TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Décembre 2025

N° R.G. : 21/07968 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W6ZT

N° Minute :

AFFAIRE

[L] [J]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [L] [J]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Didier JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0196

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic :

[H] [A] SAS ATRIUM GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : C1525

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété.

Mme [L] [J] est propriétaire des lots n°14 et 16 au sein dudit immeuble.

L’assemblée générale du 2 décembre 2019 a désigné la société [H] [A] SAS Atrium Gestion en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée de 18 mois.

Par acte daté du 20 juin 2021, mentionnant la fin du mandat de la société [H] [A] SAS Atrium Gestion au 2 juin 2021, Mme [J] a convoqué une assemblée générale pour le 22 juillet 2021.

Par acte daté du 29 juin 2021, la société [H] [A] SAS Atrium Gestion a convoqué une assemblée générale pour le 21 juillet 2021.

L’assemblée générale du 21 juillet 2021 a désigné la société [H] [A] SAS Atrium Gestion en qualité de syndic de l’immeuble, tandis que l’assemblée générale du 22 juillet 2021 a désigné en cette qualité la société Progestion.

Par acte d’huissier de justice du 28 septembre 2021, Mme [J] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Neuilly-Sur-Seine (92200), pris en la personne de son syndic, la société [H] [A] SAS Atrium Gestion, afin essentiellement de voir déclarer nulle l’assemblée générale du 22 juillet 2021.

L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 21/07968.

Par conclusions additionnelles, notifiées le 31 décembre 2022, Mme [J] a ensuite sollicité à titre subsidiaire la nullité des résolutions n° 1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 prises lors de cette assemblée.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné la SELARL FHB, prise en la personne de Mme [U] [W], pour une durée de huit mois en qualité d’administrateur ad hoc de la copropriété aux fins notamment de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.

L’assemblée générale du 27 avril 2022 a désigné la société Canopee Gestion en qualité de syndic de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 27 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale mais recevable la demande formée par Mme [J] tendant à l’annulation des résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 de l’assemblée générale du 21 juillet 2021.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, Mme [J] demande au tribunal de :

— Déclarer Madame [L] [J] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer nulles les résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 portées au procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Madame [L] [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du même code ;

— Dire que Madame [L] [J] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 d) de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Neuilly-Sur-Seine (92200 demande au tribunal de :

— Prendre acte que Madame [L] [J] renonce à sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 dans son ensemble ;

— Déclare Madame [L] [J] irrecevables en ses demandes tendant à obtenir l’annulation des résolutions n°21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 votées lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 ;

— Débouter Madame [L] [J] de sa demande d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle aura engagés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 21 juillet 2021

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. »

L’article 789 du code de procédure civile prévoit pour sa part que " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long et l’article 64 du même décret indique que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. »

Enfin, aux termes de l’article 13 du même texte, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

En l’espèce, Mme [J] sollicite l’annulation des résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 en expliquant, au visa de l’article 7§2 du décret du 17 mars 1967, que le mandat en qualité de syndic du cabinet Guy Soutoul SAS Atrium Gestion s’étant terminé le 2 juin 2021, et celui-ci n’avait donc plus le pouvoir pour convoquer le 29 juin 2021 l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 juillet 2021.

Elle soutient également au visa de l’article 9§3 du décret du 17 mars 1967 que le cabinet Guy Soutoul SAS Atrium Gestion n’a pas respecté le délai de convocation de 21 jours avant la date de la réunion, la convocation à l’assemblée générale du 21 juillet 2021 ne lui ayant été notifiée que le 2 juillet 2021.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part, tout d’abord valoir que les résolutions n°21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1, portant sur la réalisation de travaux, ne constituent que de simples décisions de principe, ne pouvant de ce fait être annulées, et que Mme [J] est donc irrecevable en sa demande portant sur ces 4 résolutions.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, il indique s’en rapporter à l’appréciation souveraine du tribunal quant au bien-fondé de cette demande.

— sur la recevabilité des demandes d’annulation des résolutions n°21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 formulées par Mme [J]

Ces résolutions sont ainsi rédigées :

«  VINGT ET UNIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE MME [J], DECISION DE MANDATER UN AVOCAT POUR LA DEFENSE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

21-1 : DECISION DE PRINCIPE

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale charge Maître Pierre Chaufour, Avocat, [Adresse 2], en qualité de conseil du syndicat des copropriétaires de la défense dans le litige opposant le syndicat des copropriétaires à Madame [B], et de mise en cause de toute personne physique ou morale.

Ont voté contre : 7 copropriétaires représentant 384 tantièmes

Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 363 tantièmes

MME [J] [L] (63), MME [O] [C] (92), CAB FLAXC GESTION (14), M [Z] [X] (63). M. [M] [F] (92), M. / MME [G] [R] (39)

En vertu de quoi CETTE RESOLUTION EST REJETEE à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (384/747 tantièmes).

VINGT-QUATRIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE DE MADAME [J], DECISION A PRENDRE CONCERNANT L’INSTALLATION D’UN ABRIS POUR LES CONTAINERS

24-1 : DECISION DE PRINCIPE

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de procéder aux travaux d’installation d’un abri de jardin sur la dalle située au-dessus du garage.

Ont voté contre : 9 copropriétaires représentant 515 tantièmes

Ont voté pour : 4 copropriétaires représentant 232 tantièmes

MME [J] [L] (63), MME [O] [C] (92), CAB FLAXC GESTION (14), M [Z] [X] (63)

En vertu de quoi CETTE RESOLUTION EST REJETEE à la majorité des voix des copropriétaires participants, soit (515/747 tantièmes).

VINGT-CINQUIEME RESOLUTION : TRAVAUX DE RENOVATION DE [Localité 8]

25-1 : DECISION DE PRINCIPE

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de procéder aux travaux de rénovation de la loge.

Ont voté contre : 9 copropriétaires représentant 473 tantièmes

Ont voté pour : 4 copropriétaires représentant 274 tantièmes

MME [J] [L] (63), MME [O] [C] (92), M [Z] [X] (63), MME [T] [S] (56)

En vertu de quoi CETTE RESOLUTION EST REJETEE à la majorité des voix des copropriétaires participants, soit (473/747 tantièmes).

VINGT-SIXIEME RESOLUTION : DECISION A PRENDRE POUR LA CREATION D’UN SANITAIRE AU SEIN DU LOGEMENT DE MADAME [B] GARDIENNE

26-1 : DECISION DE PRINCIPE

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de procéder à la pose d’un sanitaire au sein du logement de la gardienne Madame [B].

Ont voté contre : 9 copropriétaires représentant 473 tantièmes

Ont voté pour : 4 copropriétaires représentant 274 tantièmes

MME [J] [L] (63), MME [O] [C] (92), M [Z] [X] (63), MME [T] [S] (56)

En vertu de quoi CETTE RESOLUTION EST REJETEE à la majorité des voix des copropriétaires participants, soit (473/747 tantièmes).

VINGT-NEUVIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE DE MADAME [J], TRAVAUX D’INSTALLATION D’UNE BATTERIE DE BOITE AUX LETTRES NOMINATIVES ET INDIVIDUELLES

29-1 : DECISION DE PRINCIPE

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de procéder aux travaux d’installation d’une batterie de boîtes aux lettres sous le porche du bâtiment A, à droite après l’entrée du hall, et de demander le raccordement de la résidence au réseau de distribution du courrier.

Ont voté contre : 8 copropriétaires représentant 476 tantièmes

Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 271 tantièmes

MME [J] [L] (63), MME [O] [C] (92), CAB FLAXC GESTION (14), M [Z] [X] (63), M. / MME [G] [R] (39)

En vertu de quoi CETTE RESOLUTION EST REJETEE à la majorité des voix des copropriétaires participants, soit (476/747 tantièmes). "

Ainsi, la résolution n°21-1 ne constitue pas une décision de principe, bien qu’elle soit qualifiée comme telle dans le procès-verbal.

En effet, lorsqu’une assemblée générale désigne un avocat pour représenter le syndicat des copropriétaires dans un litige, elle ne se limite pas à une simple déclaration d’intention dès lors qu’elle confère un mandat précis à un professionnel, qu’elle autorise des dépenses et qu’elle engage juridiquement la copropriété.

Une telle décision implique ainsi un acte volontaire et délibéré de faire ou de ne pas faire et revêt, par là même une efficacité juridique permettant d’opérer la distinction entre une telle décision et une résolution de principe sans véritable portée (C. Cass, Ch. Civ. 3, 28 avril 1993, 91-14.007), le recours en annulation contre une résolution tendant à la désignation d’un avocat étant ainsi recevable (CA [Localité 11], 24 mars 2014, 13/00002).

S’agissant en revanche des résolutions n°24-1, 25-1, 26-1 et 29-1, elles visent uniquement à se prononcer sur des projets de travaux sans en fixer le coût ni les modalités de répartition de la dépense et nécessitent donc qu’une nouvelle décision soit prise afin de pouvoir être exécutées.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit de décisions de principe et il est exact que le recours en annulation ouvert aux copropriétaires par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contre les résolutions adoptées en assemblée générale ne concerne pas de telles décisions dites de principe.

Toutefois, aux termes de l’article 789 précité, cette fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, le tribunal n’étant pas compétent pour en connaître.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande tendant à ce que Mme [J] soit déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de ces résolutions.

— sur la demande d’annulation des résolutions

Mme [J] soutient, dans ses conclusions, qu’elle n’a reçu sa convocation à l’assemblée générale critiquée que le 02 juillet 2021.

L’accusé de réception qu’elle produit ne mentionne toutefois aucune date à la suite de la mention « présenté le » figurant sur l’étiquette apposée par les services de la Poste sur l’enveloppe.

Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires de faire la preuve que la convocation a été délivrée dans les délais requis.

Or, ce dernier ne produit aucune pièce justifiant que la convocation a été présentée au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, le conseil syndical ayant par ailleurs reconnu, dans un courriel adressé le 21 septembre 2021 aux copropriétaires, que l’assemblée avait bien été convoquée hors délai.

Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés, il convient d’annuler les résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2021 à laquelle Mme [J] a été irrégulièrement convoquée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supporte la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Didier Jourdain, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser Mme [J] supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], de sa demande tendant à ce que Mme [L] [J] soit déclarée irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n°21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 ;

ANNULE les résolutions n°1, 2, 6, 8, 9, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 12, 20-1, 20-2, 20-3, 21-1, 24-1, 25-1, 26-1 et 29-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] tenue le 21 juillet 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Canopee Gestion, aux dépens ;

AUTORISE Maître [E] [Y] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], à payer à Mme [L] [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [L] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Mme [L] [J] du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,