TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02569 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX3F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

COMMUNE DE [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [W] [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 28 septembre 2015 à effet du 1er octobre 2015, la COMMUNE DE [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] un logement dépendant de la mairie avec jardin, garage et 2 petites dépendances sis [Adresse 3] commune associée à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 8400 euros payable mensuellement à concurrence de 700 euros, chauffage inclus, payable mensuellement le 5.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré à chacun des locataires le 25 septembre 2023 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la COMMUNE DE [Localité 5]. Il portait sur la somme en principal de 10143,56 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier du 26 avril 2024, la COMMUNE DE GRENEVILLE-EN-BEAUCE a fait assigner Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante contenue dans le bail consenti à Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] qui devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef ;

* Ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

* Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais des défendeurs à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local litigieux ;

* Condamner solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] à verser à la demanderesse les sommes suivantes :

— au titre des loyers et charges actualisés au 19 mars 2024, terme du mois de février inclus, 9.743,44 euros, portant intérêt au taux légal à compter de la décision outre le montant des loyers et des charges depuis cette date jusqu’à la résiliation ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui aurait du si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération ou décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles ou à l’issue d’une délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* Ainsi qu’au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,

* Et constater l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024 lors de laquelle, la demanderesse, dument représentée, actualise sa créance à la somme de 13.300,90 euros et maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle précise que le logement est à caractère social. Par ailleurs, elle explique que le « reste dû » mentionné sur le décompte produit ne s’ajoute pas. Elle confirme la communication de ce décompte aux défendeurs.

Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B], chacun régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne la non présentation des défendeurs aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 22 novembre 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail authentique en date du 28 septembre 2015 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues à la bailleresse au titre des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant une période de 2 mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 25 septembre 2023, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à chacun de Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B]. Il portait sur la somme en principal de 10143,56 au titre des loyers et charges échus.

Seuls 2 règlements d’un montant total de 55,27 euros ont été perçus dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il convient de de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 novembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] restent redevables des loyers jusqu’au 25 novembre 2023 et à compter du 26 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B], occupants sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2023, causent un préjudice à la COMMUNE DE [Localité 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 novembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 5] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 13.303,90 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] non comparants ne contestent, par définition, pas la dette.

La solidarité est contractuellement prévue.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme susdite de 13.303,90 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B], succombant, supporteront la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu suivant acte authentique du 28 septembre 2015 entre la COMMUNE DE [Localité 5] d’une part et Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] d’autre part concernant le logement dépendant de la mairie avec jardin, garage et 2 petites dépendances sis [Adresse 3] commune associée à la COMMUNE DE [Localité 5], sont réunies à la date du 26 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 13.303,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [N] et Madame [G] [B] à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,