COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00012 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XMXQ

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00547

DEMANDEUR

La société MONOPRIX EXPLOITATION

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

C/

DEFENDEUR

La société EPARGNE FONCIERE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T04

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Février 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 27 juillet 2007, la société SCI ST-GERVAIS DELTERAL a conclu avec la société MONOPRIX EXPLOITATION un bail commercial portant sur des locaux à construire sur le terrain situé à l’angle des [Adresse 9] au PRE [Adresse 10] pour une durée de 12 ans à compter de l’achèvement des biens, moyennant un loyer annuel de 340 000 euros hors taxes et hors charges.

Le 16 juillet 2009, les locaux ont été mis à disposition de la société MONOPRIX EXPLOITATION.

Par acte d’huissier de justice du 05 août 2021, la société MONOPRIX EXPLOITATION a signifié à la société SCI EPARGNE FONCIERE, en sa qualité de bailleur, à la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, en qualité de gérant du bailleur et à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2021, le bail étant en tacite prolongation depuis le 15 juillet 2021, et moyennant un loyer annuel de 300 000 euros hors taxes et hors charges.

Le 15 décembre 2022, la société MONOPRIX EXPLOITATION a notifié à la société EPARGNE FONCIERE un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 270 940,95 euros HT/HC/an correspondant à la valeur locative.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2023, la société MONOPRIX EXPLOITATION a assigné la société EPARGNE FONCIERE devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation du loyer applicable à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 270 940,95 euros HT/HC par an correspondant à la valeur locative.

Par jugement du 05 septembre 2023, le Juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties au 1er octobre 2021 et avant dire droit sur le prix du bail de renouvellement a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [B] [T].

Le 07 mai 2024, M. [B] [T] a déposé son rapport daté du 30 avril 2024.

Par dernier mémoire daté du 17 octobre 2024 notifié par le RPVA le 17 octobre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 21 octobre 2024, la société MONOPRIX EXPLOITATION demande au Juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer applicable à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 206 453,48 € HT/HC/an, correspondant à la valeur locative ;

— juger que les intérêts au taux légal dus sur les trop-perçus de loyers courront à compter du 15 décembre 2022, date de notification du mémoire préalable, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société EPARGNE FONCIERE à verser à la société MONOPRIX EXPLOITATION la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société EPARGNE FONCIERE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HUB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernier mémoire daté du 27 novembre 2024 notifié par le RPVA le 04 février 2025 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 29 novembre 2024, la société EPARGNE FONCIERE demande au Juge des loyers commerciaux de :

— constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021 aux clauses et conditions du bail expiré ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2021 à la somme de 430 000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve de leur mise en conformité avec les dispositions législatives impératives ;

— débouter la société MONOPRIX EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le preneur à payer au bailleur la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 04 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du prix du bail renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R. 145-3 du même code dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l’article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

L’article R. 145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu’elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En application de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu’il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Concernant la surface des locaux loués, il y a lieu de retenir la surface réelle des locaux telle qu’elle résulte du relevé de surface établi par M. [K] [Y], géomètre expert, le 09 juillet 2009 et non les surfaces approximatives indiqués dans le bail commercial du 27 juillet 2007 et dans le procès-verbal de mise à disposition des locaux du 16 juillet 2009, d’autant que l’expert judiciaire, M. [B] [T] précise dans son rapport qu’il s’agit d’une surface brute ne prenant pas en compte les travaux réalisés par le preneur postérieurement à la prise à bail des locaux.

Il y a donc lieu de retenir une surface totale utile de 1 835,40 m².

Les parties ne contestent pas les taux de pondération appliqués par l’expert judiciaire pour chaque zone des locaux (surface de vente, annexes diverses reliées, locaux techniques et parking).

En conséquence, il y a lieu de retenir une surface utile pondérée totale de 1 333m².

Concernant la valeur locative du mètre carré, l’expert judiciaire a retenue une valeur de 325 euros par mètre carré.

Dans son mémoire, la société MONOPRIX EXPLOITATION ne développe aucun moyen et ne verse aucune pièce de nature à démontrer que l’analyse de l’expert judiciaire en réponse à son dire concernant les valeurs de référence retenue est erronée.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur au mètre carré de 325 euros et une valeur locative des locaux hors parkings de 1 333 m² x 325 euros = 433 225 euros.

Concernant l’abattement au titre des travaux d’aménagement réalisés par le preneur et la clause d’accession, les parties ne contestent pas le taux de 10 % de la valeur locative évalué par l’expert, de sorte que ce taux sera retenu, soit la somme de 43 322,50 euros.

Concernant l’abattement au titre des travaux de mise en conformité, en réponse aux dires du preneur, l’expert judiciaire a indiqué que ces travaux étaient déjà pris en compte par l’abattement au titre de la clause d’accession stipulée dans le bail.

Le bail commercial stipule dans son article 6.6 des conditions particulières que « tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques qui seront faits par le PRENEUR deviendront en fin de jouissance la propriété du BAILLEUR, sans indemnité quelconque ».

Cette clause s’applique aux travaux de mise en conformité réalisés par le preneur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir un abattement au titre de ces travaux en sus de l’abattement au titre de la clause d’accession.

Concernant l’abattement au titre de l’assurance du bailleur, la société MONOPRIX EXPLOITATION ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande au titre de cet abattement et elle n’a formulé aucune observation sur ce point durant l’expertise judiciaire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir un abattement au titre de l’assurance du bailleur.

Concernant l’abattement au titre de la taxe foncière retenu par l’expert à hauteur de 56 450 euros, il n’est pas contesté par les parties, de sorte qu’il sera retenu à hauteur de 56 450 euros.

Concernant la majoration retenue par l’expert judiciaire au taux de 3% au titre de la possibilité de sous-location, elle n’est pas contestée par le bailleur et le preneur ne l’a pas sollicitée.

Compte tenu des stipulations contractuelles du bail commercial, il y a lieu retenir une majoration de 3% au titre de la possibilité de sous-location.

Concernant les 61 emplacements de parking faisant partie des locaux loués, l’expert a retenu une valeur locative de 50 euros par mois par place de parking.

La société MONOPRIX EXPLOITATION ne développe aucun moyen et ne verse aucune pièce de nature à démontrer le bien-fondé de l’évaluation qu’elle retient à la somme de 500 euros par mois par place de parking.

En conséquence la valeur locative annuelle des parkings s’élève à la somme totale de 36 600 euros par an (50 euros x 61 parkings x 12 mois).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la valeur locative des locaux loués s’élève à la somme de :

(433 225 euros + 12 996,75 euros – 43 322,50 euros – 56 450 euros) + 36 600 euros = 383 049,25 euros.

Le loyer de bail renouvelé sera donc fixé à la somme annuelle de 383 049,25 euros hors taxes et hors charges.

Il y a également lieu de constater que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 06 mars 2023 puis au fur et à mesure des échéances échues.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme annuelle de 383 049,25 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2021 entre la société EPARGNE FONCIERE et la société MONOPRIX EXPLOITATION portant sur les locaux situés [Adresse 3] au [Localité 8] [Adresse 10] ;

Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 06 mars 2023, puis au fur et à mesure des échéances échues ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société MONOPRIX EXPLOITATION aux dépens.

Déboute la société EPARGNE FONCIERE et la société MONOPRIX EXPLOITATION de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la charge de la société EPARGNE FONCIERE et la société MONOPRIX EXPLOITATION les frais irrépétibles qu’elles sont exposés ;

Et le Juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 24 juin 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

S. HAFFOU G. HIRIART