TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 OCTOBRE 2025

N° RG 25/02067 – N° Portalis DB3R-W-B7J-27LQ

N° de minute :

[Z] [X] [B], [H] [L] [B], [D] [O] [J] [P], en qualité d’héritière de feu Monsieur [W] [Y] [B], Société IMMOBILIERE [Localité 13] 1

c/

Société SOCOT-AILES

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [X] [B]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [H] [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [D] [O] [J] [P], en qualité d’héritière de feu Monsieur [W] [Y] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Société IMMOBILIERE [Localité 13] 1, exerçant sous le nom commercial [Adresse 18]

[Adresse 6]

[Localité 12]

tous représentés par M^e Soraya AMRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P100

DEFENDERESSE

Société SOCOT-AILES

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0261

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2023, Monsieur [W] [B], Monsieur [Z] [B] et Madame [H] [B] ont donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) BYL des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 17] pour une durée de 9 ans et afin d’exploitation d’une activité d’hôtellerie, au prix annuel de 36.000 euros hors taxes et charges, payables par trimestre à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 la SARL BYL a cédé à la société par actions simplifiées (SAS) SOCOT-AILES le fonds de commerce d’hôtellerie sis [Adresse 4] à [Localité 17].

Les consorts [B] ont postérieurement donné à bail à la société AL [N] un second fond de commerce situé dans l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 16] [Adresse 14] [Localité 1].

Afin de réaliser des travaux de plomberie, les consorts [B] ont demandé à la SAS SOCOT-AILES de les autoriser à accéder aux WC situés au rez-de-chaussée, accès refusé par le gérant de la société preneuse.

Par ordonnance du 13 août 2025, le président du tribunal de Nanterre a autorisé Monsieur [Z] [B], Madame [H] [B], Madame [D] [P], en sa qualité d’héritière de Monsieur [W] [B] (ci-après « les consorts [B] ») et la société IMMOBILIERE ASNIERE 1, en sa qualité de gestionnaire immobilier, à assigner à heure indiqué la SAS SOCOT-AILES.

L’assignation a été délivrée le 14 août 2025.

À l’audience du 16 septembre 2025, les demandeurs maintiennent les prétentions de leur exploit introductif d’instance aux termes duquel ils sollicitent :

De condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la décision à intervenir la SAS SOCOT-AILES à permettre l’accès à l’immeuble et la réalisation de travaux de raccordement des canalisations et électrique ;A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les autoriser à pénétrer dans les locaux loués par la défenderesse et à faire procéder par tout professionnel de leur choix aux travaux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner la société défenderesse à leur régler la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS SOCOT-AILES soutient à l’audience des conclusions aux termes desquels elle demande de :

Dire n’y avoir lieu à référé ;Rejeter l’ensemble des prétentions des défendeurs ;Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées à l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la pièce intitulée « schéma théorique des travaux entre Al [N] et le sous-sol de l’hôtel »

La défenderesse sollicite que cette pièce litigieuse soit écartée des débats au motif qu’elle n’a pas été communiquée en amont de l’audience. Le conseil des demandeurs ne s’y oppose pas.

En application du principe de la contradiction, cette pièce sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, les demandeurs demandent de pouvoir accéder aux WC situés au rez-de-chaussée afin de réaliser des travaux de raccordement afin que le preneur de l’autre local commercial de l’immeuble puisse disposer d’une évacuation d’eau. Les consorts [B] et la société IMMOBILIERE ASNIERE 1 font valoir que le couloir du rez-de-chaussée et les WC relèvent des parties communes, même si seule la SAS SOCOT-AILES en a désormais l’accès depuis que les deux fonds de commerce sont loués à des parties distinctes. Ils estiment que le refus d’accès opposé par leur preneur est abusif et caractérise un trouble manifestement illicite au vu de l’obligation du preneur de permettre l’accès au bien loué pour la réalisation des travaux nécessaires. Les demandeurs relèvent que cette situation a entraîné la suspension du paiement des loyers par la société AL [N], ce qui leur occasionne un préjudice financier.

La société défenderesse sollicite le rejet de ces demandes aux motifs que l’urgence ou le caractère nécessaire des travaux ne sont pas démontrés. La SAS SOCOT-AILES estime que le local du rez-de-chaussée constitue une partie privative qui lui est louée et qu’il n’est prévu ni par l’article 1724 du Code civil ni par le contrat de bail d’obligation d’accès pour des travaux concernant un autre fonds de commerce. Elle fait valoir que le raccordement sur l’évacuation de ses sanitaires risquerait d’occasionner des désordres ultérieurs sur ses installations et lui créerait une servitude sur ses parties privatives.

Il sera rappelé que l’urgence n’est pas une condition de compétence du juge des référés lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.

Il n’est pas contesté que l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] [Adresse 14] [Localité 1] est constitué de deux fonds de commerce dont l’un est loué à cette dernière pour une activité d’hôtellerie et le second à la société AL [N] ; cependant, seule la SAS SOCOT-AILES a accès au couloir et aux WC situés au rez-de-chaussée. Les demandeurs justifient d’un devis d’un montant de 2.695 euros pour des travaux de plomberie nécessitant une intervention au niveau du WC du rez-de-chaussée et il ressort des échanges produits à la cause que la SAS SOCOT-AILES s’y est opposé.

L’article 1724 du Code civil ne visant que les réparations urgentes de la chose louée, il ne permet pas l’accès afin de réaliser des travaux concernant un autre fonds. En revanche, en application de la clause contractuelle « travaux du bailleur », la SAS SOCOT-AILES doit supporter les travaux concernant les parties communes.

Si le bail conclu le 28 septembre 2023 entre les parties ne mentionne pas au titre des locaux loués le rez-de-chaussée, le certificat de superficie inclue dans le décompte de la surface au sol louée le rez-de-chaussée « entrée parties communes + WC ». A ce titre, le preneur supporte notamment les travaux de réparation et d’entretien du réseau d’évacuation d’eau. Ainsi, il existe une incertitude sur le caractère privatif ou commun des WC du rez-de-chaussée.

Par ailleurs, la pièce intitulé « bail commercial » correspondant au contrat entre les consorts [B] et la société AL [N] est tronquée, ne comportant que la première page avec l’identité des parties, sans descriptif notamment des locaux loués. Ainsi les pièces fournies à la cause ne permettent pas de déterminer l’existence ou non d’un réseau d’évacuation dans le local loué par la société AL [N] et par conséquence la nécessité des travaux de raccordement sollicités.

Au vu du doute sur le caractère commun du couloir et des WC ainsi que de l’absence de démonstration de la nécessité de réaliser les travaux, les consorts [B] et la société IMMOBILIERE ASNIERE 1 ne démontrent pas le caractère manifestement illicite du refus que leur oppose la SAS SOCOT-AILES.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à autoriser l’accès à l’immeuble loué par la SAS SOCOT-AILES pour permettre la réalisation des travaux ainsi qu’à la demande d’autorisation à pénétrer dans les locaux loués.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum les demandeurs, qui succombent, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la défenderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Déclarons irrecevable la pièce « schéma théorique des travaux entre Al [N] et le sous-sol de l’hôtel » et l’écartons des débats ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à autoriser l’accès à l’immeuble loué par la SAS SOCOT-AILES pour permettre la réalisation des travaux ainsi qu’à la demande d’autorisation à pénétrer dans les locaux loués par la SAS SOCOT-AILES ;

Condamnons in solidum Monsieur [Z] [B], Madame [H] [B], Madame [D] [P] et la société IMMOBILIERE ASNIERE 1 aux dépens,

Condamnons in solidum Monsieur [Z] [B], Madame [H] [B], Madame [D] [P] et la société IMMOBILIERE ASNIERE 1 à payer à la SAS SOCOT-AILES la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

FAIT À [Localité 15], le 02 octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge