ce texte dans le bail.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire, elle expose, d’une part, que depuis la délivrance de l’assignation elle a réglé une somme de 23 500 euros, ce qui démontrerait sa bonne foi, et d’autre part qu’elle sera en capacité de régler les sommes dues à bref délai dès que la banque lui aura accordé un prêt de trésorerie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 14.2 du bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse (pièce n° 1 de la société demanderesse, p. 22).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SCI PH JEANNE D’ARC a fait délivrer à la société DOS PNJA un commandement de payer visant cette clause (pièce n° 6 de la société demanderesse).

Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés n’ont pas été régularisés.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 10 avril 2025.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à cette dernière date et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société DOS PNJA et de tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La SCI PH JEANNE D’ARC ne rapportant pas la preuve d’un refus de la société DOS PNJA à quitter les lieux, il sera dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte.

Sur le transport des meubles

La SCI PH JEANNE D’ARC demande d’ordonner, faute pour la société DOS PNJA de quitter les lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier se trouvant sur les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur les loyers et charges impayés

La SCI PH JEANNE D’ARC demande de condamner la société DOS PNJA à lui payer la somme de 65 179,79 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés.

Le bail litigieux prévoyait que le loyer était fixé à un montant annuel de 36 486 euros hors taxes, payable d’avance par trimestre.

La SCI PH JEANNE D’ARC produit à l’instance un décompte arrêté au 13 octobre 2025 (pièce n° 16) duquel il résulte que les loyers et charges depuis le 30 juin 2024 sont restés impayés et que le solde débiteur s’élève à 59 680,91 euros.

Il y a, d’abord, lieu d’exclure de ce décompte les sommes ne correspondant pas aux charges et loyers impayés, à savoir :

—  156,84 euros au titre des intérêts de retard ;

—  281,58 au titre des frais de l’acte “Angle droit” ;

—  2 466,46 euros et 1 265,40 euros au titre des frais d’avocat.

Il y a, en second lieu, de rappeler que la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 10 avril 2025, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

Il résulte, enfin, du décompte précité que la société DOS PNJA a, depuis cette dernière date, réglé à la SCI la somme totale de 25 876,35 euros (2 376,35 + 5 000 + 10 000 + 5 000 + 1 000 + 1 000 + 1 500), faisant ainsi diminuer son arriéré locatif à la somme de 15 195,36 euros.

En conséquence, la société DOS PNJA sera condamnée à verser à la SCI PH JEANNE D’ARC :

— Une provision d’un montant de 15 195,36 euros au titre des loyers demeurés impayés au 10 avril 2025, date à laquelle le contrat est résilié de plein droit ;

— Une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 4 449,06 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués.

Sur les intérêts moratoires au taux majoré défini à l’article L. 441-10 du code de commerce

La SCI PH JEANNE D’ARC demande de juger que cette somme provisionnelle sera assortie des intérêts moratoires au taux majoré conformément aux dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce.

Pour s’y opposer, la société DOS PNJA considère que le bail ne fait aucune référence à cette disposition, ce qui, selon elle, fait échec à son application.

Or, il est constant que les pénalités de retard prévues par l’article L. 441-10 du C. com., sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être mentionnées dans le contrat (Com., 17 avril 2019, n° 18-11280, publié).

Dès lors, la provision sera assortie des intérêts moratoires au taux majoré conformément aux dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la pénalité de retard

La SCI PH JEANNE D’ARC demande de condamner la société DOS PNJA à lui payer la somme provisionnelle de 6 975,05 euros au titre de la pénalité contractuelle de 1 % par mois de retard, stipulée à l’article 14.1 du bail.

L’article 14.1 du bail stipulait qu’à défaut de paiement d’une somme quelconque au titre des présentes et de leurs suites (termes, fractions de terme, loyers, rappel de loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, complément de dépôt de garantie, indemnité d’occupation, honoraires, intérêts, frais de procédure), le montant resté impayé sera majoré de 1 % par mois de retard, chaque commencé étant dû, et ce, à titre de pénalité forfaitaire et irréductible, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ci-après stipulée.

Cette clause s’analysant en une clause pénale, réductible par le juge du fond, elle ne saurait être accordée en référé.

Sur les frais du commandement de payer

S’agissant la somme de 281,58 euros demandée au titre du commandement de payer, il convient de constater qu’il s’agit de frais taxables ayant vocation à entrer dans les dépens.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCI PH JEANNE D’ARC demande de condamner la société DOS PNJA à lui payer la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts contractuels.

S’il est constant entre les parties que le preneur a réglé ses loyers avec retard, la société demanderesse ne démontre pas qu’il s’agit de manœuvres dilatoires.

Il sera donc dit n’y avoir à lieu accorder une provision à valoir sur son préjudice.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société PNJA demande, à titre reconventionnel, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois.

La société demanderesse ne fournit aucun élément, notamment financier ou comptable, de nature à justifier de sa situation, en considération de laquelle le juge peut accorder des délais de paiement.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société DOS PNJA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer signifié le 10 mars 2025.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Didier MADRID, avocat dont le ministère était obligatoire, sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société DOS PNJA, condamnée aux dépens, devra payer à la SCI PH JEANNE D’ARC une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition au 10 avril 2025 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 5 février 2021, portant sur un local situé 58 rue Jeanne d’Arc à Nancy (54000) ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la société DOS PNJA ainsi que tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner, faute pour la société DOS PNJA de quitter les lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort du mobilier se trouvant sur les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution ;

CONDAMNONS la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC une provision d’un montant de 15 195,36 euros (quinze mille cent quatre-vingt-quinze euros et trente-six centimes) au titre des loyers et charges demeurés impayés au 10 avril 2025 ;

CONDAMNONS la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 4 449,06 euros (quatre mille quatre cent quarante-neuf euros zéro six centimes) à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués ;

DISONS que la provision sera assortie des intérêts moratoires au taux majoré conformément aux dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DISONS n’y avoir lieu à condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme provisionnelle de 6 975,05 euros au titre de la pénalité contractuelle de 1 % par mois de retard, stipulée à l’article 14.1 du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à condamner la société DOS PNJA à payer à la SCI PH JEANNE D’ARC la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts contractuels ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois ;

CONDAMNONS la société DOS PNJA à verser à la SCI PH JEANNE D’ARC une somme de 1800 euros (mille huit cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel ;

CONDAMNONS la société DOS PNJA aux dépens y compris les frais du commandement de payer signifié le 10 mars 2025 ;

AUTORISONS Maître [R] [N] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

La greffière La présidente