TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Roland LESCUDIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Nassima FERCHICHE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01894 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3EIY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [L]

né le 11 Janvier 1944 à [Localité 5], domicilié : chez SA [F] (Administrateur d’Immeubles, gérante et mandataire), [Adresse 4]

représenté par M^e Roland LESCUDIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nassima FERCHICHE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 24 décembre 2013, Monsieur [L] [K] ayant pour mandataire le Cabinet [F], a consenti à Madame [V] [U] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 630 euros outre 20 euros de provisions sur charges;

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [K] a fait signifier à Madame [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 mars 2022 pour un montant en principal de 3149,55 euros;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 14 mars 2022;

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2022 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 juillet 2022, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [K], a assigné Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal:

— Juger que Monsieur [L] [K] est recevable et bien fondé en son action

— Prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs de Madame [V] [U]

— Ordonner l’expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à intervenir, de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— Condamner Madame [V] [U] au paiement de la somme de 6784,68 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 05 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et sous réserve de l’actualisation de la créance locative du requérant en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

— Condamner Madame [V] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des derniers loyers et accessoires exigibles outre les provisions sur charges, éventuellement révisée,

— Condamner Madame [V] [U] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [V] [U] au paiement de la somme de 1350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant tous les frais d’huissier exposés

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2022 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 15 septembre 2023 ;

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2023 ;

Suivant décision avant dire droit revêtant la forme d’une simple mention au dossier, Madame [V] [U] ayant constitué avocat, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2024 afin de respecter le principe du contradictoire ;

A l’audience du 11 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 septembre 2024 et après un ultime renvoi a été retenue à celle du 10 octobre 2024 ;

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions responsives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] tenant l’existence d’une contestation sérieuse relative à un rappel de charges

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du paiement des échéances fixées par le juge

— octroyer à Madame [V] un délai supplémentaire pour le paiement de la créance

— fixer ledit délai sur une période de deux ans

Par voie de conséquence,

— condamner Monsieur [L] à payer à Madame [V] la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi

Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens

— écarter l’exécution provisoire

Madame [V] fait valoir que les charges ne sont étayées par aucun justificatif,. Elle ajoute que s’agissant des charges impayées pour la réfection des canalisations d’eaux et curetage doivent être écartées, ces travaux relevant de la responsabilité du bailleur ;

Madame [V] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas aux réparations suite à une inondation des toilettes de l’appartement de la requise, qu’une tranchée a contraint Madame [V] à ne pas pouvoir sortir de chez elle pendant de longs mois ;

Elle fait valoir être bien fondée à invoquer une exception d’inexécution et à solliciter la suspension des loyers tant que le trouble subsiste .

Suivant conclusions responsives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [K] demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [V] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et pour le surplus réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 20243,46 euros représentant les loyers , accessoires arriérés dus au 12 septembre 2024, en actualisant sa créance à titre de dommages et intérêts à la somme de 2500 euros et en demandant au juge des référés s’agissant des dépens de comprendre dans les dépens le coût du procès-verbal de constat du 25 juillet 2023 ;

Monsieur [L] conteste les doléances de Madame [V] en faisant valoir que suite à un refoulement d’eau ressortant des toilettes le 17 janvier 2021, il a mandaté une entreprise spécialisée en curage des canalisations et la situation est rentrée dans l’ordre ;

Monsieur [L] ajoute que la société est à nouveau intervenue et a constaté que les canalisations étaient bouchées par des serviettes, papiers , sacs plastiques, soit une utilisation anormale des toilettes ; il souligne que le WC du logement de Mme [V] a été rescellé, qu’une tranchée a du être creusée et a été rebouchée le 22 février 2021 ; le requérant soutient qu’aucun obstacle n’empêchait l’accès au logement de Mme [V] et que celle-ci ne démontre pas l’existence d’une fuite d’eau dans son appartement ;

Monsieur [L] fait valoir qu’il est mensonger de soutenir que Mme [V] ne peut ni entrer ni sortir de chez elle, qu’elle ne se déplace ni en béquilles ni en fauteuil roulant, qu’elle s’et déplacée à l’audience du 19 juin 2023 sans difficultés pour soutenir sa demande de renvoi  ; il conclut qu’aucune circonstance ne justifie la suspension des loyers et que Madame [V] fait preuve de mauvaise foi.

Enfin il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir

Monsieur [L] [K] justifie par le relevé de propriété et l’avis de taxes foncières produits aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2022 a été dénoncée le 12 juillet 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 19 juin 2023 ;

Il est rappelé que la saisine de la CCAPEX n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Par conséquent, Monsieur [L] [K] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’exception d’inexécution et les arriérés locatifs

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus  ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

Monsieur [L] [K] demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Madame [V] [U] ;

Le décompte produit établit que la locataire n’a plus payé son loyer depuis le mois d’août 2022;

Madame [V] oppose une exception d’inexécution ;

Au soutien de l’exception d’inexécution, Madame [V] [U] avance qu’elle ne peut plus sortir de chez elle en canne et en fauteuil roulant sans l’aide d’au moins deux personnes et ce à cause d’une tranchée mal rebouchée suite à des travaux sur une canalisation enterrée ; elle allègue en outre la persistance d’une fuite sur son compteur d’eau ;

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’exception d’inexécution joue si le logement est inhabitable.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail signé le 21 décembre 2013 portant sur un appartement situé [Adresse 3] ;

Il ressort des échanges de SMS versés aux débats que le 17 janvier 2021 Madame [V] a informé son bailleur d’un problème de refoulement d’eaux usées dans ses toilettes et sollicite l’intervention urgente d’un plombier ; ces échanges établissent que le bailleur a fait intervenir très rapidement la société FARINA et que le 13 février le problème n’était pas résolu , certains locataires jetant dans leurs toilettes des serviettes, papiers et plastiques ce qui bouche les canalisations ;

Les factures de la société FARINA produites aux débats démontrent que l’entreprise est intervenue en date du 18 janvier 2021, 20 janvier 2021, 21 janvier 2021, 26 janvier 2021 et 2 février 2021, celle de CMP Plomberie en date du 9 février 2021 établit que cette entreprise a effectué des travaux de dépose et repose du WC avec scellement au ciment prompt chez Madame [V] .

La facture de [Z] [R] en date du 22 février 2021 établit qu’une tranchée dans le sol a été creusée et la photographie de mauvaise qualité en date du 28 juin 2023 ne peut suffire à démontrer que la tranchée a bien été rebouchée ; Toutefois il ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 juillet 2023 à la demande du requérant que le commissaire de justice constate que « depuis le chemin d’accès jusqu’au portillon il n’y a aucun obstacle empêchant l’accès au logement » de Mme [V] et les photographies jointes à ce procès-verbal corroborent celle prise le 28 juin 2023 ;

Enfin, il ressort de l’attestation satisfaisant aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile de Monsieur [W] [C] en date du 20 août 2023, que ce dernier qui est intervenu au domicile de Madame [V] afin d’effectuer les travaux de dépose et repose du WC demandés par Monsieur [L] fin janvier 2021, début février 2021, indique transmis ses coordonnées à Mme [V] en cas de nécessité , avoir , qu’elle ne l’a jamais contacté et ajoute qu’elle se déplaçait normalement sans béquilles et sans fauteuil roulant, ce que confirme Monsieur [Z] [P] qui habitait au [Adresse 1] du 1er mars 2019 au 15 mai 2022, et qui indique dans son attestation du 23 août 2022 que Madame [V] se mobilisait normalement et pouvait entrer et sortir de chez elle sans difficultés ;

Monsieur [L] établit avoir été diligent et avoir effectué les travaux de réparation qui s’imposaient dans des délais très raisonnables;

Aucune pièce produite ne corrobore l’existence d’une fuite d’eau sur le compteur ;

Madame [V] ne justifie d’aucune pièce de nature à rapporter la preuve que les lieux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il en résulte que l’exception d’inexécution est infondée et sera rejetée ;

Madame [V] conteste le montant de la créance s’agissant des régularisations de charges en faisant valoir que les régularisations portées au débit du compte locatif ne sont pas justifiées et qu’elle n’a pas à supporter les charges correspondant à la réfection des canalisations qui relèvent de la responsabilité du bailleur;

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

L’article 23 de cette loi, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, l’article 3 .2 du contrat de bail fixe le montant du loyer à la somme de 630 euros et celui de la provision mensuelle sur charges à la somme de 20 euros, les paiements s’effectuant par virement ou chèque sur le compte bancaire du bailleur d’avance et au plus tard le 1er de chaque mois.

L’article 3.1 de ce contrat prévoit une révision du loyer au 1er janvier de chaque année et que les charges récupérables accessoires au loyer principal sont exigibles en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement comme le remboursement de la taxe d’ordures ménagères réglée par le bailleur sur sa taxe foncière ;

La lecture du décompte produit aux débats établit que la somme de 873,45 euros a été portée au débit du compte de la locataire le 7 avril 2022 au titre du solde des charges de l’année 2021, la provision sur charges mensuelle ayant été augmentée à 40 euros à compter du mois d’août 2022, que la somme de 174,85 euros a été portée au débit du compte de la locataire le 4 mai 2023 au titre du solde des charges de l’année 2022, la provision sur charges mensuelle ayant été augmentée à 45 euros à compter du mois 1er juillet 2023, et que la somme de 30,87 euros a été portée au débit du compte de la locataire le 29 avril 2024 au titre du solde des charges de l’année 2023 ;

Monsieur [L] justifie par le tableau de répartition des charges de l’exercice 2021 de la régularisation des charges à hauteur de 873,45 euros, par le tableau de répartition des charges de l’exercice 2022 de la régularisation des charges à hauteur de 174,85 euros, et par le tableau de répartition des charges de l’exercice 2023, de la régularisation des charges à hauteur de 30,87 euros  ;

Il verse en outre aux débats :

la facture d’entretien de Prox-hydro en date du 1er janvier 2021, les factures de la SEMM en date du 18 janvier 2021 et du 19 juillet 2021, les factures d’intervention de la société FARINA le 18 janvier 2021, le 20 janvier 2021, le 26 janvier 2021 et le 02 février 2021 pour un montant TTC de 165 euros chacune et les factures de la société FARINA en date du 21 janvier 2021 pour un montant de 71,50 euros et de 99 euros  ;les factures de la SEMM en date du 17janvier 2022 et du 18 juillet 2022, l’état des consommations établi par Prox-hydro édité le 09 février 2023 les factures de la SEMM en date du 11 janvier 2023 et du 12 juillet 2023 ainsi que la facture d’entretien de Prox-Hydro en date du 1er janvier 2023les factures de la SEMM en date du 09 janvier 2024 et du 10 juillet 2024 ainsi que la facture d’entretien de Prox-Hydro en date du 1er janvier 2024les avis de taxes foncières pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 justifiant de la taxe sur ordures ménagères pour les années concernées.

Il ressort de ces documents que les régularisations de charges sont justifiées et que seules ont été facturées à Madame [V] les charges récupérables étant à nouveau précisé que l’existence d’une fuite d’eau n’est étayée par aucune pièce versée aux débats;

Madame [V] [U] ne justifie d’aucune difficulté d’accès aux pièces justificatives, notamment auprès du syndic ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la créance la somme de 162,60 euros correspondant à des frais de procédure et la somme de 12,21 euros correspondant à des frais de rappel de loyers ;

Madame [V] [U] ne justifie pas de l’extinction de son obligation;

Monsieur [L] [K] établit dès lors une créance certaine liquide et exigible à hauteur de 20068,65 euros comptes arrêtés au 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

Madame [V] [U] sera dès lors condamnée à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 20068,65 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il ressort des développements susvisés que Madame [V] a cessé de régler son loyer à compter du mois d’août 2022 et que la dette locative est très conséquente;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant plusieurs années caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire .

De surcroît, Monsieur [L] [K] qui n’est pas un bailleur social et a besoin de ses revenus locatifs pour s’acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux et n’a pas vocation à se substituer aux services sociaux;

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d’habitation du 24 décembre 2013 pour manquements graves et répétés de Madame [V] [U] à son obligation de paiement des loyers et charges;

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [V] [U] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au montant des loyers et des charges, soit 757,73 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, et condamnée à payer ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et l’expulsion

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [V] [U] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en faisant valoir et justifiant de sa situation financière et personnelle précaire;

Le bailleur a expressément maintenu l’ensemble de ses demandes ;

Il est relevé que le bailleur n’a pas sollicité la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ; les dispositions de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, ne sont dès lors pas applicables ;

S’agissant de l’octroi de délais de paiement, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [V] [U] n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ;

Outre le fait que Madame [V] n’établit pas être en capacité de régler sa dette dans le délai légal précité, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, le juge des contentieux de la protection ne peut pas accorder des délais de paiement,

Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée ;

L’expulsion de Madame [V] [U] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [L] [K] sollicite une expulsion sous astreinte ;

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en son alinéa 1 que « tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision », l’article L421-1 du même code rappelant que les astreintes pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire.

Toutefois, cette mesure serait disproportionnée au vu de la situation de Madame [V] [U] ;

La demande d’expulsion sous astreinte sera en conséquence rejetée ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

La résistance du preneur au paiement des loyers et charges dus dégénère en abus lorsqu’il agit ou résiste avec une particulière mauvaise foi ;

Madame [V] [U] qui a multiplié les demandes de renvois et n’a produit quasiment aucune pièce au soutien de son exception d’inexécution et a cessé de régler son loyer et charges depuis deux ans alors que son bailleur est de surcroît une personne physique, a agi avec une particulière mauvaise foi qui doit être sanctionnée ;

Il sera dès lors alloué à Monsieur [L] [K] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Madame [V] [U] n’établissant ni une faute du bailleur ni son préjudice sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [U] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 25 juillet 2023 qui restera à la charge de Monsieur [L] [K], dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande en outre de condamner Madame [V] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [L] [K] recevable en ses demandes ;

Rejette l’exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties, pour manquements graves et répétés de Madame [V] [U] à son obligation de paiement des loyers et charges;

Ordonne l’expulsion de Madame [V] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3];

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande d’expulsion sous astreinte ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [V] [U] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 757,73 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Condamne Madame [V] [U] à payer à Monsieur [L] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 757,73 euros, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamne Madame [V] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 20 068,65 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [V] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée à titre reconventionnel par Madame [V] [U] ;

Condamne Madame [V] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [V] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 25 juillet 2023 qui restera à la charge de Monsieur [L] [K], dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE