TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Décembre 2024

N° R.G. : 21/02390

N° Minute :

AFFAIRE

[X] [L]

C/

LA COMMUNE DE [Localité 8], [T] [R] [K] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier SAVIGNAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2383

DEFENDERESSES

LA COMMUNE DE [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Eric SAGALOVITSCH de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

Madame [T] [R] [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0813

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Cette magistrate a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [M] épouse [L] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], dont deux fenêtres donnent sur une cour d’immeuble.

Mme [T] [B] a acquis, par acte notarié du 9 janvier 2017, un bien immobilier constitué d’une cave (lot 143), d’un pavillon (lot 401) et d’une cour (lot 402) situé [Adresse 3] à [Localité 9], dans le même ensemble immobilier cadastré AU [Cadastre 4].

Le 21 février 2017, Mme [V] [B] a déposé auprès du Maire de [Localité 8] une déclaration préalable portant sur l’édification d’une véranda d’une surface de 12m dans la cour.

Par arrêté du 20 avril 2017, le Maire de [Localité 8] a pris une décision de non-opposition à déclaration de travaux et Mme [V] [B] a fait réaliser les travaux.

Mme [X] [M] épouse [L] a obtenu le 21 décembre 2018 du tribunal administratif de CERGY-PONTOISE un jugement d’annulation de cet arrêté.

La cour d’appel de VERSAILLES, par arrêt du 14 mai 2020, a rejeté le recours de la Ville de BOULOGNE-BILLANCOURT.

Par acte d’huissier du 3 mars 2021, Mme [X] [M] épouse [L] a fait assigner Mme [V] [B], devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins d’obtenir la démolition de l’ouvrage réalisé et la réparation des préjudices subis sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et subsidiairement sur celui des troubles anormaux de voisinage. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/02390.

Par acte d’huissier du 9 juin 2021, Mme [V] [B] a appelé en intervention forcée et garantie la ville de [Localité 8]. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/05156.

Par ordonnance du 4 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous le seul n° RG 21/02390.

Selon des conclusions signifiées par voie électronique le 12 octobre 2021, la commune de BOULOGNE-BILLANCOURT a saisi le juge de la mise en état d’un incident, lui demandant de se déclarer incompétent pour connaître de l’assignation en intervention forcée présentée par Mme [V] [B] et de la renvoyer se pourvoir devant le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE.

Par ordonnance du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de NANTERRE incompétent pour connaître de l’appel en garantie formé par Mme [V] [B] à l’encontre de la ville de BOULOGNE-BILLANCOURT.

*

Selon des conclusions signifiées le 22 juin 2022, Mme [X] [M] épouse [L] demande au tribunal, de :

A titre principal, et sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— Condamner Mme [B], au titre de l’article 1240 du code civil, à faire cesser et réparer intégralement les préjudices causés à Mme [X] [O] [A], par :

— Une réparation en nature et par équivalence, tenant à :

— La démolition de l’immeuble non conforme et la remise en état des lieux, ordonnés à Mme [B], bénéficiaire des travaux et propriétaire, dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— L’indemnisation des pertes de loyer et frais supplémentaires directement causés par la présence de la construction illégale, assortie des intérêts de retard légaux et leur capitalisation visés aux articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, soit la somme de 4.905 euros à parfaire jusqu’au terme du dernier bail conclu avant la démolition de l’ouvrage illégal,

— L’indemnisation du préjudice moral subi par la requérante, par le versement d’une indemnité de 5.000 euros,

— A défaut, une réparation par équivalence, tenant à :

— L’indemnisation de la perte de loyer et frais supplémentaires à hauteur de 29.475 euros, l’indemnisation de la perte de valeur vénale du bien à hauteur de 51.918 euros, l’indemnisation du préjudice moral subi par la requérante, par le versement d’une indemnité de 5.000 euros,

A titre subsidiaire, et sur le fondement du trouble anormal de voisinage :

— Condamner Mme [V] [B], au titre des troubles anormaux de voisinage, à faire cesser et réparer intégralement les préjudices causés à Mme [X] [O] [A], par :

— Une réparation en nature et par équivalence, tenant à :

— La démolition de l’immeuble et la remise en état des lieux, ordonnés à Mme [B], bénéficiaire des travaux et propriétaire, dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— L’indemnisation des pertes de loyer et frais supplémentaires directement causés par la présence de la construction illégale, assortie des intérêts de retard légaux et leur capitalisation visés aux articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, soit la somme de 4.905 euros à parfaire jusqu’au terme du dernier bail conclu avant la démolition de l’ouvrage illégal,

— L’indemnisation du préjudice moral subi par la requérante, par le versement d’une indemnité de 5.000 euros,

— A défaut, une réparation par équivalence, tenant à l’indemnisation de la perte de loyer et frais supplémentaires à hauteur de 29.475 euros l’indemnisation de la perte de valeur vénale du bien à hauteur de 51.918 euros l’indemnisation du préjudice moral subi par la requérante, par le versement d’une indemnité de 5.000 euros,

— Condamner Mme [B] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [B] à lui verser la somme totale de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 14 octobre 2022, Mme [V] [B] demande au tribunal, de :

— Débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Très subsidiairement, ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Mme [L],

— Condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Les condamner aux entiers dépens.

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 juin 2014 et mise en délibéré au 17 octobre 2024, puis prorogée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité de Mme [V] [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de cet article, les voisins qui subissent un préjudice personnel peuvent exiger des tribunaux qu’ils ordonnent la démolition de la construction édifiée en violation d’une règle d’urbanisme et qu’ils leur soient alloués des dommages et intérêts.

En l’espèce, il est constant que Mme [V] [B] a déposé auprès du Maire de [Localité 8] une déclaration préalable pour l’édification d’une véranda au rez-de-chaussée à usage d’habitation.

Par arrêté du 20 avril 2017, le Maire de [Localité 8] a pris une décision de non-opposition à déclaration de travaux et Mme [V] [B] a fait réaliser les travaux.

Cependant, par jugement du 21 décembre 2028, le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE a annulé l’arrêté du 20 avril 2017 au motif que « la véranda projetée, constituée par définition entièrement de baies principales, se trouve (…) à une distance de seulement de 2,65 mètres de la façade d’un bâtiment, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UBa 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme ».

La cour administrative d’appel de VERSAILLES a confirmé le jugement du tribunal administratif de CERGY PONTOISE, dans un arrêt du 28 février 2020.

La faute de Mme [V] [B], qui a fait édifier la véranda en méconnaissance des dispositions de l’article Uba 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 8], est donc caractérisée.

Mme [L] fait valoir que l’édification de la véranda à seulement 2,65 mètres de son appartement lui cause plusieurs préjudices, notamment une perte d’ensoleillement, une perte de vue, une perte d’intimité, une perte d’aménité de l’environnement, une perte financière et un préjudice moral.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, Mme [X] [M] épouse [L] fait valoir que le volume de la véranda située au sud de son appartement à 2,65 mètres de celui-ci « réduira nécessairement son ensoleillement et éclairement ».

Cependant, Mme [X] [L] ne produit aucune pièce, telle qu’étude d’ensoleillement ou procès-verbaux de constat d’huissier antérieur et postérieur à l’édification de la véranda, qui démontrerait une perte d’ensoleillement.

A l’inverse, Mme [T] [B] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 20 juillet 2021, faisant état de ce que la véranda ne modifie pas la courbe du soleil et ne crée pas d’obstacle supplémentaire à celui du pavillon d’origine. Elle produit également les attestations de M. [Z] [C] et de Mme [G] [F], ancien et nouveau locataires de l’appartement de Mme [L] témoignant de ce que la véranda n’a créé aucun assombrissement dans l’appartement.

Aucune perte d’ensoleillement liée à la construction de la véranda n’est donc établie.

S’agissant de la perte de vue, Mme [X] [L] fait valoir qu’alors que les fenêtres de son appartement ouvraient sur une cour de 7 mètres de profondeur sans vis-à-vis, la véranda s’impose désormais à la vue des occupants de l’immeuble, à moins de 3 mètres de leurs fenêtres.

Il ressort de l’étude des photographies produites aux débats que la fenêtre de la chambre de Mme [X] [L] donne sur le mur du pavillon de Mme [B] comme il en était déjà le cas à l’origine. En revanche, les deux autres fenêtres du salon et de la cuisine donnaient avant les travaux litigieux sur une cour en béton de 7 mètres de longueur, composée d’une table en teck entourée de deux bancs et de deux fauteuils et donnent désormais sur la véranda litigieuse située à 2,65 mètres de l’appartement.

Il apparaît de ces éléments que la vue des trois fenêtres de Mme [X] [L] n’était pas totalement dégagée et ne portait pas sur une nature d’intérêt ou un paysage d’exception. Par ailleurs, il n’est pas démontré que la construction de la véranda créerait une sensation d’enfermement alors que Mme [G] [F], locataire de l’appartement de Mme [X] [O] [A], atteste le contraire.

Au regard de ces éléments, aucune perte de vue n’est caractérisée.

S’agissant de la perte d’intimité, Mme [X] [L] indique que la véranda, qui se trouve à 2,65 mètres des fenêtres de son appartement, crée un vis-à-vis direct de nature à entraîner une perte d’intimité.

Cependant, Mme [X] [L] ne caractérise pas en quoi la véranda causerait une perte d’intimité supérieure à celle qui existait déjà du fait de la présence du pavillon de Mme [B] et de la cour privative se situant devant ses fenêtres. Il ressort des pièces versées aux débats qu’avant les travaux, le passage pour entrer dans l’appartement de Mme [B] se situait à proximité immédiate des fenêtres de Mme [X] [L] et que la création de la véranda a permis de modifier l’entrée et de réduire les passages devant les fenêtres de Mme [X] [L]. Il est par ailleurs relevé que les deux locataires de l’appartement de Mme [X] [L] témoignent de ce que la véranda n’impose aucun vis-à-vis.

Au regard de ces éléments, aucune perte d’intimité n’est démontrée.

Sur la perte d’aménité d’environnement, Mme [X] [L] fait valoir que la construction de la véranda affecte irrémédiablement et gravement l’environnement de son immeuble, en ce qu’il y avait auparavant une cour dégagée et que cela crée désormais une sensation d’enfermement.

Cependant, il ressort des attestations des locataires de l’appartement de Mme [X] [L] que la véranda ne crée aucune sensation d’enfermement et que l’aménagement du jardin et de la véranda est esthétique et ne crée aucune gêne visuelle. Il n’apparaît pas par ailleurs, au regard des photographies produites que l’environnement immédiat de l’appartement de Mme [X] [L] se trouverait gravement et irrémédiablement affecté par l’édification de la véranda.

En conséquence, Mme [X] [L] ne démontre pas une perte d’aménité en lien avec la construction de la véranda.

Sur la perte financière, Mme [X] [L] soutient que la présence de la véranda lui occasionne des préjudices économiques tenant à la baisse de la valeur vénale de son bien et à la perte de loyers. Elle ajoute qu’en raison de la présence de la véranda, il lui a fallu 2,5 mois du 15 avril au 1er juillet 2020 pour trouver un nouveau locataire alors que moins de 7 jours avaient suffi lors de la précédente mise en location en 2017.

S’agissant de la baisse de la valeur vénale, Mme [X] [L] produit une estimation réalisée sur internet le 1er février 2021, faisant état d’une valeur vénale de 259.590 euros. Elle indique que la perte de valeur vénale du bien équivaut à la perte de revenus locatifs induits par la présence de la véranda, qu’elle estime « de l’ordre de 20% ».

Cependant, Mme [X] [L], qui ne produit aux débats aucune estimation de valeur antérieure aux travaux, ne démontre pas la baisse de la valeur vénale de son bien de 20 % qu’elle allègue.

S’agissant de la perte de valeur locative, Mme [X] [L] fait valoir qu’elle a dû baisser le prix du loyer de 60 euros par mois, en raison de la construction de la véranda en face de son appartement, équivalent à une perte de loyer de 720 euros par an.

Pour justifier de la baisse de loyer, Mme [X] [L] verse aux débats un courrier de la société CENTURY 21 en date du 8 juin 2020, lui conseillant de baisser le prix du loyer pour « compenser l’inconvénient du vis-à-vis » et « trouver plus rapidement un locataire ».

Cependant, Mme [X] [L], qui ne produit pas les baux conclus avant et après la construction de la véranda ne justifie pas qu’elle a dû baisser le montant du loyer pour pouvoir relouer son appartement. Il n’est pas non plus versé aux débats des estimations d’agences immobilières démontrant une baisse de la valeur locative du bien.

Par ailleurs, le courrier du 8 juin 2020 aux termes duquel la société CENTURY 21 lui indiquait que « le vis-à-vis important devant les fenêtres de l’appartement constitue le principal refus des locataires à louer le bien. Cela n’était pas le cas lors de la première mise en location en juin 2017 (avant construction de la véranda) où l’appartement avait pu être loué au prix du marché, la première semaine de commercialisation » ne saurait suffire à lui-seul à démontrer que les difficultés de relocation étaient directement liées à la présence de la véranda alors qu’à la même époque, la France faisait face à une crise sanitaire sans précédent et à une période de confinement total jusqu’au 11 mai 2020. En outre, Mme [X] [L] ne justifie pas de la date à laquelle elle a finalement reloué son appartement et du montant de loyer fixé.

Au regard de ces éléments, Mme [X] [L] ne justifie pas de la perte financière qu’elle allègue.

Enfin, Mme [X] [L] ne produit aucun document de nature à caractériser l’existence d’un préjudice moral.

En conséquence, Mme [X] [L], qui ne justifie pas d’un préjudice personnel résultant de la violation de la règle d’urbanisme par Mme [B] sera déboutée de sa demande de démolition et de sa demande en dommages et intérêts.

2. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par les parties.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu en conséquence de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [X] [M] épouse [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [M] épouse [L] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,