TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 28 Mai 2025

N°R.G. : 24/02320

N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3RW

N° Minute :

SCI CPRN-SECTION C

c/

S.A.R.L. OTIAN [Localité 11] COMMERCE, S.A.S. ODYS, S.A.S. SEEL INVEST, S.A.S. YE CONSEILS, S.A.S.U. EPSYLONE, S.A.S.U. MYSE INVEST, [Y] [M], [G] [K], [Y] [M] épouse [K]

DEMANDERESSE

SCI CPRN-SECTION C

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent DELVOLVE de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: C0542

DEFENDEURS

S.A.R.L. OTIAN [Localité 11] COMMERCE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0437

S.A.S. ODYS

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.A.S. SEEL INVEST

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.A.S. YE CONSEILS

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.A.S.U. EPSYLONE

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A.S.U. MYSE INVEST

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [Y] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [Y] [M] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

tous représentés par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance n° 500/2024 du 19 décembre 2024, et l’ordonnance n° 122/2025 en date du 10 avril 2025 complétée par l’ordonnance n° 174/2025 du 13 mai 2025,

Greffiers : Divine KAYOULOUD ROSE, lors des débats,

Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 mars 2025, avons mis au 15 mai 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CPRN-SECTION C est propriétaire de locaux commerciaux au 4e étage d’un immeuble situé [Adresse 5].

Elle a constaté que ces locaux étaient occupés par plusieurs sociétés. Un commissaire de justice a délivré une sommation interpellative à chacune des sociétés occupantes des locaux dudit immeuble et réalisé un procès-verbal de constat. Il a été établi que les occupants des locaux étaient un couple, [G] [K] et [Y] [M] épouse [K], et que chacun d’eux détenait une entreprise principale : la société EPSYLONE pour [G] [K] et la société ODYS pour [Y] [M], ainsi que trois sociétés holdings, les sociétés YE CONSEILS, MYSE INVEST et SEEL INVEST.

La sommation interpellative dressée pour chacune des cinq sociétés a permis d’établir que les sociétés EPSYLONE et ODYS étaient titulaires d’un bail de sous-location consenti le 1er mars 2024 par la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE, par l’intermédiaire de Monsieur [J] [B] se présentant comme son gérant, et que les sociétés YE CONSEIL et MYSE INVEST étaient gracieusement hébergées par la société ODYS et la société SEEL INVEST par la société EPSYLONE.

Faisant valoir que la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE, Monsieur [J] [B] et les autres occupants ne disposaient d’aucun droit ni titre pour occuper les lieux, par actes des 3 octobre 2024, la SCI CPRN-SECTION C leur a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’ordonner leur expulsion, de les condamner à verser une provision de 100 000 euros à parfaire au titre des préjudices causés et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire appelée à l’audience du 6 mars 2025 a été renvoyée à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, le conseil de la SCI CPRN-SECTION C a soutenu ses conclusions récapitulatives en demande reprenant les termes de l’acte introductif d’instance en actualisant la demande au titre des préjudices à la somme de 150 000 euros et celle de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5 000 euros, en précisant que les condamnations étaient in solidum et sollicitant également la condamnation in solidum des défendeurs à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, la condamnation de Monsieur [J] [B] et de la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à lui verser la somme de 15 000 euros au titre des préjudices causés par la location irrégulière du lot n°401, ainsi que la condamnation des défendeurs aux entiers dépens.

A cette même audience, le conseil de Monsieur [G] [K], de Madame [Y] [M] épouse [K] et des sociétés EPSYLONE, ODYS, YE CONSEILS, MYSE INVEST et SEEL INVEST a demandé, à titre principal, de débouter le demandeur, à titre secondaire de rapporter la condamnation à de plus justes proportions et, à titre reconventionnel, de condamner la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à verser à la société ODYS la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location réglés entre le mois de mars 2024 et le mois de septembre 2024, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie, de condamner la Société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à verser à la société EPSYLONE la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location réglés entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2024, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie, de condamner la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à verser à Monsieur [G] [K], la SAS EPSYLONE, la SAS SELL INVEST, Madame [Y] [M] (épouse [K]), la SAS ODYS, la SAS YE CONSEILS et la SAS MYSE INVEST la somme de 15 000 euros à parfaire au titre des préjudices causés, de condamner la société SCI CPRN SECTION C, Monsieur [J] [B] et la SARL OTIAN, à payer à Monsieur [G] [K], la SAS EPSYLONE, la SAS SELL INVEST, Madame [Y] [M] (épouse [K]), la SAS ODYS, la SAS YE CONSEILS et la SAS MYSE INVEST la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure et de condamner Monsieur [J] [B] et la SARL OTIAN aux entiers dépens de la présente instance.

Le conseil de Monsieur [J] [B] et de la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE a demandé de dire irrecevable les demandes formulées par la CPRN SECTION B qui ne justifie pas venir au droit de la CRN, sanctionner l’absence de résiliation du bail principal et dire irrecevable les demandes de la CPRN SECTION B, se déclarer incompétent sur les demandes de la CPRN compte tenu de l’absence de trouble manifestement illicite et de l’existence de contestation sérieuse sur la qualité de sous locataire, cotitulaire du bail ou occupants sans droit ni titre de la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE, ordonner la mise hors de cause Monsieur [J] [B] à titre personnel, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, condamner la CPRN SECTION C au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeter toutes demandes contraires comme irrecevables et mal fondées.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’existence d’un contrat de location entre la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE et la SCI CPRN-SECTION C. Le contrat de sous-location passé entre la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE et les sociétés EPSYLONE et ODYS n’est de facto pas valable, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les sociétés preneuses de la sous-location.

La société OTIAN [Localité 11] COMMERCE soutient disposer d’un titre d’occupation en raison d’un contrat de sous-location passé avec la société OTIAN REAL ESTATE LIMITED. Pour autant, elle ne produit pas ce titre. Si un bail commercial avait été conclu entre la SCI CPRN-SECTION C et cette dernière, un commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire avait été adressé le 12 mars 2020 et la clause résolutoire a été acquise à compter du 20 octobre 2021 selon jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 30 juin 2022. En outre, le bail transmis prévoyait qu’aucune sous-location ne pouvait être effectuée sans l’accord du bailleur. De plus, il est justifié que la société OTIAN REAL ESTATE LIMITED a été dissoute et radiée du Registre anglais des sociétés le 15 février 2022 et n’a dès lors plus d’existence légale.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’expulsion de Monsieur [J] [B], de la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE, occupants sans droit ni titre, et de tout occupant de leur chef, sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

En l’espèce, la SCI CPRN-SECTION C sollicite une provision de 150 000 euros au titre des préjudices de jouissance. Pour autant, elle indique que ses locaux n’étaient plus loués et démontre d’ailleurs par constat de commissaire de justice du 6 janvier 2023 que les locaux du 4e étage étaient vide de tout occupant. Dès lors, elle ne démontre pas avoir été empêchée de louer les locaux et n’établit dès lors pas l’existence d’un préjudice de jouissance ni dans son principe ni dans son quantum.

De plus, elle sollicite la réalisation de travaux de remise en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard sans justifier des éventuelles modifications opérées ni exposer la nature des travaux à réaliser.

La demande de condamnation d’une provision de 15 000 euros n’est nullement motivée, cette prétention apparaissant uniquement dans le dispositif des conclusions récapitulatives en demande.

Par conséquent, l’existence de l’obligation étant sérieusement contestable, la SCI CPRN-SECTION C sera déboutée de ses demandes de provision et de réalisation de travaux de remise en état.

Sur les demandes reconventionnelles

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Conformément à l’article 1302 du Code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 du Code civil précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Compte tenu de la bonne-foi des sociétés sous-locatrices et de la justification des sommes versées au titre des contrats de sous-location, montants non sérieusement contestables, la Société SARL OTIAN [Localité 11] COMMERCE sera condamnée, au titre de la répétition de l’indu, à verser à la société ODYS la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location réglés entre le mois de mars 2024 et le mois de septembre 2024, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie et à la société EPSYLONE la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location réglés entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2024, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie.

La demande de provision de 15 000 euros au titre du préjudice subi n’étant pas justifiée dans son quantum, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens, de sorte qu’il n’est pas possible de réserver les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts. De plus, Madame [Y] [M] et Monsieur [G] [K] démontrent leur bonne foi en ayant transmis les contrats de sous-location et justifié des démarches entreprises, effectives le 8 décembre 2024, pour déménager les sièges sociaux des sociétés occupantes dès qu’ils ont été informés de l’absence d’autorisation donnée par la demanderesse à l’acte de sous-location.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [J] [B] et la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à payer la somme de 2 000 euros à la SCI CPRN-SECTION C et la somme de 2 000 euros à Monsieur [G] [K], Madame [Y] [M] épouse [K] et aux sociétés EPSYLONE, ODYS, YE CONSEILS, MYSE INVEST et SEEL ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [J] [B], de la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE ou de tous occupants de leur chef, des locaux du 4e étage de l’immeuble situé [Adresse 5],

DEBOUTONS la SCI CPRN-SECTION C de ses demandes de provision et de réalisation travaux de remise en état sous astreinte,

CONDAMNONS la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à payer à la société ODYS la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à payer à la société EPSYLONE la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à payer à la SCI CPRN-SECTION C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE à payer à Monsieur [G] [K], Madame [Y] [M] épouse [K] et aux sociétés EPSYLONE, ODYS, YE CONSEILS, MYSE INVEST et SEEL la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et la société OTIAN [Localité 11] COMMERCE aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demandes contraires ou plus amples des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 10], le 28 Mai 2025.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT.

Flavie GROSJEAN, Greffier

Céline PADIOLLEAU, Juge placée