Décision du 12 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 18/14077 – N° Portalis 352J-W-B7C-COLVZ

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires

— M^e IBARA

— M^e FAUVAGE

— M^e LATASTE

— M^e DELVOLVE

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 18/14077

N° Portalis 352J-W-B7C-COLVZ

N° MINUTE :

IRRECEVABILITE

Assignations du :

04 Octobre 2018

28 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [E], né le 12 Septembre 1934 à [Localité 2] (Algérie), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3],

représenté par Maître Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0923.

DÉFENDEURS

La société SCI PARIFA, société civile au capital de 200 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le

numéro 432 510 279, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [K] [I], société civile au capital de 635.255,05 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 431 615 756, dont le siège social est situé [Adresse 3] à Paris (75007), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0255.

PARTIES INTERVENANTES

Maître [S] [D], intervenant forcé, né le 11 Octobre 1960 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 6],

représenté par Maître Stéphane LATASTE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J0086.

La société SCM [J], intervenante forcée, dont le siège social est situé [Adresse 5] à Fontenay-sur-Eure (28630), intervenant par Maître [B] [T], administrateur judiciaire désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du Président du Tribunal de commerce de Paris en date du 08 Juin 2023.

représentée par Maître Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E780.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

____________________

Par acte du 28 octobre 2004, les sociétés PARIFA et SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [K] [I] (ci-après la société [K] [I]) ont acquis plusieurs lots d’un ensemble immobilier situé à l’angle des [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 7] au premier étage, loués à des avocats pour un usage professionnel depuis le 24 juin 2003.

Par acte du 3 février 2012, les sociétés PARIFA et [K] [I], d’une part, et Monsieur [W] [E], d’autre part, ont signé un bail professionnel, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 – article 57 A -, pour l’exercice dans les lieux de sa profession d’avocat, pour une durée de six ans, moyennant un loyer annuel fixé à la somme principale de 129.600 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte du 3 avril 2012, les cocontractants ont signé un avenant au bail à usage professionnel commençant à courir le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2018. Les bailleurs ont consenti au preneur une remise de loyer hors taxes de 2.400 euros par trimestre, pendant les quatre premiers trimestres civils du bail (soit du deuxième trimestre 2012 au premier trimestre 2013 inclus) et de 1.350 euros par trimestre pendant les quatre trimestres civils suivants (soit du deuxième trimestre 2012 au premier trimestre 2014 inclus).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié le 28 octobre 2014 pour la somme de 41.354,40 euros. Ce commandement a fait l’objet de protestations de la part du preneur, au motif que l’usage des locaux aurait été irrégulier et aurait justifié le non-paiement des loyers et taxes.

Le 27 février 2012, un contrat de sous-location a été conclu entre Monsieur [E] et la société civile de moyens SCM [J] (ci-après la société [J]).

La société [J] a conclu plusieurs contrats de sous-location avec des avocats.

Un congé a été signifié à Monsieur [E] le 23 août 2017 pour le 31 mars 2018.

Par acte du 3 octobre 2018, Monsieur [E], après avoir quitté les lieux le 21 mars 2018, arguant que les locaux donnés à bail sont demeurés en réalité à usage d’habitation, sans dérogation ni antériorité, et qu’ils ne pouvaient donc donner lieu à la conclusion d’un bail à usage professionnel, a assignés les sociétés PARIFA et [K] [I] aux fins, notamment, de voir annuler le bail professionnel du 3 février 2012, de se faire restituer loyers et charges versés et de voir dire et juger qu’il sera retranché de cette somme, l’indemnité de jouissance des locaux pendant 69 mois.

Les sociétés défenderesses ont saisi le juge de la mise en état afin d’enjoindre le preneur à communiquer les baux conclus par la société [J] et portant sur le bien immobilier concerné.

Par ordonnance rendue le 21 novembre 2019, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné à Monsieur [W] [E] de communiquer aux sociétés PARIFA et [K] [I] la copie intégrale de l’ensemble des sous-locations ou conventions de mise à disposition des locaux professionnels conclus entre la société [J] et des avocats, exerçant tant à titre individuel que sous forme de sociétés entre le 3 février 2012 et le 31 mars 2018, dans les 40 jours à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé ce délai.

Par acte du 3 mai 2020, Monsieur [E] a fait délivrer une assignation en intervention forcée à l’encontre de la société [J].

Par ordonnance du 17 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.

La société [J] a été placée en liquidation judiciaire et radiée du registre du commerce et des sociétés le 15 décembre 2018.

Par acte du 4 mai 2021, les sociétés PARIFA et [K] [I] ont assigné leur conseil, Monsieur [D], en intervention forcée et ont demandé au tribunal de le condamner à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Par deux ordonnances du 8 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’ensemble des procédures.

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état a prononcé la nullité de l’assignation délivrée le 30 avril 2021 à la requête de Monsieur [E] à la société [J] et a liquidé l’astreinte prononcée par ordonnance du 21 novembre 2019 à la somme de 142.700 euros. Il a condamné Monsieur [E] à payer cette somme aux bailleresses.

Un appel de cette ordonnance a été interjeté, par Monsieur [E], devant la Cour d’appel de Paris, par déclaration du 18 mars 2024.

Les sociétés PARIFA et [K] [I] ont saisi le Premier président de la Cour d’appel de Paris afin d’obtenir la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution de l’ordonnance rendue en première instance par Monsieur [E]. Ce dernier a alors saisi le Premier président de la Cour d’appel de Paris afin de solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance d’incident du 29 février 2024. Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le président de la Cour d’appel de Paris a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution de l’ordonnance du 29 février 2024 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris.

Monsieur [E], dans ses dernières écritures, transmises par voie dématérialisée le 9 septembre 2024, demande au tribunal, au visa de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, des articles L.631-7, L.631-7-1, du code de la construction et de l’habitat, des anciennes dispositions des articles 1108, 1116, 1131, 1134, 1165 du code civil, des nouvelles dispositions des articles 6, 178, 548, 1178, 1352-1 à 1352-9, 1719, 1844-7, 1844-8 4°, 2224 du code civil et des articles 6, 9, 16, 31, 32, 325, 114, 117, 121, 122, 768, 789, 6°;455, 513-1, 503, 672, 678, 461 du code de procédure civile, de :

— Le recevoir en ses demandes et les juger bien fondées en ce compris la mise en cause de la société [J] en la personne de son mandataire ad’hoc Maître [B] [T] désigné en, cette qualité par ordonnance du président du Tribunal de commerce de Paris du 08 juin 2023 en la jugeant bien fondée ;

— Juger et dire que :

— les sociétés PARIFA et [K] [I] ont délibérément manqué à leur obligation de délivrance conforme de la chose louée et de ses accessoires en donnant à Monsieur [E] le 3 février 2012 à bail à usage professionnel les lots 11, 12, 34 portant sur des locaux à usage d’habitation au 1er étage de l’immeuble sis à [Localité 8], [Adresse 6] et [Adresse 7] sans préalablement requérir et obtenir une autorisation de changement d’usage de la Mairie de [Localité 1] ;

— les sociétés précitées ont solidairement commis une réticence dolosive portant sur une information déterminante de son consentement au bail professionnel du 3 février 2012 sur l’usage des locaux, ainsi qu’une faute précontractuelle qui a causé un préjudice de dépréciation de la valeur marchande de son portefeuille de clientèle ;

— qu’en s’abstenant de requérir préalablement à la signature du bail professionnel du 3 février 2012, l’autorisation de changement d’usage malgré les recommandations des notaires rédacteurs de l’acte d’acquisition du 28 avril 2004 de l’immeuble donné à bail, les sociétés bailleresses ont également commis solidairement l’inexécution d’une condition essentielle à la validité du bail professionnel du 3 février 2012 ;

— que la clause par laquelle les sociétés bailleresses ont transféré au preneur la charge de demander les autorisations administratives nécessaires à l’exploitation de son activité professionnelle d’avocat, sans contrepartie financière et postérieurement à la signature du bail professionnel, est une clause réputée non écrite et impropre à préconstituer la preuve de la connaissance par ce dernier du motif d’irrégularité du bail ;

— Prononcer en conséquence,

— la nullité absolue du bail professionnel du 3 février 2012 et son avenant pour violation des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et des conditions de validité des contrats ;

— la nullité, à défaut la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2014 notifié à la requête des sociétés PARIFA et [K] [I] ;

— la nullité, à défaut la caducité de la convention de sous-location conclue entre Monsieur [E] et la société [J].

— la nullité à défaut la caducité de l’ordonnance du juge de la mise en état du 21 novembre 2019 en tant qu’elle condamne le preneur à communiquer les conventions conclues entre la société [J] et les avocats domiciliés sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à partie ;

— la nullité à défaut la caducité de l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 février 2024 en tant qu’elle condamne Monsieur [E] à payer une astreinte définitive d’un montant de 142.700 euros aux sociétés bailleresses outre les dépens d’instance et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles des sociétés bailleresses aux fins de la condamnation provisionnelle du preneur et de fixation judiciaire du montant des fruits civils par voie d’expertise judiciaire,

— la déchéance des sociétés bailleresses de tout droit aux restitutions des fruits consécutivement à l’annulation du bail professionnel du 3 février 2012 pour dol et collusion frauduleuse sur le fondement des adages nemo auditur propriam turpidatem allengeans et fraus omnia corrumpit ;

— Condamner in solidum les sociétés PARIFA et [K] [I] à lui payer la somme de :

—  1.049.214,62 euros : 32.400 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, 51.025,12 euros d’impenses, et 965.789,50 euros de loyers payés et charges récupérables indûment payés ;

—  250.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de contracter un bail professionnel négociable ;

—  150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique de dépréciation irréversible de la valeur marchande de son fonds libéral ;

—  21.528 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique de paiement sans objet et contrepartie économique licite des honoraires de commercialisation à CBRE ;

—  25.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié aux frais de déménagement et de transfert d’activité ;

— De lui donner acte de son offre d’indemnité de jouissance à concurrence d’une indemnité d’occupation totale pour la jouissance des locaux de 345.000 euros au titre des 69 derniers mois d’occupation des lieux précédant l’annulation du bail ;

— Lui donner acte de son offre de restitution des loyers et charges indûment perçus de la société [J] à concurrence d’un montant total de 148.400 euros couvrant toute la période de sous-location ;

— Ordonner la compensation à due concurrence entre la créance d’indemnité de jouissance des sociétés bailleresses de 345.000 euros et la créance de restitution des dépôt de garantie, impenses loyers et charges du preneur ;

— Ordonner la compensation à due concurrence en solde de tout compte entre sa créance d’indemnité de jouissance de 148.400 euros et la créance de restitution des dépôts de garantie, impenses loyers et charges de la société [J] de 148.400 euros ;

— Ordonner la compensation à due concurrence entre la créance restitution des dépôts de garanties loyers et charges de la société [J] 158.400 euros et d’indemnisation de la jouissance des locaux du demandeur ;

— Débouter les sociétés bailleresses de l’ensemble de leur demandes reconventionnelles en les jugeant mal fondées, y compris leur demande aux fins de retraite de l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Débouter la société [J] et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes contraires ;

— Condamner in solidum les sociétés bailleresses à payer toute somme dont elles se rendront redevables à son égard aux termes du jugement à intervenir avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de sa signification et les condamner in solidum à payer les dépens d’instances qui comprendront les frais d’expertise et de mention du jugement à intervenir au fichier immobilier et lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] s’oppose d’abord à la fin de non-recevoir soulevée contre lui par les sociétés PARIFA et [K] [I], au motif : d’abord qu’elle l’est devant le tribunal qui n’est pas compétent pour en connaître, ensuite, que la prescription n’est pas acquise, le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil se situant le 30 octobre 2014, date à laquelle il a notifié sa protestation à commandement de payer et enfin que le bail est un contrat à exécution successive et que le délai de prescription ne court qu’à compter du terme de ce contrat. Il ajoute que cette fin de non-recevoir a été soulevée tardivement.

Sur le fond, il fait valoir que l’appartement qui lui a été loué est à usage d’habitation, en s’appuyant sur l’état descriptif de division de l’immeuble et l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation selon lequel tout bien immobilier ayant servi de local d’habitation au 1er janvier 1970 est réputé local d’habitation. Il explique que les contrats de bail professionnel portant sur les biens à usage d’habitation sont nuls et que les sociétés PARIFA et [K] [I] auraient dû avoir recueilli l’autorisation de lui louer le local à titre professionnel. Il considère non écrite la clause du bail, selon laquelle le preneur doit faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives relatives à l’usage du bien loué. Il considère que la décision de changement d’affectation des locaux obtenue par les SCI défenderesses le 7 juin 2019 n’est d’aucun effet, cette décision étant intervenue après la conclusion du bail.

Il considère que la nullité du contrat de bail entraîne la caducité du contrat de sous-location qu’il a conclu le 27 février 2012 avec la société [J] et la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été notifiée.

Il demande l’annulation de l’ordonnance de mise en état du 29 février 2024 au motif que le juge de la mise en état a écarté ses conclusions signifiées le jour de l’audience à trois heures du matin, qu’il n’a pas statué sur les demandes formulées dans ces conclusions et que l’ordonnance n’est pas suffisamment motivée.

Selon lui, l’annulation du bail a pour conséquence la restitution des loyers payés, déduction faite de l’indemnité d’occupation.

Il soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles des sociétés PARIFA et [K] [I] au motif qu’elles n’ont pas vocation à percevoir les fruits de la sous-location des locaux à la société [J], le bail étant nul par leur faute et qu’il n’a pas perçu les revenus des sous-locations faites par la société [J]. Il ajoute que les SCI défenderesses ont commis une fraude en lui louant le local à titre professionnel, sans autorisation administrative, et en lui cachant qu’il s’agissait d’un local d’habitation.

Monsieur [S] [D], dans ses dernières écritures, transmises par voie dématérialisée le 24 janvier 2025, sollicite du tribunal, de :

A titre principal,

— Débouter les sociétés PARIFA et [K] [I] de toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Limiter la garantie du concluant aux seules condamnations nettes de toutes condamnations reconventionnelles, notamment sur la restitution des fruits venant se compenser avec la restitution des loyers à laquelle serait condamné le preneur ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les sociétés PARIFA et [K] [I] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Monsieur [D] nie toute faute. Il explique que lorsqu’il a rédigé le contrat de bail conclu entre la SCI [K] [I], la SCI PARIFA et Monsieur [E], le fait de louer à usage professionnel des locaux à usage d’habitation n’entraînait pas la nullité du bail, qu’en effet, le bail a été conclu en 2012, alors que la nullité du bail conclu dans ces conditions résulte d’une jurisprudence de la Cour de cassation de 2015. Par ailleurs, il fait valoir que Monsieur [E] ne prouve pas que les locaux étaient à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ni qu’étant à usage d’habitation au 1er janvier 1970, ils ont été affectés à un usage professionnel par une décision d’urbanisme ultérieure. Il considère, en tout état de cause, que le montant des sommes qu’il devrait aux SCI PARIFA et [K] [I] au titre de sa garantie doit être compensé avec l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E].

Les sociétés PARIFA et [K] [I], dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 novembre 2024, au visa de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 8 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, des articles 546, 547, 1104, 1182, 1352-3, 1352-7 et 2224 du code civil, de l’ancienne version de l’article 1338 du code civil, et des articles 122, 514-1, 794 et 795 du code de procédure civile, demandent au tribunal judiciaire de Paris, de :

A titre principal,

— Constater la prescription de l’action initiée par Monsieur [E] à leur encontre, et en conséquence, prononcer l’irrecevabilité de son action à leur encontre ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de ce dernier ;

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande d’annulation des ordonnances d’incident du 21 novembre 2019 et du 25 février 2024 ;

A titre subsidiaire,

— Rejeter la demande formée par Monsieur [E] de nullité du bail professionnel conclu entre Monsieur [E] et la SCM [J] du 3 février 2012 au 31 mars 2018 ainsi que toutes ses demandes subséquentes à la nullité du bail ;

— Le condamner à leur payer la somme de 158.400 euros, augmentée du taux d’intérêt légal applicable à compter du terme du contrat de bail principal, soit le 31 mars 2018, au titre des fruits perçus du bail professionnel conclu entre Monsieur [E] et la société [J] du 3 février 2012 au 31 mars 2018 ;

— Le condamner, à titre provisionnel, à leur payer la somme de 752.400 euros, augmentée du taux d’intérêt légal applicable à compter du terme du contrat de bail principal soit le 31 mars 2018, au titre des fruits perçus des conventions de mise à disposition conclues entre la société [J] et des avocats tiers, du 3 février 2012 au 31 mars 2018 ;

— Subsidiairement, nommer, si le tribunal l’estime nécessaire, tel expert qu’il lui plaira, aux frais de Monsieur [E], afin de fixer le montant exact des fruits issus de ces conventions conclues entre la société [J] et des avocats tiers, du 3 février 2012 au 31 mars 2018 ;

A titre très subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 7.614 euros par mois hors charges ;

— Condamner Monsieur [E] à leur payer la somme de 555.822 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

— Ordonner la compensation entre les loyers et charges versés par le preneur aux sociétés bailleresses et l’indemnité d’occupation due par le preneur pendant la durée du bail du 3 février 2012 au 31 mars 2018 ;

— Condamner Monsieur [D] à les relever et les garantir de toutes les condamnations, de quelque nature qu’elles soient, qui pourraient être prononcées à leur encontre, et le condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [E] à leur payer la somme de 20.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les demandes de Monsieur [E] auxquelles il ferait droit.

Les sociétés PARIFA et [K] [I] soulèvent l’irrecevabilité de l’action en nullité du bail soulevée par Monsieur [E] et portant sur le bail conclu entre eux, sur le fondement de l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elles font valoir que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour trancher sur les fins de non-recevoir uniquement pour des actions en justice initiées à compter du 1er janvier 2020. Au cas présent, l’assignation de Monsieur [E] a été délivrée les 3 et 4 octobre 2018, de sorte que le tribunal est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la tardiveté de la fin de non-recevoir qu’elles soulèvent, les SCI défenderesses rappellent que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause.

Les sociétés défenderesses opposent que l’action est prescrite au motif que l’acte introductif d’instance a été délivré en octobre 2018 et que Monsieur [E] connaissait l’irrégularité du bail, dès sa régularisation, soit le 3 février 2012.

Les sociétés défenderesses opposent en premier lieu qu’elles ont signifié congé au preneur le 23 août 2017. Elles font valoir, en substance, que le preneur a attendu la fin du bail, pour invoquer sa nullité, malgré sa connaissance de l’irrégularité du bail en violation des dispositions du code de la construction et de l’habitation depuis le 3 février 2012.

Les sociétés PARIFA et [K] [I] font valoir que la demande d’annulation des ordonnances d’incident du 21 novembre 2019 et du 25 février 2024, par ricochet de l’annulation du bail professionnel du 3 février 2012 et de son avenant, est irrecevable. Elles rappellent que les magistrats de première instance ne sont pas compétents pour juger d’un appel d’une ordonnance d’incident et font valoir que Monsieur [E] n’a pas interjeté appel de l’ordonnance d’incident d’instance du 21 novembre 2019, qui lui avait été signifiée le 31 décembre 2019, de sorte qu’elle est devenue définitive et ne peut faire l’objet d’aucune réformation. S’agissant de l’ordonnance d’incident du 25 février 2024, elles considèrent que le demandeur tente d’échapper à l’exécution de la condamnation prononcée par cette décision.

Elles sollicitent en outre le rejet de la demande de nullité du bail, et des conséquences subséquentes, en raison de l’exécution volontaire par ce dernier de ce contrat.

A titre subsidiaire, si le tribunal décidait de faire droit à la demande d’annulation du bail et de restitution des loyer, elles sollicitent qu’il ordonne la compensation entre, d’une part, les loyers et charges versés par le demandeur et, d’autre part, l’indemnité d’occupation due par le demandeur au titre de la jouissance des locaux pendant la durée du bail, équivalente à la valeur locative de ces derniers. Elles font valoir en outre que l’évaluation de l’indemnité d’occupation, faite par Monsieur [E] est erronée, ce dernier calculant le montant de cette indemnité sur 69 mois d’occupation au lieu de la calculer sur la période allant du 1er mars 2012 au 31 mars 2018, soit pour une durée de 6 années et de 30 jours. Elles estiment en outre que Monsieur [E] se serait trompé sur la valeur locative du bien.

Les sociétés défenderesses opposent la propre turpitude du demandeur et sollicitent le rejet de sa demande de restitution des loyers au motif que leur conseil, corédacteur du contrat de bail, Maître [D], avait informé le preneur, préalablement à la conclusion du contrat de bail, de la nécessité, comme pour les locataires précédents exerçant également la profession d’avocat, de demander, auprès de la mairie de [Localité 1], une autorisation personnelle d’usage professionnel du local. Elles soulignent que Monsieur [E] a demandé, en qualité d’avocat, d’inscrire dans le contrat de bail l’article 3 selon lequel les locaux étaient loués pour un usage professionnel et il appartenait au preneur de recueillir l’autorisation administrative d’y exercer sa profession, et qu’il a régularisé des accords de sous-locations à usage professionnel, en infraction aux prescriptions applicables en matière d’usage d’un local. Elles expliquent en effet que Monsieur [E] a conclu dès février 2012, avec la société [J], un contrat de sous-location qu’il a lui-même intitulé « bail professionnel », portant sur la totalité du local, objet du bail initial. Elles précisent que la société [J] a pour associé majoritaire la SELARLU [E] AVOCATS dont le demandeur était l’associé unique et le gérant.

Elles dénoncent également une dissimulation des conventions conclues entre la société [J] et des avocats exerçant à titre individuel ou sous forme de sociétés, intitulées « convention de mises à disposition de locaux professionnels » avec plusieurs avocats. Elles relèvent, par ailleurs, la mauvaise foi du demandeur. Elles estiment qu’il a tiré profit du motif « d’usage irrégulier du local » pour ne pas payer ses loyers, ni régler la taxe sur les bureaux, et pour obtenir l’annulation de son bail ainsi que la restitution des loyers.

Les sociétés défenderesses sollicitent la condamnation de Monsieur [E] à régler les fruits qu’il a indûment perçus au titre de la sous-location conclue avec la société [J] et correspondant au bénéfice perçu pendant la durée du contrat de six ans, soit la somme totale de 158.400 euros, augmentée des intérêts légaux applicables à compter de terme du contrat de bail principal intervenu le 31 mars 2018. Elles font valoir que la sous-location consentie par le preneur au profit de la société [J] est irrégulière et qu’elle a généré pour le premier un bénéfice de 26.400 euros hors-taxes (HT) par an.

Elles soutiennent que l’ensemble des contrats de sous-location conclus par la société [J] n’ont pas été communiqués, de sorte qu’il est impossible de quantifier le nombre de sous sous-locations ayant été consenties. Elles sollicitent la condamnation du demandeur à leur payer, à titre de préjudice financier, la somme totale de 752.400 euros, augmentée des intérêts légaux applicables à compter du terme du contrat de bail principal intervenu le 31 mars 2018, correspondant aux fruits perçus au titre des conventions de mises à disposition conclues avec des avocats tiers. Elles font valoir que Monsieur [E] a tiré de ces sous-location un gain de 125.400 euros.

Les sociétés PARIFA et [K] [I] prétendent que leur avocat a eu connaissance des montages opérés par Monsieur [E].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 21 janvier 2026. Elle a été mise en délibérée au 12 mars 2026.

MOTIFS,

Sur les demandes de Monsieur [E]

Sur la demande d’annulation du bail et les demandes qui en découlent

L’article 789 6 ° du code de procédure civil qui donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir n’est applicable qu’à compter du 1er janvier 2020. Il ne s’applique donc pas au présent litige, l’assignation ayant été délivrée le 3 octobre 2018. Toutes les fins de non-recevoir soulevée dans le cadre de la présente instance relèvent donc de la compétence du tribunal dans sa formation de jugement.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à voir déclarer une partie irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel que le défaut d’intérêt à agir, le défaut de qualité à agir, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Le défaut de qualité à défendre constitue également une fin de non-recevoir.

L’article 123 du même code dispose qu’une fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause, sauf à la juridiction à condamner à des dommages et intérêts la personne qui s’est abstenue de la soulever plus tôt dans un but dilatoire.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Monsieur [E] soulève la nullité du contrat de bail qu’il a conclu avec les sociétés PARIFA et [K] [I] au motif que celles-ci n’auraient pas obtenu l’autorisation de louer le local pour l’exercice d’une activité professionnelle.

Il convient de relever que Monsieur [E] est avocat de profession. En outre, les sociétés [K] [I] et PARIFA versent en pièce numéro 22 l’exemplaire papier du site internet de Monsieur [E] qui fait ressortir qu’avant d’être avocat, il a travaillé dix ans dans une société ayant comme activité la promotion immobilière et qu’il est spécialiste des baux. Au moment de conclure le bail avec les sociétés [K] [I] et PARIFA, Monsieur [E] était sensé connaître les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et savoir que ses bailleurs devaient avoir l’autorisation de lui louer le local à des fins professionnelles.

Par ailleurs, Monsieur [S] [D] verse aux débats, en pièce numéro 7, un courrier électronique du 1er février 2012 dans lequel Monsieur [E] demande s’il doit demander l’autorisation d’exercer sa profession au sein des locaux loués et un courrier électronique du 2 février 2012 par lequel il lui répond par l’affirmative.

Il résulte de ce qui précède qu’au moment de signer le contrat de bail avec les sociétés [K] [I] et [J], soit le 3 février 2012, Monsieur [E] savait qu’il n’avait pas l’autorisation d’exercer sa profession d’avocat dans les locaux loués et qu’il devait l’obtenir lui-même.

Le délai de prescription court donc, en l’espèce, à compter du 3 février 2012, date à laquelle Monsieur [E] avait connaissance des éléments qu’il invoque pour demander la nullité du contrat de bail signé avec les sociétés [K] [I] et PARIFA.

Sa demande d’annulation du bail et toutes celles qui en découlent sont irrecevables, pour cause de prescription, ayant été formulées par acte du 3 octobre 2018, soit plus de cinq ans après le 3 février 2012.

Sur la demande d’annulation ou de déclaration de caducité des ordonnances du juge de la mise en état

Le tribunal de céans n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité d’une décision rendue par une juridiction de première instance ni pour prononcer la caducité d’une telle décision.

Par ailleurs, Monsieur [E] n’a exercé aucune voie de recours contre l’ordonnance de mise en état du 21 novembre 2019.

L’appel qu’il a interjeté contre l’ordonnance du 29 février 2024 a été radié.

Ces deux décisions sont définitives et Monsieur [E] n’est plus recevable à en demander l’annulation ni à obtenir qu’elles soient déclarées caduques.

Cette demande est également irrecevable.

En raison de ce qui précède, Monsieur [E] sera déclaré irrecevable en son action.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés PARIFA et [K] [I]

Sur la demande en paiement des revenus issus de sous-location à la société [J]

Selon l’article 13 du contrat de bail du 3 février 2012, Monsieur [E] a la faculté de sous-louer les locaux donnés à bail à toute société de moyens d’exercice libérale ou professionnelle quelle qu’en soit la forme dont il est associé majoritaire et dont il sera garant et solidairement responsable pour toute la durée du bail et de ses renouvellements.

Cette clause tient lieu de loi entre les parties en vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail.

La société [J] est une société civile de moyens dans laquelle Monsieur [E] détient 990 parts sur 1 000. Il avait le droit de lui sous-louer les locaux en vertu de l’article 13 du contrat de bail. Il pouvait donc, en toute légalité, percevoir les revenus de cette sous-location.

Ceux-ci ne peuvent être réclamés par les sociétés PARIFA et [K] [I]. Cependant, il convient de constater que Monsieur [E] offre de payer à ce titre la somme de 148.400 euros aux deux sociétés et de le condamner à payer cette somme.

Sur la demande en paiement des fruits de sous-locations effectuées par la société [J]

Les revenus des sous-locations effectuées par la société [J] ont été versés à cette société et non à Monsieur [E]. Monsieur [E] n’a donc pas qualité à défendre contre la demande en paiement des fruits de ces sous-locations formulée par les sociétés PARIFA et [K] [I] à hauteur de 752.400 euros. Cette demande est, par conséquent, irrecevable. L’est aussi, pour les mêmes raisons, la demande d’expertise formulée, à titre subsidiaire, par les sociétés PARIFA et [K] [I].

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce.

Compte tenu de l’issu de cette affaire, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Monsieur [W] [E] irrecevable en son action ;

Déclare les société PARIFA et [K] [I] irrecevables en leur demande en paiement des fruits résultant des sous-locations effectuées par la société [J] et en leur demande subsidiaire de désignation d’un expert aux fins de quantifier le montant de ces fruits ;

Condamne Monsieur [W] [E] à payer aux sociétés PARIFA et [K] [I] la somme de 148.400 euros au titre des loyers perçus de la société [J] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU