TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/02061 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPQC

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/708

Mme [E] [T], venant aux droits de Monsieur [Y] [C] et Madame [Y] [J]

C/

[L] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e REDON-REY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [X]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M^me Mme [E] [T], venant aux droits de

Monsieur [Y] [C] et Madame [Y] [J]

[Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Maxime NADALINI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022, avec effet à la date du 9 juillet 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [J] [Y] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [X] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Un contrat de mandat de gestion a été signé le 22 décembre 2022 entre la société CITYA IMMOBILIER et Madame [T] [E], venant aux droits de Monsieur [C] [Y] et Madame [J] [Y], suivant acte de vente du 14 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.181,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, et ce dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme principale de 2.543,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, et ce dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [X] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 26 février 2025, Madame [T] [E] bailleresse venant aux droits de Monsieur et Madame [C] et [J] [Y], a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la mauvaise foi du locataire pour défaut de paiement des loyersJuger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement des loyersOrdonner l’expulsion de Monsieur [L] [X] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierObtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :4.194,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, quittance du mois de février 2025 incluse, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenirUne indemnité mensuelle d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à libération des lieux, soit à la somme de 519,58 euros.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépensJuger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025.

Selon un rapport en date du 10 mars 2025, le service social du CDAS a indiqué que Monsieur [L] [X] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé.

À l’audience du 23 mai 2025, Madame [T] [E], bailleresse représentée par Maître REDON-REY substituée par Maître NADALI, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 4.772,88 euros.

Suite à la proposition du locataire d’apurer sa dette locative par mensualités de 140 euros en sus du montant du loyer, il a été donné à la bailleresse un délai jusqu’au 27 juin 2025 pour faire valoir son avis. Toutefois, la bailleresse n’a pas adressé de courrier ou de courriel en cours de délibéré.

Présent en personne à l’audience, Monsieur [L] [X] reconnaît en effet le montant de sa dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 140 euros, en plus du loyer courant et des charges.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [L] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [T] [E], bailleresse venant aux droits de Monsieur et Madame [C] et [J] [Y], justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.543,50 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [X] a procédé à un paiement de 700 euros en avril ainsi qu’en mai 2025.

Par suite, il y a lieu de considérer que Monsieur [X] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que Monsieur [L] [X] peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 140 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande du locataire visant à ce que soient suspendus les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il y a lieu de rappeler que :

¤ en cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

¤ l’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dans les conditions qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [T] [E], bailleresse, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, échéance de mai incluse, Monsieur [L] [X] lui devait la somme de 4.772,88 euros.

Monsieur [L] [X] reconnaissant à l’audience le montant réclamé, il sera condamné à payer à Madame [T] [E] la somme de 4.772,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision, soit à hauteur de 140 euros par mois en sus du montant du loyer et des charges.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 519,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [L] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de Madame [E] les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Cependant et compte tenu de la situation économique de Monsieur [X], il y a lieu de le condamner à payer à Madame [T] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 24 décembre 2024 la résiliation du bail conclu le 23 juin 2022 entre Monsieur et Madame [C] et [J] [Y], aux droits desquels vient désormais Madame [T] [E], d’une part, et Monsieur [L] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à payer à Madame [T] [E] la somme de 4.772,88 euros (quatre mille sept cent soixante-douze euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, échéance de mai incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 140 euros (cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [X] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [L] [X] sera condamné à verser à Madame [T] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 519,58 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à payer à Madame [T] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge