TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Octobre 2025

N° RG 24/01194 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEHN

N° Minute :

AFFAIRE

[R] [T]

C/

S.C.I. [5], S.C.I. [5]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [R] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anthony POLYDOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 1712

DEFENDERESSES

S.C.I. [5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.C.I. [5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

toutes deux représentées par M^e Clothilde CANAVATE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2398

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [5] et la SCI [5] sont des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et la loi n°86-18 du 6 janvier 1986, dont l’objet la mise à disposition de leurs associés de droits de séjour et de services se rattachant à l’immeuble social. Ce service est financé par les associés au travers du règlement de charges afférentes aux semaines de jouissance qui leur sont attribuées.

Par actes de cession régularisés le 25 octobre 1993, Mme [T] a acquis :

—  20 parts sociales de la SCI [5], lui donnant jouissance d’un appartement durant une période déterminée de l’année (n°48) ;

—  356 parts sociales de la SCI [5], lui donnant jouissance d’un appartement durant une autre période déterminée de l’année (n°47).

Mme [T] a été condamnée par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mai 2021, rendu sur opposition à injonction de payer, à payer à la SCI [5] la somme de 2 470,18 euros au titre des charges d’associés dues au 6 juin 2019, ainsi qu’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a également été condamnée dans le même cadre par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 mai 2021, à payer à la SCI [5] la somme de 2 155,09 euros au titre des charges d’associés dues au 7 juin 2019.

Le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris s’est par ailleurs dit incompétent, dans son jugement du 10 mai 2021, pour statuer sur la demande de retrait présentée.

Par exploit introductif d’instance en date du 6 février 2024, Mme [T] a fait assigner les sociétés [5] et [5] aux fins de voir prononcer son retrait pour justes motifs.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Mme [T] demande au tribunal de :

Prononcer son retrait des sociétés [5] et [5] à compter du 10 mai 2021 date de la première demande de retrait judiciaire pour juste motifs ;Débouter les sociétés défenderesses de leurs prétentions ;Les condamner à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 20 mars 2025, les SCI [5] et [5] demandent au tribunal de :

— Concernant la SCI [5]

A titre principal

— débouter Mme [T] de sa demande de retrait la SCI [5],

A titre subsidiaire

— autoriser le retrait de Mme [T] à compter de la décision à intervenir,

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme de 4 822,92 €uros correspondant aux charges impayées arrêtées au 22 août 2024, et ce préalablement à son retrait, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— fixer la valeur des parts sociales détenues par Mme [T] à 3,00 €uros,

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] l’ensemble des coûts afférents au retrait, dont les frais occasionnés par le retrait des associés, savoir les frais de greffe liés au changement de propriété des parts puis à leur annulation, les frais relatifs à l’enregistrement de l’opération auprès de la recette des impôts, ainsi que les frais de publicité légale,

A titre reconventionnel

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme d’un montant de 4 822,92 euros au titre des charges d’associés arrêtées au 22 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

Concernant la SCI [5]

A titre principal

— débouter Madame [R] [T] de sa demande de retrait la SCI [5],

A titre subsidiaire

— autoriser le retrait de Mme [T] à compter de la décision à intervenir,

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme de 4 307,47 euros au titre de ses charges d’associés arrêtées au 15 août 2024, et ce préalablement à son retrait, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— fixer la valeur des parts sociales détenues par Mme [T] à 2 495,56 euros,

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] l’ensemble des coûts afférents au retrait, dont les frais occasionnés par le retrait des associés, savoir les frais de greffe liés au changement de propriété des parts puis à leur annulation, les frais relatifs à l’enregistrement de l’opération auprès de la recette des impôts, ainsi que les frais de publicité légale,

A titre reconventionnel

— condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme d’un montant de 4 307,47 euros au titre de ses charges d’associés arrêtées au 15 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— Débouter purement et simplement Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [T] à payer à la SCI [5] et à la SCI [5] la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025 fixant la date des plaidoiries au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Moyens des parties

Mme [T] fait valoir, au visa des dispositions de l’article 19-1 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, et d’une réponse ministérielle du 5 septembre 2019, qu’elle présente en l’espèce de justes motifs de retrait au regard de son état de santé et de sa situation financière en ce que :

— elle souffre d’une polimyélite qui l’empêche de se déplacer seule et dispose ainsi depuis 2009 d’une carte d’invalidité définitive mentionnant un taux supérieur à 80% avec nécessité d’accompagnement,

— elle a perdu en 2011 son fils âgé de 21 ans, occasionnant un choc post-traumatique, et une dépression de deuil ;

— un certificat actualisé de son médecin traitant précise les difficultés dont elle souffre et atteste d’une autonomie de déplacements très faible ;

— le montant mensuel de sa retraite a chuté à 903 euros au mois de mai 2020 contre 1382 euros auparavant et s’élève à ce jour à 898 euros ;

— elle ne perçoit en outre de la CAF que 108 euros d’allocations.

Elle ne conteste pas avoir mis en location ses lots par période mais souligne n’en avoir perçu que très peu ou pas de revenus, ce qui ne lui a pas permis de faire face aux charges y afférentes.

Les SCI [5] rappelle que les justes motifs prévus par la loi ne peuvent être fondés sur des raisons de pure convenance, et doivent être considérés avec une particulière rigueur dès lors que le retrait a pour conséquence de faire peser sur les associés restants les appels de charges de l’ensemble immobilier ; qu’ils doivent ainsi présenter une réelle gravité, et qu’il convient en outre que l’associé établisse qu’il ne peut ni jouir personnellement ni mettre en location sur la période attribuée pour couvrir les charges ; que le montant de ces charges doit être de nature à obérer gravement sa situation financière ; que l’associé doit en outre justifier avoir tenté de céder amiablement ses parts, le retrait judiciaire devant rester exceptionnel pour répondre à des situations singulières.

Elles soulignent ainsi que de jurisprudence constante l’impossibilité d’occuper personnellement la résidence pour des raisons de santé ne constitue pas un motif autonome de retrait judiciaire, la jouissance des droits concernés ne se limitant pas à l’occupation personnelle et effective du bien considéré et pouvant également se réaliser par le prêt, l’échange ou la location.

Elles relèvent que Mme [T] met en location ses droits, et n’a jamais tenté de vendre ses parts sociales ; qu’ainsi elle n’est nullement privée de la jouissance de ses droits.

S’agissant de la situation financière de la demanderesse, les défenderesses observent qu’il n’est produit aucun avis d’imposition ; qu’il n’est pas fait état de ses charges ; que si ses revenus tels que déclarés sont inférieurs au SMIC ils ne sont pas inférieurs aux minima sociaux tels que l’ASPA, revenu plancher applicable en l’espèce dès lors que Mme [T] est retraitée. Ils considèrent que celle-ci faute d’établir ses charges ou la consistance de son patrimoine ne justifie pas que les charges d’associée obéreraient sa situation financière au sens du texte.

Elles ajoutent qu’en l’espèce la mise en location régulière de ses droits lui a permis de régler ses charges d’associée.

Réponse du tribunal

L’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que nonobstant toute clause contraire des statuts, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, après autorisation donnée par une décision unanime des associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice, notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minimas sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné.

En réponse à la question écrite n° 5074 (Rép. min. n° 5074, JO Sénat, 27 sept. 2018), portant notamment sur le caractère limitatif ou non des motifs énoncés par l’article et sur l’existence d’un pouvoir d’appréciation du juge, le ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a répondu que le retrait doit demeurer « exceptionnel, notamment afin de ne pas léser les intérêts des associés restants qui seront également amenés, après mise en œuvre de ce mécanisme, à supporter les charges des associés sortants », rappelant ce faisant que le retrait ne saurait se fonder sur l’existence de simples convenances personnelles. Cette réponse énonce également que « Le juge peut (…) apprécier au cas par cas chaque situation, en tenant compte le cas échéant d’éléments de nature personnelle en fonction de leur gravité (par ex., état de santé d’un associé le privant de la jouissance ses droits), même si la possibilité de retrait doit demeurer très encadrée ».

Dans cet esprit du texte, il est de principe que les justes motifs prévus par l’article 19-1 s’apprécient par la mise en balance des considérations liées à la situation personnelle de celui-ci et de l’intérêt collectif des associés restants au maintien de cette forme sociale d’offre touristique. (Civ 3ème 21 novembre 2024 / n° 23-16.857).

Il a en ce sens été considéré, dans ce cas d’espèce où les demandeurs justifiaient ne pas pouvoir utiliser personnellement l’appartement en cause, mais ne rapportaient pas la preuve de l’impossibilité de céder leurs droits ou de louer l’appartement les semaines où ils en avaient la jouissance, qu’une cour d’appel avait pu en déduire qu’ils ne justifiaient pas ainsi d’un juste motif de retrait de la société.

***

En l’espèce, les difficultés de santé, au demeurant non réellement contestées, de Mme [T], âgée de 67 ans, sont établies et affectent indéniablement, de manière conséquente, sa mobilité et ses facultés de déplacement, ce qu’elle démontre notamment par la production de sa carte d’invalidité définitive délivrée en 2009 pour un taux d’incapacité égal ou supérieur à 80% et un certificat de son médecin généraliste en date du 13 janvier 2025 faisant état d’une capacité respiratoire diminuée de 50% (stade sévère) en raison d’une grande cyphoscoliose avec déformation de l’abdomen, d’atrophies musculaires dans différents membres (jambe gauche contraignant à un déplacement avec béquilles, bras droit), de déplacements à pied difficiles et pénibles suite à perte d’équilibre, et du besoin d’une tierce personne pour la plupart des tâches quotidiennes du fait de son invalidité à plus de 80%.

Elle établit ainsi que sa mobilité et son autonomie sont drastiquement réduites et, consécutivement, établit l’impossibilité de jouir de ses lots par une occupation personnelle.

Elle n’apporte en revanche que peu d’éléments sur les conditions dans lesquelles elle a pu jouir autrement de ces lots depuis 2009 (date des premiers éléments attestant d’une diminution de sa mobilité), notamment par le biais de leur mise en location. Elle a produit des décomptes d’indemnités locatives concernant le lot [5] sur sa période n°48, montrant une location de 7 nuits pendant les hivers 2018/2019, 2020/2021, 2021/2022 et concernant le lot [5] sur sa période 47, montrant également une location de 7 nuits les mêmes années. Ces décomptes font apparaître que des charges ont été imputées en intégralité sur les loyers perçus, le reliquat en sa faveur étant nul.

Il n’est ainsi démontré aucune difficulté particulière de mise en location de ses droits sur la période récente, ce que confirment également les relevés de compte de Mme [T] auprès de chaque SCI, qui permettent de constater que celle-ci a régulièrement loué ses droits, compensant en très grande partie les charges dues chaque année à ce titre (reliquats de charges de 2 à 15 euros mensuels, indépendamment des arriérés). Elle a ainsi pu jouir, sous cette forme, des droits objets de la demande de retrait.

Elle ne rapporte par ailleurs aucune preuve d’une quelconque démarche, même infructueuse, de cession de ses parts. Il est observé à cet égard que dans les cas d’espèce qu’elle invoque, en s’appuyant sur des décisions de première instance et d’appel produites aux débats, les juridictions concernées, en cohérence avec les principes susrappelés, n’ont pour la plupart retenu les justes motifs liés à l’état de santé ou à la situation financière d’un associé qu’après avoir constaté par ailleurs des difficultés de mise en location et des tentatives de cession infructueuses ou vouées à l’échec ( par exemple en raison de la période concernée ou de l’état de la résidence), constat qui ne peut être fait en l’espèce.

Si Mme [T] établit par ailleurs que ses revenus mensuels sont faibles, sa pension de retraite s’étant élevée à 898,83 euros en septembre 2024 et les allocations perçues de la CAF s’étant élevées à 108,80 euros en juin 2024, soit un total de 1.007,63 euros mensuels, force est de constater qu’elle n’a produit aucun avis d’impôt permettant une appréciation plus globale de sa situation et n’a rien indiqué des charges fixes habituelles auxquelles elle fait face.

Elle n’invoque ni ne démontre que les montants perçus seraient inférieurs aux minima sociaux en matière de retraite (le SMIC, tel que prévu par le texte susvisé, n’ayant vocation à être pris en compte que pour les actifs), étant précisé que l’allocation de solidarité pour les personnes âgées s’élevait, selon l’information communiquée par le défendeur et non contestée ni contredite par des pièces, à 1.007 euros.

En l’absence de charges établies et en considération de la faisabilité démontrée de la location au regard de la pratique de Mme [T] les années passées, des revenus conférés par cette location, compensant en quasi-totalité les charges associées à ses droits, elle ne démontre pas non plus que sa situation financière se trouverait obérée par les obligations liées aux parts détenues auprès des SCI défenderesses.

Dans ces conditions, et en application des textes et principes précédemment rappelés, Mme [T] sera déboutée de sa demande.

2. Sur les demandes reconventionnelles

Moyens des parties

Les sociétés [5] font valoir, sur le fondement de l’article 3 de la loi du 6 janvier 1986 et de l’article 17 de leurs statuts, que Mme [T] reste à ce jour leur devoir à chacune des charges d’associé, ainsi que, en vertu d’une résolution de l’assemblée générale des associés en date du 24 janvier 2024, l’intégralité des frais engagés pour le recouvrement des charges.

Mme [T] n’a pas répondu sur ce point. Elle n’a pas élevé de contestation quant aux montants réclamés.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 janvier 1986 « Les associés sont tenus, envers la société, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l’acquisition, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l’article 9 de la présente loi. »

Ledit article 9 dispose « à moins qu’elles ne soient individualisées par les lois ou règlements en vigueur, un décret détermine, parmi les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, les charges communes et les charges liées à l’occupation.

Les associés sont tenus de participer aux charges des deux catégories en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance.

Toutefois, lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges de la deuxième catégorie pendant la période correspondante.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes en proportion du nombre des parts ou actions qu’ils détiennent dans le capital social.

Le règlement fixe la quote-part qui incombe, dans chacune des catégories de charges, à chaque groupe particulier de parts ou actions défini en fonction de la jouissance. A défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite. »

En l’absence de publication du décret prévu à l’art. 9, alinéa 1er, il est prévu l’application de la répartition fixée par les statuts et le règlement intérieur de la société.

En l’espèce les défenderesses ont versé aux débats à l’appui de leurs demandes :

— Leurs statuts, fixant la liste et la répartition des charges auxquelles sont tenus les associés ;

— Les procès-verbaux d’assemblée générale des deux SCI entre le 17 octobre 2018 et le 29 janvier 2024, portant notamment approbation des comptes de l’exercice annuel précédent ;

— Les appels de charges adressés par les deux SCI à Mme [T] entre les mois d’août 2019 et décembre 2023 faisant apparaître les charges dues sur chaque période et l’arriéré (« reprise du précédent relevé ») ;

— Le relevé de compte de la demanderesse arrêté au 15 août 2024 pour chaque SCI, faisant apparaître :

— Auprès de la SCI [5], un solde débiteur de 4.822,92 euros ;

— Auprès de la SCI [5], un solde débiteur de 4.307, 47 euros.

Mme [T] n’a pas contesté dans leur principe ou leur montant les créances dont la preuve est ainsi rapportée.

Il convient par conséquent de faire droit aux demandes reconventionnelles des défenderesses et de condamner Mme [T] à payer :

— A la SCI [5], la somme de 4.822,92 euros ;

— A la SCI [5], la somme de 4.307, 47 euros ;

ces deux condamnations étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur les dépens et sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Mme [T] aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent pas qu’il soit fait droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [T] de sa demande de retrait des SCI [5] et [5] ;

CONDAMNE Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme de 4.822,92 euros au titre des charges d’associée arrêtées au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] à payer à la SCI [5] la somme de 4.307,47 euros au titre des charges d’associée arrêtées au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,