TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SU2

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

ASSOCIATION PARME, [Adresse 1],

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0207

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [L] [Y], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 décembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SU2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2022, l’ASSOCIATION PARME a donné en location à Monsieur [T] [L] [Y] une chambre meublée, située au sein de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 509,31 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ASSOCIATION PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2474,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, l’ASSOCIATION PARME a fait assigner Monsieur [T] [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties ;

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Monsieur [T] [L] [Y] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2132,94 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi majorée de 100% ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2132, 94 euros, selon décompte en date du 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle précise que l’allocation logement a été maintenue à hauteur de 140 euros et que le locataire a repris le versement de la part résiduelle du loyer depuis quelques mois. Il souligne enfin que Monsieur [T] [L] [Y] a effectué un règlement le 10 octobre 2024.

Monsieur [T] [L] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, sans toutefois émettre de proposition en règlement de l’arriéré. Il précise avoir rencontré une assistante sociale et qu’une demande de FSL a été effectuée le 30 août 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré, la bailleresse à été autorisée à produire un décompte actualisé de la dette prenant en compte une aide au titre du FSL.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [L] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement de résidences sociales, et de l’ASSOCIATION PARME plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée et ce jusqu’à 36 mois. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement- l’ASSOCIATION PARME est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 15 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2474,79 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [T] [L] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois (unique versement le 2 juillet 2024 de la somme de 665 euros), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 juillet 2024.

Monsieur [T] [L] [Y] étant sans droit ni titre depuis 20 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [L] [Y] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION PARME produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [L] [Y] reste lui devoir la somme de 2132, 94 euros à la date du 8 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date (septembre 2024). La bailleresse n’a pas produit pendant le temps du délibéré un décompte actualisé intégrant une aide au titre du FSL.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [L] [Y], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2132,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [T] [L] [Y] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l’application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est donc pas applicable au cas d’espèce.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que Monsieur [T] [L] [Y] a repris les règlements de la part résiduelle de son loyer depuis plusieurs mois même si ceux-ci sont insuffisants à régler l’arriéré. Il a indiqué par ailleurs disposer de faibles ressources et être en attente d’une demande de FSL effectuée le 30 août 2024, de nature à lui permettre d’apurer sa dette au plus vite.

Compte tenu de ces éléments et de sa demande formulée à l’audience, Monsieur [T] [L] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l’exigibilité immédiate de la somme due.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être supérieure à deux ans.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] [Y] a justifié de sa bonne foi et de sa capacité actuelle à faire face à son loyer courant démontrant sa capacité à s’acquitter du loyer courant.

En conséquence, il lui sera accordé un délai jusqu’au 15 mars 2025 pour se reloger.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ASSOCIATION PARME les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 15 mars 2022 entre l'[4] PARME et Monsieur [T] [L] [Y] concernant la chambre n°0314 située au sein de la [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés au plus tard le 15 mars 2025;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Y] à verser à l’ASSOCIATION PARME la somme de 2132,94 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la totalité de la somme ;

AUTORISE Monsieur [T] [L] [Y] à se libérer de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune, puis 24 qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée plus de sept jours après la date d’envoi par l’ASSOCIATION PARME à Monsieur [T] [L] [Y] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l’exigibilité immédiate des sommes restant dues;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Y] à verser à l’ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Y] à verser à l’ASSOCIATION PARME une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 6], le 12 décembre 2024.

Le greffier La juge des contentieux de la protection