TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 Novembre 2024

N°R.G. : 24/01396

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOKK

N° minute :

Société BROUX-[C], venant aux droits de Madame [K] née [C],

c/

S.A.R.L. PAF IMMO

DEMANDERESSE

Société BROUX-[C], venant aux droits de Madame [K] née [C],

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R197

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PAF IMMO

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: L0281

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé de renouvellement de bail en date du 17 mai 2005, Madame [K] née [C], aux droits de laquelle se trouve la SCI BROUX-[C], a donné à bail commercial à la société BDJ Immobilier des locaux situés [Adresse 2] à Nanterre 92 000, moyennant un loyer en dernier lieu de 3 973,29 euros par trimestre outre 600 euros de charges, payable d’avance.

Aux termes d’un acte en date du 6 mars 2015, la société BDJ Immobilier a cédé son fonds de commerce à la société IMMO TRIO, qui a elle-même cédé son fonds à la société PAF IMMO le 28 février 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier en date du 2 avril 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société PAF IMMO, pour une somme de 4 145,24 euros arrêtée au 21 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Par acte d’huissier du 26 avril 2024, la SCI BROUX – [C] a fait assigner la société PAF IMMO devant la juridiction des référés aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 8 718,53 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation, et 1 500 euros d’indemnité de procédure.

Par acte d’huissier du 26 juin 2024 la SCI BROUX – [C] a à nouveau fait assigner la société PAF IMMO en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 2 mai 2024ordonner l’expulsion de la société PAF IMMO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, ordonner l’expulsion de la société PAF IMMO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, condamner la société PAF IMMO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, augmenté de 50 %, jusqu’à la libération des locaux,condamner la société PAF IMMO au paiement d’une somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 10 octobre 2024, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG 24/ 1396.

La SCI BROUX – [C] a confirmé oralement les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 18 093,77 euros (4ème trimestre 2024 inclus). Elle s’est opposée aux délais sollicités en défense ainsi qu’à la compensation des impayés par le dépôt de garantie, et indique qu’elle n’a pas la date de remise des clés. Elle a produit l’état relatif aux privilèges et publications mentionnant la présence de créanciers inscrits, régulièrement notifiés.

A cette même audience, la société PAF IMMO ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire mais sollicite un délai suspensif de 3 mois afin de s’acquitter de la dette dont elle conteste le montant d’une part car elle compte rendre les clés le lendemain, d’autre part car elle n’a pas à payer les frais d’huissier, enfin parce qu’elle sollicite que le dépôt de garantie absorbe une partie des impayés par compensation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’au moins un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués et du siège social.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 avril 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4 145,24 euros, somme à laquelle il convient de retirer la somme sérieusement contestable de 165,30 euros de frais d’huissier, soit la somme de 3 979,94 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 21 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 3 mai 2024, et il sera dès lors ordonné l’expulsion du preneur dans les termes du dispositif.

L’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société PAF IMMO à compter du 3 mai 2024 sera égale au montant du dernier loyer mensuel charges et taxes en sus, calculé prorata temporis.

A la date de l’audience, la créance au 1er octobre 2024 s’élève à la somme non sérieusement contestable de 14 816,13 euros, indemnité d’occupation du mois d’octobre 2024 inclus, frais d’huissier déduits.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société PAF IMMO au paiement de cette somme, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 26 avril 2024 à hauteur de 8 718,53 euros, et à compter de la présente décision pour le solde.

La société PAF IMMO explique son absence de paiement par des difficultés financières ponctuelles et sollicite 3 mois de délais de paiement non pas pour suspendre les effets de la clause résolutoire mais pour payer la provision.

Il y a lieu d’accorder un délai de 3 mois à la société PAF IMMO pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En cas de non-paiement d’un seul terme et 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible.

Sur la demande du défendeur de compensation des impayés avec le dépôt de garantie

La société PAF IMMO réclame l’imputation du dépôt de garantie sur sa dette. Néanmoins l’article IV Dépôt de garantie du bail prévoit que le dépôt de garantie de 3 mois de loyers sera restitué au preneur 3 mois après complet déménagement et restitution des clés, après déduction de toutes les sommes dues par le preneur au titre du bail.

A défaut pour la société PAF IMMO de démontrer qu’elle a déjà quitté les lieux, que les locaux ont été remis au bailleur, qu’un état des lieux constate qu’aucune réparation n’est à faire et qu’aucune autre somme n’est due au bailleur à un autre titre que l’arriéré de loyer, la société PAF IMMO sera déboutée de sa demande de compensation, sur laquelle il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société PAF IMMO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société PAF IMMO à payer à la SCI BROUX – [C] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mai 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société PAF IMMO des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 6], ou de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de l’huissier et la force publique,

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que l’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société PAF IMMO à compter du 3 mai 2024 sera égale au montant du dernier loyer mensuel charges et taxes en sus, prorata temporis, jusqu’à libération on des lieux par remise des clés,

Condamne la société PAF IMMO à payer à la SCI BROUX – [C] la somme provisionnelle de 14 816,13 euros, indemnité d’occupation du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 26 avril 2024 à hauteur de 8 718,53 euros et à compter de la présente décision pour le solde,

Autorise la société PAF IMMO à se libérer de cette dette, en trois (3) mensualités de 4 938,71 euros payables en sus de l’indemnité d’occupation continuant le cas échéant à courir, la première mensualité étant due le 10 du mois suivant la signification de la présente, et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons que, faute pour la société PAF IMMO de payer à bonne date, en sus de l’indemnité d’occupation due le cas échéant, une seule des mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation avec le dépôt de garantie formulée par le preneur,

Condamne la société PAF IMMO aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement;

Condamne la société PAF IMMO à payer à la SCI BROUX – [C] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 5], le 18 Novembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente