TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MAI 2025

N° RG 24/01819 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUMA

N° de minute :

Commune [Localité 7]

c/

[U] [I]

DEMANDERESSE

Commune [Localité 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0955

DEFENDEUR

Monsieur [U] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 04 avril 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2022, la société OCHITO ancien propriétaire du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 7] [Adresse 12], a donné à bail dérogatoire à Monsieur [U] [I] , entrepreneur individuel, des locaux correspondant au lot n° 1234 du centre commercial [Adresse 6], cellule commerciale n° 65 pour une activité de Barbier, à l’enseigne « [Localité 11] Barber », moyennant une redevance annuelle de 8928 euros payable mensuellement d’avance soit 790,80 euros par mois., pour une durée de 1 an renouvelable 2 fois, jusqu’à 3 ans maximum avec faculté de résiliation anticipée sans motif moyennant préavis d’un mois.

Des loyers sont demeurés impayés depuis décembre 2023.

L’EPFIF est devenu gestionnaire du Centre Commercial à compter du 1er mars 2024 par jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er mars 2024, et l’EPFIF a confié la gestion et la jouissance du centre à la Ville de Courbevoie par convention de transfert de gestion du 2 mars 2024.

Par lettre recommandée du 9 avril 2024, le nouveau bailleur a donné congé anticipé pour le 15 mai 2024 à minuit et convoqué Monsieur [U] [I] pour restitution des locaux le 22 mai 2024.

Monsieur [U] [I] a refusé de quitter les locaux et remettre les clés.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2024, la Commune de [Localité 7] a fait assigner Monsieur [U] [I] devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :

— constater que le bail est résilié depuis le 15 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner Monsieur [U] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 4 744,80 euros arrêtée au 15 mai 2024

condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 790,80 euros à compter du 16 mai 2024 jusqu’à la libération des locaux et remise des clés

condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

A l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 25 février 2025 pour que le défendeur constitue avocat, et avec injonction de rencontrer un médiateur. Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 25 février 2025, la Commune de [Localité 7] a confirmé oralement les termes de son assignation et actualisé sa demande de provision à la somme de 11 862 euros arrêté au 21 février 2025.

Monsieur [U] [I] a indiqué bénéficier de l’aide juridictionnelle. Il a contesté la demande au motif que l’état des créanciers inscrits n’était pas produit, et que la Commune de [Localité 7] avait laissé le centre commercial se dévaluer de mauvaise foi. Il a sollicité des délais pour quitter les lieux jusqu’à septembre 2025.

Par note en délibéré autorisée en date du 28 février 2025, il indique que la demande de résiliation est irrecevable faute d’état des créanciers inscrits ; que la notification préalable du transfert du bail à la commune de [Localité 7] n’a pas été faite avant la lettre de résiliation ; que la date de délivrance du congé est illisible pour s’assurer du respect d’un mois préalable à la date du 15 mai 2024 par la société TERRANAE dont le mandat n’est pas communiqué ; que la validité de la résiliation est soumise à contestation sérieuse ; enfin, que le bailleur ne peut réclamer des arriérés locatifs antérieurs à son accession comme gestionnaire, et que M. [I] n’a jamais reçu notification du compte bancaire où effectuer les paiements, et qu’il a effectué un virement en date du 9 avril 2024 sur le précédent compte bancaire.

En réponse, la Commune de [Localité 7] a produit une note en délibéré en date du 6 mars 2025, dans laquelle elle indique :

— concernant l’état des créanciers inscrits : M. [I] n’est pas inscrit aux RCS et l’article L142-3 du code de commerce n’est donc pas applicable, et en toute hypothèse il est impossible d’obtenir un état des créanciers inscrits sur un non commerçant

— sur la notification du changement de propriétaire au preneur : la société TERRANAE l’a informé par courrier du 26 mars 2024 accompagné du nouveau RIB et par mail du 9 avril 2024 dont il a accusé réception

— la résiliation a été faite par courrier reçu le 10 avril 2024 par la société TERRANAE, dont la Commune de [Localité 7] confirme en tant que de besoin qu’elle est son mandataire pour la gestion locative depuis le 1er mars 2024 et produit même le mandat

— les contrats de bail attachés à l’ensemble du fonds de commerce repris sont visés parmi les actifs cédés à l’EPFIF, qui est subrogé dans les droits et actions que le cédant possédait à l’encontre de ses co-contractants titulaires d’un bail

— le virement de 3163,20 euros que M. [I] affirme avoir fait directement à la société OCHITO n’est nullement justifié, et aucun loyer n’a été réglé depuis décembre 2023

— sur la demande de délais, M. [I] ne justifie pas être en recherche d’un nouveau local et de toutes façons a déjà bénéficié d’un délai de 8 mois depuis l’assignation, et ne règle plus aucun loyer depuis un an.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties et notes en délibéré autorisées.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande d’expulsion

Il sera d’abord rappelé que Monsieur [I] ne s’est pas immatriculé au RCS , dès lors aucun état des créanciers ne peut être levé sur ce dernier, et au demeurant aucun texte n’exige d’ état des créanciers inscrits pour introduire la présente action.

Il résulte du bail dérogatoire du 16 juin 2022 conclu pour le lot n° 1234 du centre Commercial [Adresse 4] à [Localité 7] [Adresse 1] cellule commerciale n°65 , pour 1 an renouvelable par période de 1 an, sans pouvoir excéder 3 ans, entre la société OCHITO et Monsieur [U] [I] que par son article 11, résiliation anticipée, le bail peut être résilié à tout moment charge pour la partie à l’origine de la résiliation d’en aviser l’autre partie au moins un mois à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception, et qu’en tout état de cause le preneur devra quitter les lieux pour la date du 15 juin 2025 quoi qu’il arrive.

Il résulte du jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 1er mars 2024 que l’EPFIF établissement Public Foncier d’Ile de France a repris les actifs de la société OCHITO y compris le droit au bail et les contrats de bail attachés à l’ensemble du fonds de commerce repris comprenant notamment le Centre Commercial CHARRAS.

Il résulte du procès-verbal de transfert de gestion et jouissance du 2 mars 2024 que l’EPFIF a cédé à cette date à la Commune de [Localité 7] la jouissance et la gestion des locaux commerciaux au sein du centre commercial [Localité 5] soi 26 locataires au travers de 11 contrats de baux commerciaux et 15 contrats précaires, et que par lettre du 26 mars 2024, dont la réception est attestée par le courriel de Monsieur [I] du 9 avril 2024, la société TERRANAE a notifié le défendeur du transfert de propriété à l’EPFIF et du transfert de gestion des lots à la Commune de [Localité 7], ainsi que du nouveau RIB pour effectuer les règlements.

Il résulte du courrier recommandé du 9 avril 2024 adressé par TERRANAE en tant que mandataire de la Commune de [Localité 7], reçu le 10 avril 2024 par Monsieur [I], que le bail dérogatoire a été résilié par anticipation selon les dispositions de l’article 11 du bail, avec effet au 15 mai 2024 à minuit.

Il n’est pas contesté que malgré plusieurs demandes pour effectuer l’état des lieux et se revoir remettre les clés, Monsieur [U] [I] a refusé de quitter les lieux.

Dès lors, Monsieur [U] [I] est occupant des locaux sans droit ni titre, et il y lieu de lui faire injonction de quitter les lieux, et à défaut d’ordonner son expulsion dans les termes du dispositif, et sous astreinte.

Monsieur [I] ne justifiant pas de démarches pour trouver d’autres locaux, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [I] depuis le 16 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte actualisé au 1er février 2025 inclus, Monsieur [I] est redevable de la somme non sérieusement contestable au titre des loyers et indemnités d’occupation de 11 862 euros à février 2025 inclus.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débat avec l’évidence requise en référé qu’un virement ait été effectué par Monsieur [I] qui pourrait venir en déduction de cette somme.

Dès lors Monsieur [U] [I] sera condamné par provision à verser à la Commune de [Localité 7] la somme de 11 862 euros au titre de l’arriéré locatif y compris les indemnités d’occupation, arrêtés au 1er février 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [U] [I] à payer à la Commune de [Localité 7] la somme de 1500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Constate que le bail dérogatoire liant les parties est résilié depuis le 16 mai 2024

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [U] [I] et de tout occupant de son chef des lieux situés lot n° 1234 du centre Commercial [Localité 5] à [Localité 7] [Adresse 1] cellule commerciale n°65 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier , sous astreinte de 100 euros par jour de retard , pour 90 jours,

Rejette la demande de délais,

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [U] [I] à verser à titre provisionnel à la Commune de [Localité 7], à compter de la résiliation du bail le 16 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision Monsieur [U] [I] à payer à la Commune de [Localité 8] la somme de 11 862 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 1er février 2025 (échéance de février 2025 inclus)

Condamne Monsieur [U] [I] à payer à la Commune de [Localité 7] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [I] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 07 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente