TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00078 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4EI

CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025,

Le tribunal composé de Edwige Bit, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel Dousset, greffier,

Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

La s.a. Urbalys habitat, représentée par sa gérante la sa Mesolia habitat, inscrite au rcs de [Localité 5] sous le n°469 201 552,dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son agence dont le siège social est situé [Adresse 7], représentéepar son Président Directeur Général domicilié audit siège,

comparant en personne à l’audience de plaidoirie par le biais de Monsieur [J] [Z], muni d’un pouvoir régulier,

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté à l’audience de plaidoirie,

Le :

Formule exécutoire délivrée à :SA URBALYS

Copie conforme délivrée à :SA URBALYS, M [O], Adil 24, Préfecture de la Dordogne

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 2016, la société URBALYS HABITAT a donné à bail à [U] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 282,54 € outre une provision sur charges de 35,49 € par mois, soit un total de 318,03 €.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 18 mars 2025, la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, a fait assigner son locataire, [U] [O], devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bergerac, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 26 novembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [U] [O] au paiement de la somme principale de 690,96 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [U] [O] au paiement d’une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

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La société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 954,85 € arrêtée à la date du 6 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

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[U] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civil.

DISCUSSION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, a saisi au moins deux mois avant l’audience la CAF de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 10 octobre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 19 mars 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 6 mai 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 26 novembre 2024, la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, a fait délivrer à [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 401,04 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 novembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2025.

Il convient d’ordonner l’expulsion d'[U] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

[U] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 376,77 euros correspondant à celui des derniers loyers et provisions sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, de l’occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'[U] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 6 mai 2025 la somme de 876,22 €, terme d’avril 2025 inclus, après déduction des frais de procédure à hauteur de 78,63 €.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [U] [O] au paiement de la somme de 876,22 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [U] [O] à lui verser une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[U] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2025,

ORDONNE à [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 janvier 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 376,77 euros,

CONDAMNE [U] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE [U] [O] à payer à la société URBALYS HABITAT la somme de 876,22 € (huit-cent-soixante-seize euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [U] [O] à payer à la société URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, la somme de 100 € (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [U] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige Bit, vice-présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel Dousset, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE