MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00737 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U6WE

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [D] [N] C/ S.A.S. MARKET DC Prise en la personne de son représentant légal domcilié au siège social., [I] [U] [O] épouse [E]-qualité de caution solidaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [N] né le 03 Septembre 1968 à UCKANGE (MOSELLE), nationalité française, agent immobiliter, demeurant 3 rue Denis Lavogade – 94360 BRY-SUR-MARNE

représenté par Maître Kelly MELLUL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC281

DEFENDERESSES

S. A. S. MARKET DC

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 952 147 593

dont le siège social est sis 6 bis boulevard de Créteil – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

Madame [I] [U] [O] – ÈS-QUALITÉ DE CAUTION SOLIDAIRE

née le 08 Novembre 1996 à MBALMAYO (CAMEROUN), nationalité camerounaise, demeurant 13 rue Roberspierre – 94200 IVRY SUR SEINE

toutes deux représentées par Maître Félix AYINDA MAH, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0343

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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 avril 2023, Monsieur [D] [N] a donné à bail commercial pour une durée d’un an (du 1er mai 2023 au 30 avril 2024) à la SAS MARKET DC des locaux situés 6 bis boulevard de Créteil 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, moyennant un loyer total annuel de 16.800 euros hors charges, payable mensuellement et à terme échu.

Madame [I] [O] s’est portée caution solidaire aux termes d’un acte du 26 avril 2023 pour un montant maximum de 19.200 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [D] [N] a fait signifier à la SAS MARKET DC un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 3.973,67 euros [loyer de janvier 2024 inclus]. Ce commandement a été dénoncé à la caution, Madame [I] [O], par acte du 8 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [D] [N] a fait signifier à la SAS MARKET DC un congé pour le 30 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 14 et 15 mai 2024, Monsieur [D] [N] a fait assigner la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2024,

— débouter la SAS MARKET DC de ses éventuelles demandes de délais,

— ordonner son expulsion des locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux conformément aux articles L. 4133-1 et R 4133-1 et suivants du code de procédure civile,

— condamner solidairement, à titre provisionnel, la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à lui payer la somme de 9.978,17 euros au titre des loyers et charges (avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 4.128,17 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle établie sur la base journalière de 5 % du loyer mensuel, constituant au besoin une pénalité forfaitaire, soit 2.100 euros jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le commandement de payer,

— à titre subsidiaire : valider le congé délivré pour le 30 avril 2024, avec toutes les conséquences de droit mentionnées à l’assignation.

Les lieux ont été libérés par la SAS MARKET DC le 27 mai 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [D] [N] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater que la SAS MARKET DC a quitté les lieux le 27 mai 2024,

— condamner solidairement à titre provisionnel la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à lui payer la somme de 9.426,30 euros au titre des loyers et charges impayés (mois de mai 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 4.128,17 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le commandement de payer.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] sollicitent du juge des référés de :

— débouter Monsieur [D] [N] de ses demandes,

— condamner Monsieur [D] [N] à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARLU AYINDA MAH en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [D] [N] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 3.973,67 euros [loyer de janvier 2024 inclus].

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 mars 2024.

Il est constant que la SAS MARKET DC a quitté les lieux le 27 mai 2024.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir.

En l’espèce, la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] soulèvent l’existence de contestations sérieuses, en l’absence d’avis d’échéance ou de quittance adressés, arguant ne pas avoir été en mesure d’apprécier objectivement le décompte définitif des loyers et charges. Les défenderesses relèvent des irrégularités sur le décompte, notamment les imputations au titre de la clause pénale, des coûts du commandement et de sa dénonciation et du coût des travaux de remise en état.

Il sera rappelé que la quittance n’est délivrée par le bailleur qu’une fois le loyer payé et que l’absence d’avis d’échéance ne justifie pas le non-paiement du loyer et des charges dont les montants étaient précisément mentionnés à l’acte de bail.

Au vu du décompte fourni par Monsieur [D] [N], il est constant que des pénalités de retard à hauteur de 10 % ont été appliquées depuis décembre 2023. Or, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande. Ces sommes doivent donc être déduites du décompte des sommes dues.

Egalement, il apparaît que les frais de commandement de payer du 2 février 2024 ont été inclus, alors que ces derniers font l’objet d’une demande spécifique au titre des dépens. Il convient dès lors de les déduire.

Enfin, concernant les frais de contrôle de la chaudière et de travaux effectués à la suite du départ de la SAS MARKET DC des lieux, ces frais sont justifiés au regard de l’état des lieux sortant contradictoirement établi le 27 mai 2024 comparé à l’état des lieux d’entrée et par les factures justifiant des montants engagés par Monsieur [D] [N].

Dans ces circonstances, la demande de provision formée par Monsieur [D] [N] auprès de la SAS MARKET DC et de Madame [I] [O], solidairement tenue au titre de l’acte de caution du 26 avril 2023, doit être accueillie à hauteur de 8.391,15 euros au titre des loyers, charges et frais impayés [mois de mai 2024 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3.973,67 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MARKET DC et Madame [I] [O] seront solidairement condamnées aux dépens. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mars 2024,

CONDAMNONS solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [N] la somme de 8.391,15 euros au titre des loyers, charges et frais impayés [mois de mai 2024 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3.973,67 euros et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNONS solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement la SAS MARKET DC et Madame [I] [O] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,