TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Juin 2025

N° RG 22/09167 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X6G4

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [C] épouse [P]

C/

S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [I] [C] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Nathalie PEYRON, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : P0513 et Maître CHABERT et CASSASSOLLES de la Selarl DELSOL AVOCATS, avocats plaidants

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Leïla SADOUN MEDJABRA, avocat postulant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN53 et Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA CITE, avocat plaidant au barreau de [10]

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, puis prorogé au 5 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente reçue sous la forme authentique le 7 mai 2020 par Me [W] [J], notaire à [Localité 13] (Ain), Mme [I] [C] s’est engagée à vendre à la SAS Bouygues Immobilier les lots n°10 (un local commercial), 14 (un appartement T2), 17 et 21 (des caves), 25, 26, 27, 28 et 31 (des garages) compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (Rhône) érigé sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 4], section CK.

Cette promesse, valable initialement jusqu’au 30 novembre 2020 puis prorogée jusqu’au 30 mai 2021, stipulait un prix de 1 000 000 euros et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50 000 euros.

La vente n’a finalement pas été réitérée dans les délais convenus.

Selon un courrier recommandé en date du 24 juin 2021, Mme [C] a mis en demeure le bénéficiaire de lui verser la somme de 50 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Compte tenu du refus opposé par la société Bouygues Immobilier, Mme [C] l’a faite assigner par acte judiciaire du 4 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation et en réparation de ses préjudices financiers.

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 22 mai 2023, Mme [I] [C], demande au tribunal, au visa de l’article 1304-4 code civil, de :

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui verser la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 71 688,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros titre de dommages et intérêts suite à la perte de chance de vendre son bien à d’autres promoteurs immobiliers ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation, elle se prévaut de la stipulation convenue entre les parties sous le titre “conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer” prévoyant que celui-ci serait réputé avoir renoncé auxdites conditions suspensives à défaut de se prévaloir de leur non-réalisation dans le temps de validité de la promesse. Elle relève que le bénéficiaire lui a fait part de la non-réalisation de la condition suspensive relative au remembrement parcellaire après l’expiration du délai d’option, soit le 12 juillet 2021, et conteste en avoir eu connaissance avant. Elle considère que la condition liée au remembrement n’était pas une condition essentielle du consentement du bénéficiaire, affirmant qu’aucune stipulation n’a été insérée en ce sens dans la promesse et qu’aucune clause n’a prévu l’interdépendance des promesses signées par la société Bouygues Immobilier. Elle indique enfin avoir réalisé l’ensemble des obligations lui incombant et notamment, les formalités de purge.

Sur ses préjudices complémentaires, elle expose qu’elle a été contrainte d’évincer son locataire dans le cadre d’un bail commercial en le dispensant du paiement du loyer durant trois mois et en lui octroyant une indemnité d’éviction d’un montant de 25 000 euros, outre la prise en charge de frais d’avocat. Elle détaille également les pertes de loyers résultant de la vacance de ses biens. Elle précise avoir à nouveau exposé des frais d’avocat dans le cadre de l’instance en référé engagée à l’encontre de la société Bouygues Immobilier dont elle demande le remboursement. Elle allègue enfin avoir subi un préjudice financier lié à la perte de chance de vendre son bien et se prévaut à ce titre de deux courriers de promoteurs ayant présenté des offres d’achat au cours de la période d’immobilisation.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2023, la société Bouygues Immobilier demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1186, 1187, 1304-4 et 1304-6 du code civil, de :

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

— condamner Mme [C] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Pour conclure au rejet des demandes, la défenderesse soutient que la réalisation de la promesse a été conclue sous la condition essentielle et déterminante de la réalisation d’un remembrement parcellaire de trois tènements distincts. Elle précise que, pour mener à bien son projet immobilier, elle devait être en mesure d’acquérir les lots érigés sur les parcelles cadastrées n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], section CK, comme cela est stipulé dans la promesse, de telle sorte que Mme [C] ne pouvait pas ignorer que les promesses de vente nécessaires à l’aboutissement du projet, étaient interdépendantes. Elle entend démontrer que le remembrement parcellaire n’a pas pu aboutir car deux promesses de vente sont devenues caduques avant qu’elle obtienne le permis de construire. Elle se prévaut du courriel émis par la demanderesse le 30 avril 2021 pour démontrer qu’elle l’a informée de la non-réalisation de cette condition essentielle.

Elle reproche à Mme [C] de ne pas avoir justifié de l’accomplissement des conditions suspensives mises à sa charge et relatives à la libération des lieux et aux formalités de purge. Enfin, elle considère que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse et le sort de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Une cour d’appel qui a relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l’acte de levée d’option, qui reportait la signature de l’acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges entre les parties antérieurs et postérieurs à cette date, que la demande d’autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n’avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie. Elle en a déduit à bon droit que, la vente ne s’étant pas réalisée par leur fait, les promettants devaient restituer l’indemnité d’immobilisation (3e Civ., 5 mars 2020, pourvoi n°19-13.386).

En l’espèce, il sera rappelé que la promesse unilatérale de vente conclue le 7 mai 2020 entre les parties porte sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 4], section [Cadastre 9] à [Localité 11].

Il est stipulé en page 3 que le bénéficiaire souhaite acquérir une assiette foncière de 1 262 m² et, pour ce faire, deux autres parcelles cadastrées n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], section [Cadastre 9] aux fins de réaliser : « un projet immobilier d’une surface plancher totale minimum de 2 300 m² dans le cadre d’un permis de construire à obtenir ».

Il a ensuite été expressément stipulé que « le remembrement mentionné en vue d’aboutir à une acquisition ensuite concomitante de l’ensemble de ces parcelles est une condition essentielle et déterminante des présentes pour le bénéficiaire, sans laquelle il ne « se » ?

serait pas engagé ».

Ainsi, contrairement à ce que soutient Mme [I] [C], les parties sont convenues d’un commun accord de soumettre la validité de la promesse à la condition essentielle de l’acquisition concomitante d’autres parcelles par le bénéficiaire.

J’aurais peut être aussi cité les stipulations de la promesse afférente à l’indemnité d’immo

De plus, les pièces communiquées par la société Bouygues Immobilier permettent d’établir qu’elle n’a pas obtenu la purge du permis de construire, ce qui a fait échouer le projet d’acquisition de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5], section CK auprès des consorts [B] le 15 février 2021.

En outre, la société Bouygues Immobilier démontre avoir informé Mme [I] [C] de cette situation, cette dernière ayant constaté l’abandon du projet en ces termes dans un courriel du 30 avril 2021 : « A la suite de nos échanges téléphoniques de mercredi dernier 28/04/2021, nous avons pris acte du refus du permis modificatif par la mairie centrale et de votre volonté de ne pas signer d’acte de vente pour ces biens aux conditions de la PUV signée par vos soins ».

Cette information lui a bien été communiquée avant l’expiration de la validité de la promesse fixée au 30 mai 2021 et la promesse est ainsi devenue caduque le 28 avril 2021, de telle sorte que le bénéficiaire n’est pas tenu de payer l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence de ce qui précède, la demande de Mme [I] [C] tendant à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [C]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et elle est exclusive de dommages et intérêts.Je pense que je supprimerais ce paragraphe dès lors qu’on a dit qu’elle n’avait pas droit à l’indemnité d’immo

En l’espèce, Mme [I] [C] sollicite la somme de 71 688,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, outre la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien à d’autres promoteurs immobiliers.

Cependant, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne contractant aucun engagement d’acquérir, il ne commet aucune fautee lorsque l’engagement devient caduc que cette caducité ne lui est pas imputable.

Au demeurant, Mme [I] [C] ne démontre aucunement l’existence d’un autre comportement fautif de la société Bouygues Immobilier et ne fournit aucun élément de nature à étayer l’existence des préjudices qu’elle invoque.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [C] ayant succombé, elle sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

Partie tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société Bouygues Immobilier une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de Mme [I] [C] tendant à condamner la SAS Bouygues Immobilier à lui payer l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 7 mai 2020 ;

Rejette la demande de Mme [I] [C] tendant à condamner la SAS Bouygues Immobilier à lui payer des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices ;

Condamne Mme [I] [C] à payer les dépens de l’instance ;

Condamne Mme [I] [C] à payer à la SAS Bouygues Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT