TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 Janvier 2025

N°R.G. : 25/00090

N° Portalis DB3R-W-B7J-2ESV

N° Minute :

S.A.S. DEVRED

c/

[Adresse 18], S.A.S. ESPACE EXPANSION, S.A.R.L. SOLA RAMEN, S.A. ALLIANZ IARD, S.A. AXA FRANCE IARD

DEMANDERESSE

S.A.S. DEVRED

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

DEFENDERESSES

[Adresse 18]

[Adresse 7]

[Localité 9]

S.A.S. ESPACE EXPANSION

[Adresse 7]

[Localité 9]

toutes deux représentées par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

S.A.R.L. SOLA RAMEN

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0371

S.A. ALLIANZ IARD, assureur de la société DEVRED

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Anne-Gaëlle LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire: 000016

S.A. AXA FRANCE IARD, assureur de la société SOLA RAMEN

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

E 549

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La société DEVRED est titulaire d’un bail commercial de 242 m qui lui a été consenti par la [Adresse 18] pour exercer une activité de vente de prêt à porter, à compter du 1er juillet 2017, au sein du centre WESTFIELD LES QUATRE TEMPS.

Ce local est situé en dessous des locaux de 196 m2 donnés à bail, par contrat du 2 mars 2022 prenant effet le 13 septembre 2022, à la société SOLA RAMEN, exploitant un restaurant japonais de ramen, par la [Adresse 18]. Le restaurant a ouvert au public le 12 janvier 2023.

Au cours du mois de mai 2024, des infiltrations sont survenues dans le magasin exploité par la société DEVRED. Un rapport réalisé le 16 mai 2024, par la société SECC, Société d’Expertise et de Conseil en Couverture, a établi l’origine des fuites comme provenant des installations de la société SOLA RAMEN et plus particulièrement de la zone cuisine de ce restaurant.

La société SOLA RAMEN n’a pas entrepris les travaux de plomberie et d’étanchéité préconisés par le bureau d’étude ni stoppé l’utilisation des équipements défectueux. Après relances de la société bailleresse, la société SOLA RAMEN a participé à une réunion le 17 juillet 2024 en présence de l’entreprise de plomberie du preneur et du bureau d’étude SECC. Les travaux ont démarré le 15 aout 2024 au sein du local de la société SOLA RAMEN, qui parallèlement a poursuivi son activité. Le restaurant a fermé plusieurs jours au cours du mois de septembre pour achever les travaux. Le restaurant a repris son activité le 18 octobre 2024.

Un second sinistre est advenu le 4 décembre 2024 conduisant à la fermeture du magasin. Le dégât des eaux a eu pour origine une fuite provenant du refoulement de l’eau grasse des restaurants du dessus par une évacuation de bac de condensation commune raccordé sur la fonte EG, fonte ouverte puis débouchée.

Un nouveau sinistre est intervenu le 23 décembre 2024, empêchant l’ouverture du magasin. Un feu de poubelle déclaré dans la cuisine de la société SOLA RAMEN a déclenché l’activation du système sprinkler déversant une importante quantité d’eau, laquelle a provoqué des débordements.

C’est dans ces conditions que, le 12 décembre 2024, la société DEVRED a présenté une requête afin d’être autorisée à assigner en référé à heure indiquée. Par ordonnance du 16 décembre 2024, cette requête a été rejetée au motif que le cas ne présentait pas un degré d’urgence suffisant.

Par actes de commissaire de justice des 24 et 31 décembre 2024 et 2 janvier 2025, la société DEVRED a fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, la société SOLA RAMEN, la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la société SOLA RAMEN, la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société DEVRED, la société [Adresse 17] en sa qualité de bailleur et la société ESPACE EXTENSION en sa qualité de mandataire dédié à la gestion des locaux, pour:

enjoindre à la société SOLA RAMEN de procéder à la fermeture de son restaurant dans l’attente de la détermination des causes du sinistre et de leurs réparations définitives et pérennes et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenirdemander la nomination d’un expert condamner in solidum les sociétés SOLA RAMEN et [Adresse 19] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de provision ad litemcondamner in solidum les sociétés SOLA RAMEN et [Adresse 19] au paiement de la somme de 2 000 euros en applica-tion des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A l’audience du 16 janvier 2025, la société DEVRED a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et soutenu le débouté des prétentions des défendeurs.

A cette même audience, les sociétés [Adresse 18] et ESPACE EXTENSION ont déposé et soutenu des conclusions aux fins de :

prononcer la mise hors de cause de la société [Adresse 14]rejeter les demandes de la société DEVREDfaire injonction à la société SOLA RAMEN de produire la ou les déclarations de sinistre régularisée(s) par ses soins en relation avec les désordres constatés, conformément à ses obligations contractuelles, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, subsidiairement de sa signification, et ce, pendant un délai de trois moisse réserver la liquidation de l’astreintecondamner la société DEVRED et toute partie succombante à verser à la [Adresse 18] et à la société ESPACE EXPANSION la somme provisionnelle de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 1103 du code civil, très subsidiairement, la ou les condamner par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A cette même audience, la société SOLA RAMEN a déposé et soutenu des conclusions aux fins de :

débouter la société DEVRED de toutes ses demandescondamner la société DEVRED à verser à la société SOLA RAMEN la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A cette même audience, la société AXA France IARD a déposé et soutenu des conclusions aux fins de :

donner acte à la société AXA France IARD de ses protestations et réservesdébouter toute partie de toutes ses autres demandes, fins et conclusionsréserver les dépens

La société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société SOLA RAMEN, n’a pas comparu mais a soutenu des conclusions aux fins de donner acte de ses protestations et réserves.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La société [Adresse 14] intervient en qualité de gestionnaire locatif pour le compte de la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE. Elle a échangé à de nombreuses reprises relativement aux infiltrations constatées, notamment avec la société SOLA RAMEN, et justifie ainsi d’un lien suffisant avec les prétentions de la demanderesse. Le moyen soutenu par celle-ci sur l’absence de lien de droit direct avec la demanderesse est inopérant. Il apparaît dès lors nécessaire que la société [Adresse 14] puisse, si elle le souhaite, participer à la mission d’expertise et que celle-ci lui soit rendue opposable.

La société ESPACE EXPANSION sera par conséquent déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande de fermeture du restaurant SOLA RAMEN

Conformément l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société DEVRED sollicite la fermeture du restaurant SOLA RAMEN, sous astreinte, dans l’attente de la détermination des causes du sinistre et de leurs réparations définitives. Pour autant, la société SOLA RAMEN justifie d’ores et déjà de la réalisation de travaux. En effet, il est établi que la société SECC, bureau d’expertise, a déposé un rapport, le 16 mai 2024, identifiant les causes des infiltrations comme étant liées à des problèmes d’étanchéité au niveau de la cuisine de la société SOLA RAMEN. Elle a fait état de raccordements des évacuations non conformes et de la réalisation défaillante de l’étanchéité. Il est justifié par plusieurs factures que ladite société a engagé des travaux au mois d’aout 2024 puis a été contrainte de fermer son restaurant pour effectuer des travaux complémentaires de mise en conformité au cours du mois de septembre 2024, lesquels ont consisté en une réfection du réseau d’évacuation des eaux usées et la remise en étanchéité du sol de la cuisine.

Les deux sinistres survenus postérieurement au mois de décembre 2024 ont été identifiés comme trouvant respectivement leur origine dans la fuite provenant d’un refoulement de l’eau grasse des restaurants par une évacuation de bac de condensation commune raccordé sur la fonte EG, canalisation qui a été ouverte puis débouchée, et dans l’activation du système sprinkler suite à un feu de poubelle de la cuisine du restaurant SOLA RAMEN qui a déversé une grande quantité d’eau provoquant des débordements causant des infiltrations vers le niveau 2 du centre commercial. Il n’est pas évoqué de nouveaux sinistres par la suite.

Compte tenu des diligences déjà entreprises par la société SOLA RAMEN pour effectuer des travaux de mise en conformité et au regard des conséquences financières importantes qu’engendrerait une telle mesure, la société DEVRED sera déboutée de sa demande de fermeture du restaurant SOLA RAMEN sous astreinte.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il est démontré que la société DEVRED a été confrontée à trois désordres relatifs à des infiltrations au cours de l’année 2024. Si des travaux de mise en conformité ont été engagés par la société SOLA RAMEN au cours du mois de septembre, les infiltrations constatées postérieurement sont en mesure d’interroger sur la bonne réalisation desdits travaux, notamment quant aux conditions d’étanchéité du sol du restaurant.

Il convient de relever que la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la société SOLA RAMEN et la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société DEVRED

ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

La société DEVRED justifie donc d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société DEVRED et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

En outre, il sera fait injonction à la société SOLA RAMEN de produire la ou les déclarations de sinistre en relation avec les désordres constatés, conformément à ses obligations contractuelles prévues aux articles 19.2 et 19.3 du contrat de bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant un délai de trois mois.

Sur la demande de provision ad litem

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui ne prévoit aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précisément et strictement définies par celui-ci.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions : la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond ; la seconde, la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée. Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération étant indifférente.

En l’espèce, aucune responsabilité n’est établie et la mesure d’expertise sollicitée en application de l’article 145 du code de procédure civile a précisément pour objet de déterminer les faits dont pourrait dépendre l’issue d’un potentiel litige.

Il convient donc de débouter la demanderesse de sa demande de provision ad litem.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Les dépens étant laissés à la charge de chacune des parties et à défaut de décision sur le fond des prétentions des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société [Adresse 14],

Ordonnons à la société SOLA RAMEN de produire la ou les déclarations de sinistre en relation avec les désordres constatés, conformément à ses obligations contractuelles, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la signification de l’ordonnance, et ce, pendant un délai de trois mois,

Ordonnons une expertise et Désignons pour y procéder :

[B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Tel. : 01.34.41.34.13 Fax : 01.34.41.34.10

Port. : 06.61.07.05.52

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne avec mission de :

convoquer et entendre les parties,se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que toutes pièces et éléments se rapportant aux travaux litigieux,se rendre sur place, [Adresse 13], Local B11E exploité par la société DEVREDexaminer les désordres allégués, les décrire en indiquant leur nature et leur étendue,rechercher la cause des désordres (origine des infiltrations d’eau),donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis,donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la demanderesse et proposer une base d’évaluation,constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

Fixons à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société DEVRED, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis,

Disons qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 16],

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Rejetons la demande de la société DEVRED de paiement d’une provision ad litem,

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

Disons n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes plus amples ou contraire.

FAIT À [Localité 15], le 23 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Céline PADIOLLEAU, Juge placée