N° 25/00172

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 25/00144 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DU7P

[N] [H]

[F] [H]

C/

[J] [T]

[R] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [N] [H]

né le 11 Mai 1959 à [Localité 9]

Monsieur [F] [H]

né le 17 Juin 1962 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par M^e Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T]

Association [Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [R] [Y]

[Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35288-2025-001536 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

Représentée par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

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M. [N] [H] et Mme [F] [H] ont donné à bail à M. [J] [T] et Mme [R] [Y] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 5] par contrat du 16 mars 2020 pour un loyer mensuel de 695 € outre 15 € à titre de provision sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 13 juin 2024, M. [J] [T] a délivré congé au bailleur avec un préavis de trois mois.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [H] et Mme [F] [H] ont fait signifier à M. [J] [T] et Mme [R] [Y] le 22 janvier 2025 un commandement de payer la somme en principal de 1157 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, M. [N] [H] et Mme [F] [H] ont fait assigner M. [J] [T] et Mme [R] [Y] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux. Les consorts [H] sollicitent également qu’il leur soit décerné acte de ce qu’ils se réservent ultérieurement le droit de réclamer tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de la locataire. Ils sollicitent également la condamnation solidaire de M. [J] [T] et Mme [R] [Y] à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 1994 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des défendeurs, l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 juin 2025.

M. [N] [H] et Mme [F] [H] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes initiales et actualisé leur créance à la somme de 1932 euros. Ils sollicitent le rejet des prétentions adverses. En réplique, s’ils s’accordent avec les défendeurs sur le fait que M. [J] [T] n’est plus titulaire du bail depuis septembre 2024, ils estiment qu’il reste tenu de la dette antérieure à cette date. Ils estiment que le délai de deux mois pour régulariser l’impayé est par ailleurs favorable aux défendeurs et ne leur fait pas grief. Enfin, ils contestent toute insalubrité des lieux et rappellent que les problèmes d’humidité allégués par les défendeurs sont apparus postérieurement à l’assignation.

M. [J] [T] et Mme [R] [Y] représentés par leur conseil s’en réfèrent à leurs dernières écritures. M. [J] [T] fait valoir que par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, il n’est redevable d’aucun loyer impayé. Il sollicite le rejet des prétentions formées à son encontre et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [R] [Y] sollicite à titre principal que soit prononcée la nullité du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 et le rejet des prétentions adverses. À titre reconventionnel, elle sollicite outre une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles une réduction/suppression de loyer de manière rétroactive à compter du 23 juin 2022 et jusqu’à réalisation par les bailleurs de travaux de nature à remédier à l’humidité dans le logement, la restitution de la somme de 10 000 euros correspondant aux loyers payés hors aide au logement depuis trois ans.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « décerner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la demande principale de constat par acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé et d’un délai d’un mois pour justifier d’une assurance locative.

Les parties s’accordent sur le fait que M. [J] [T] n’est plus titulaire du bail depuis septembre 2024 et qu’en conséquence la demande ne peut être formée qu’à l’encontre de Mme [R] [Y].

Celle-ci conteste la validité du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 faisant valoir d’une part, que le délai pour s’acquitter des loyers et charges réclamés après la délivrance d’un commandement de payer est de six semaines et non de deux mois comme indiqué dans l’acte et d’autre part, que le décompte est erroné.

Sur le premier point, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Ce moyen est donc inopérant.

Concernant le décompte, Mme [R] [Y] verse une attestation CAF retraçant les versements opérés au titre de l’aide au logement directement dans les mains des bailleurs, et ce depuis l’échéance de janvier 2024.

Par ailleurs, Mme [R] [Y] sollicite à titre reconventionnel une réduction de loyer de manière rétroactive qu’il convient d’étudier à ce stade, puisque l’octroi d’une telle réduction viendrait nécessairement impacter le calcul d’une éventuelle créance.

En l’espèce, Mme [R] [Y] estime que le logement est insalubre faisant valoir l’existence de fissures extérieures, de fortes odeurs d’humidité et de traces de moisissures autour des fenêtres dans plusieurs pièces du logement. Elle verse à l’appui de sa demande :

— des attestations rédigées par sa voisine, sa mère et son frère,

— des photographies du bien loué (extérieurs et intérieurs) non datées,

— une ordonnance d’un médecin généraliste en date du 18 juin 2025 lui prescrivant du Ketoconazole et sa notice.

Force est de constater que les éléments produits par la locataire ne sont pas de nature à établir l’inhabitabilité du bien loué, étant précisé que le lien entre le médicament prescrit et les conditions de logement n’est pas démontré, que les photographies sont peu circonstanciées et ne permettent pas de démontrer l’existence d’un taux d’humidité excessif de nature à qualifier le logement d’indécent. Par ailleurs, il sera relevé que Mme [R] [Y] ne démontre pas avoir formé de réclamation auprès des bailleurs avant mai 2025.

Ses demandes de restitution / réduction / supression de loyers ne pourront qu’être rejetées.

Il en résulte que sur la base de l’attestation C.A.F précitée, étant rappelé que les paiements réalisés entre les mains du bailleur au titre de l’aide personnalisée au logement par la caisse d’allocations familiales ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne mais uniquement sur l’échéance concernée et tenant compte du paiement par la locataire d’une somme de 480 euros en janvier 2025 sans précision de date par le bailleur dans son décompte actualisé, que le décompte au moment de la délivrance du commandement de payer s’établit comme suit :

Or, il ressort du décompte actualisé (cf. Pièce n°10) par les demandeurs qu’un paiement de 400 euros est intervenu en mars, que par application des dispositions du de l’article 1342-10 du code civil qui prévoient que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier que ce versement ait été expressément affecté par la locataire au paiement de l’échéance de mars 2025, de sorte qu’il convient de considérer que l’impayé (27 euros) fondant le commandement de payer a été régularisé, que les bailleurs échouent ainsi à démontrer que la clause résolutoire est acquise.

— sur la demande subsidiaire de prononcé

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandements de payer, courriers de relance, plan d’apurement amiable signé le 8 mars 2024 entre les parties) que Mme [R] [Y] a, à plusieurs reprises et depuis avril 2023, manqué de régler son loyer et ses charges aux termes convenus, qu’il existe toujours une dette locative au jour de l’assignation selon le tableau suivant non couverte par le paiement postérieur en mai :

Mme [R] [Y] ne conteste pas l’irrégularité des paiements et la formation en conséquence d’une dette locative.

Mme [R] [Y] s’étant abstenue à plusieurs reprises de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux termes convenus entre les parties, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée et elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation permettra de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il résulte des éléments ci-avant que Mme [R] [Y] reste devoir la somme de 1281 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2025 comprise (1309 + 725 -504+249).

Elle sera sera donc condamnée au paiement de cette somme.

En revanche, la demande de condamnation en paiement à l’encontre de M. [J] [T] sera rejetée étant rappelé les dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui conduisent à considérer que la dette ne correspond qu’à des impayés postérieurs à septembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à M. [N] [H] et Mme [F] [H] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les bailleurs ont dû entreprendre.

M. [N] [H] et Mme [F] [H] seront par ailleurs condamnés à verser à M. [J] [T] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 mars 2020 liant M. [N] [H] et Mme [F] [H] et Mme [R] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs de la défenderesse et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] à verser à M. [N] [H] et Mme [F] [H] la somme de 1281 € (décompte incluant les loyers et charges, échéance de mai 2025 comprise) ;

REJETTE la demande en paiement formée à l’encontre de M. [J] [T] ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] à verser à M. [N] [H] et Mme [F] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et révisable dans les mêmes conditions jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] à verser à M. [N] [H] et Mme [F] [H] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [F] [H] à verser à M. [J] [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les parties en ce compris les demandes reconventionnelles formées par Mme [R] [Y] ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,