TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND RENDU

LE 24 JANVIER 2025

N° RG 24/01916 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTVG

N° de minute :

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6]

c/

[V] [E]

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic AVENIR GESTION IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0753

DEFENDEUR

Monsieur [V] [E]

[Adresse 5]

[Localité 2] – ALLEMAGNE

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [E] est propriétaire des lots n°211, 317 et 362 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [V] [E] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 3478,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024.

Vu la transmission en date du 27 juin 2024 à l’autorité judiciaire allemande de l’assignation délivrée à l’encontre de Monsieur [V] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond, en vertu du Règlement CE n°2020/1784, par laquelle le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, demande la condamnation de Monsieur [V] [E] à lui payer les sommes de :

—  4773,90 euros au titre des charges de copropriété du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 3478,99 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,

—  921,98 euros au titre des charges des 3ème et 4ème trimestres 2024,

—  460,99 euros au titre des charges du 1er trimestre 2025,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Monsieur [V] [E], demeurant à Allemagne n’a pas comparu à l’audience. A cet égard, il est produit une attestation d’accomplissement de la signification de l’assignation par l’autorité judiciaire allemande en date du 30 juillet 2024, indiquant que cet acte lui a été signifié le 09 juillet 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, et 31 janvier 2024 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 21 juin 2024 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [V] [E] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, il ne s’est pas acquitté de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 12 mars 2024 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir sur les 3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er trimestre 2025 devenues exigibles.

Il s’ensuit que Monsieur [V] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4773,90 euros au titre des charges de copropriété restant dues avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de la signification de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure non retirée du 12 mars 2024, et à la somme de 1382,97 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [V] [E] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [V] [E], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [V] [E] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet AVENIR GESTION IMMO, les sommes de :

—  4773,90 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 21 juin 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter du 09 juillet 2024,

—  1382,97 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir en 2024 et 2025,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 24 janvier 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président