TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

RENDU LE 17 Septembre 2025

N° RG 24/01222 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJWS

N°de minute :

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] représenté par Maître [L] [H],

c/

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [J]

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 3], représenté par Maître [L] [H], administrateur judiciaire,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [J]

”[Adresse 9]

[Localité 6]

dispense de représentation article :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 Juin 2025, avons mis au 17 juillet 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Feu [J] [C] était propriétaire du lot n°5 dans l’ensemble immobilier sis situé [Adresse 1] à [Localité 7] , copropriété administrée par un administrateur provisoire depuis le 2 aout 2019.

Le 27 février 2000, feu [J] [C] est décédé et le Directeur régional chargé de la Direction nationale d’intervention domaniale (« D.N.I.D ») a été désigné ès qualité de curateur à sa succession vacante par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 30 septembre 2008.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Direction nationale d’intervention domaniale devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

30 890,46 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 6 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,- 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu des conclusions selon lesquelles il diminue la demande principale dont le montant est désormais de 23 436,22 euros (appel du 4ème trimestre 2024 inclus) et ajoute :

A titre subsidiaire :

Condamner la D.N.I.D, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par Maître [L] [H], en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 13 111,66 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés appelés entre le 17 décembre 2019 et le 6 mars 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus, et ayant fait l’objet de l’approbation de l’administrateur provisoire selon procès-verbaux de décisions, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire.

Il indique avoir découvert en cours de procédure que la DNID avait déjà été condamnée par jugement du tribunal d’instance de Clichy en date du 1er décembre 2009 à payer les charges de copropriété à hauteur de 7454,24 euros d’arriéré au 3ème trimestre 2009 inclus et avoir déduit cette somme de sa demande bien qu’elle n’ait jamais été réglée.

La Direction nationale d’intervention domaniale a déposé un mémoire aux fins de :

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme totale de 18.823,02 € au titre d’un report de solde non détaillé ni justifié le 1er janvier 2022, sauf pour le demandeur à parfaire ses productions ;statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 2 janvier 2022 au 6 mars 2024 pour un montant de 11.917,44 €, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à Justice sur ce point;débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant de 150,00 € ;le débouter encore de sa demande de paiement de la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;le débouter également de sa demande de paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens ;rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions fixées par les articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile ;dire qu’en tout état de cause, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En l’espèce,

Le syndicat des copropriétaire ne justifie pas la dette antérieure au 1er janvier 2022, libellée comme suit « A Nouveau SUCCESSION [C]/[J] » dans son décompte en pièce n°9.

En revanche au vu dudit décompte, et du procès-verbal des décisions de l’administrateur provisoire du 8 juin 2023 approuvant les comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 , et du procès verbal ratifiant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, la DNID es qualité est redevable d’arriérés de charges de copropriété à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’au 6 mars 2024, à hauteur de la somme de 11.917,44 euros.

Le demandeur soutient, par ailleurs, que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance , mais le décompte détaillé qui fait ressortir un montant de 150 euros dont le libellé est « honoraires Me [Z] dossier Succession [C] [J] – DNID », n’est pas justifié par une facture et sera écarté.

En conséquence, la Direction nationale d’intervention domaniale, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [J], sera condamnée à payer la somme de 11 917,44 euros au titre des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 2 janvier 2022 au 6 mars 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce,

le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts arguant que le préjudice causé à la copropriété est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation, mettant ainsi en péril la trésorerie et aggravant ses dépenses.

Or, le préjudice n’est pas justifié et la mauvaise foi du défendeur n’est pas caractérisée en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la Direction nationale d’intervention domaniale, ès qualité, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la Direction nationale d’intervention domaniale, ès qualité, à lui payer la somme de 1 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire selon procédure accélérée au fond, en premier ressort,

Condamne la Direction nationale d’intervention domaniale, en qualité de curateur à la succession vacante de feu [J] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 7], les sommes de :

11 917,44 euros au titre des charges de copropriété et travaux sur la période du 2 janvier 2022 au 6 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; – 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de dommages-intérêts ;

Rejette le surplus des demandes et notamment les demandes au titre de la période antérieure au 2 janvier 2022,

Rappelle que la Direction Nationale d’interventions Domaniales, ès qualités, n’est tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite des actifs successoraux ;

Condamne la Direction nationale d’intervention domaniale, ès qualité, aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 17 Septembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente