TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 FEVRIER 2025

N° RG 24/00515 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZF2S

N° de minute :

S.C.I. GUYLESG

c/

[C] [J]

DEMANDERESSE

S.C.I. GUYLESG

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume COSTE-FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P267

DEFENDEUR

Monsieur [C] [J] (exerçant sous l’enseigne ABAC SCOOTERS)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Khalid OUADI de la SELEURL Cabinet Khalid OUADI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0202

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte notarié en date du 4 avril 2007, la SCI GUYLESG a donné à bail commercial à Monsieur [C] [J] des locaux situés [Adresse 1] NANTERRE, moyennant un loyer mensuel en dernier lieu de 2 212 euros hors taxes, locaux exploités sous l’enseigne ABAC SCOOTER pour une activité de garage mécanique pour 2 roues.

Le 20 mai 2023, un incendie s’est déclaré et le local est devenu inexploitable.

Suite à l’incendie, Monsieur [C] [J] a cessé de payer ses loyers à compter d’aout 2023.

Par lettre du 3 octobre 2023, le conseil de la SCI GUYLESG a informé Monsieur [C] [J] de la résiliation du bail pour perte totale du local à compter du 1er juin 2023 sans indemnité, et l’a prié de quitter les lieux au plus tard le 27 octobre 2023, avec indemnité d’occupation depuis la date de résiliation et à défaut, a annoncé que le bailleur invoquerait le bénéfice de la clause résolutoire.

Les loyers n’étant pas payés, par acte d’huissier en date du 20 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [C] [J], pour une somme de 13 457,85 euros au titre de la dette locative arrêtée à décembre 2023 inclus.

Par actes d’huissier du 23 février 2024, la SCI GUYLESG a fait assigner Monsieur [C] [J] devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamner Monsieur [C] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 13 272 euros hors taxes à février 2024, à parfaire,

— ordonner à Monsieur [C] [J] de quitter les lieux loués sous 3 semaines et à rendre les clés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

— condamner Monsieur [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2 212 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux,

— condamner Monsieur [C] [J] au paiement d’une somme de 3000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée

— condamner Monsieur [C] [J] à lui payer la somme de 2 212 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ soit 19 908 euros à février 2024, à parfaire,

— ordonner à Monsieur [C] [J] de quitter les lieux loués sous 3 semaines et à rendre les clés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

— compenser les dettes existantes entre les parties

— - condamner Monsieur [C] [J] au paiement d’une somme de 3000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement

A l’audience du 23 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 26 novembre 2024 avec injonction à rencontrer le médiateur, avec calendrier de procédure. Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 17 décembre 2024 sur demande du défendeur.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SCI GUYLESG soutient des conclusions selon lesquelles elle confirme les termes de son assignation et demande le débouté des prétentions adverses.

Elle indique que Monsieur [J] ne paie plus ses loyers depuis août 2023 et refuse de partir alors que le local est détruit totalement; qu’elle n’a pas été indemnisée des loyers impayés au jour de la délivrance du commandement de payer, et que la garantie concernant les loyers ne couvre en tout état de cause que 12 mois de loyers ; que même si l’on déduisait 12 mois de loyers Monsieur [C] [J] serait quand même redevable de la somme de 11 060 euros hors taxes ; que selon l’article 1722 du code civil, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit le bail est résilié de plein droit et une destruction partielle ne permettant pas la poursuite de l’activité est une perte totale ; de même lorsque le cout des travaux dépasse soit la valeur vénale du bien soit les revenus générés par l’immeuble ; que le bâtiment n’a ni toiture ni électricité, qu’il est amianté ce qui représente un danger, que le coût de reconstruction est de 165 000 euros outre un désamiantage de 93 171 euros, avec une valeur vénale légèrement supérieure et un revenu annuel de 26 544 euros hors taxes ;qu’au surplus le local est encombré et ne peut faire l’objet de travaux, d’autant que les loyers ne sont pas payés et que le projet prendra de toutes façons du temps à être élaboré.

A cette même audience, Monsieur [C] [J] soutient des conclusions selon lesquelles il sollicite principalement le débouté des demandes, et à titre reconventionnel :

— condamner la SCI GUYLESG à réaliser les travaux de remise en état du local loué, sous astreinte, pour lui permettre de reprendre l’exploitation de son fonds de commerce

— En tout état de cause,

— La condamner à lui payer 3000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

Il soutient que depuis l’incendie, la société MMA a indemnisé la SCI GUYLESG du règlement des loyers au titre de sa garantie perte de loyers pendant 1 an ; que le local n’est pas détruit totalement et que dès lors, le bailleur doit le remettre en état, d’autant plus que le bailleur a perçu l’indemnité lui permettant de réaliser ces travaux ; que lui même n’a pas encore été indemnisé ce qui l’empêche de payer ses propres loyers ; que le bailleur a refusé de communiquer les conditions générales et particulières de sa police d’assurance , le rapport concernant la cause de l’incendie et le chiffrage des dommages, outre l’offre d’indemnisation et le calendrier des travaux de remise en état.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’article 1722 du code civil dispose : « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Le bail liant les parties indique, dans son article « Cas fortuit » :

« Si les locaux venaient à être détruits en totalité, par cas fortuit, force majeure, vétusté, vices de construction ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit sans aucune indemnité de part ni d’autre. Si les locaux loués n’étaient détruits ou rendus inutilisables que partiellement, le preneur pourrait obtenir une réduction de loyer en fonction des surfaces détruites, ou, si la destruction partielle devait rendre l’immeuble loué impropre à sa destination, la résiliation du bail de plein droit sans aucune indemnité de part ni d’autre. Aucun fait de tolérance de la part du bailleur, quelle qu’en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du preneur, ni entrainer une dérogation aux obligations qui incombent au preneur en vertu du bail, de la loi ou des usages, à moins du consentement exprès et par écrit du bailleur. »

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’au moins un mois, et produit donc tous ses effets.

La réception du commandement de payer du 20 décembre 2023, délivré par procès-verbal de recherches infructueuses dans les lieux loués et au domicile de Monsieur [C] [J], n’est pas contesté par ce dernier, qui soutient en revanche qu’il a été délivré de mauvaise foi.

Le commandement de payer réclame la somme de 13 457,85 euros au titre des loyers dûs de aout à décembre 2023.

Néanmoins le bailleur indique dans ses écritures que suite à l’incendie du 20 mai 2023, les locaux loués sont inexploitables en l’état. Il soutient que la perte partielle du bien équivaut à une perte totale puisque la poursuite de l’activité n’est pas possible , et qu’il n’est pas certain que le cout de remise en état permette une remise en état , ce qui équivaut à une perte totale de la chose louée.

Le bailleur reconnaissant que l’exploitation est impossible depuis l’incendie du 20 mai 2023, les locaux loués étaient au minimum en état de destruction partielle, ce qui autorisait légalement le preneur à solliciter la réduction du prix dans des proportions cohérentes avec l’impossibilité d’exploiter.

Dès lors, la délivrance du commandement de payer pour les impayés d’aout à décembre 2023 ne peut être considérée comme une délivrance de bonne foi, et il existe une contestation sérieuse quant aux effets du commandement de payer.

Partant, il n’y a pas référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes qui en découlent d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la SCI GUYLESG invoque uniquement l’article 1722 du code civil, ci-dessus cité, alléguant dans ses écritures qu’il y a eu destruction totale de la chose louée, le bâtiment étant économiquement irréparable.

Néanmoins, il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial, le juge des référés ne pouvant statuer qu’au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dispositions qui ne sont nullement invoquées par la demanderesse.

Au surplus, au vu des pièces versées aux débats, et notamment du rapport de reconnaissance incendie du 8 septembre 2023 du cabinet ELEX, la qualification du caractère total ou partiel de la destruction des locaux loués n’est nullement évidente et relève également de l’appréciation du juge du fond.

Dès lors il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail, ni sur la demande subséquente d’indemnité d’occupation et d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à réaliser les travaux de réfection

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce,

Monsieur [C] [J] qui sollicite la condamnation de la SCI GUYLESG à effectuer les travaux de remise en état ne vise ni l’article 834 ni l’article 835 du code de procédure civile, qui seuls donnent pouvoir au juge des référés.

Il allègue qu’il est constant qu’à défaut de perte totale du local, la résiliation du bail commercial de plein droit n’est pas encourue et que dès lors, le bail commercial se poursuivant, le bailleur doit en vertu de son obligation de délivrance, procéder aux travaux de remise en état.

S’agissant d’une obligation de faire, Monsieur [C] [J] se doit de démontrer qu’elle n’est pas sérieusement contestable au visa de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile.

Or comme il a été vu plus haut, au vu des pièces versées aux débats il existe un débat sur la qualification de la destruction, totale ou partielle, des locaux loués, qui ne peut être tranchée que par le juge du fond.

Dès lors, l’obligation de remise en état des locaux est sérieusement contestable et ne peut être tranchée que par le juge du fond.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à remise en état.

Aucune des parties n’ayant eu gain de cause en référé, il leur est rappelé qu’elles peuvent utilement entrer en médiation, le litige s’y prêtant particulièrement.

Sur les demandes accessoires

Les parties succombant toutes les deux, chacun supportera la charge de ses dépens.

Pour la même raison, les demandes des parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation à effectuer les travaux de remise en état,

REJETTE les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 28 février 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente