Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00241 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DK6B

JUGEMENT

DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [T] [F] épouse [V],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [X] [W],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

Madame [O] [W],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2023, Madame [T] [F] épouse [V] a donné à bail à Monsieur [X] [W] un logement meublé sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 400 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, Madame [T] [F] épouse [V] a fait délivrer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] un congé pour reprise, visant l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, prenant effet au 13 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Madame [T] [F] épouse [V] a fait délivrer à Monsieur et Madame [W] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du même jour, Madame [T] [F] épouse [V] a fait délivrer à Monsieur et Madame [W] une sommation interpellative de confirmer l’existence d’un nouveau contrat de location alléguée par Monsieur et Madame [W].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Madame [T] [F] épouse [V] a fait assigner Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lisieux, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir:

— constater que le bail intervenu entre les parties a pris fin le 13 janvier 2024 compte tenu du congé pour reprise délivré le 6 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur Madame [W] ainsi que de tout occupant de leur chef introduit dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser Madame [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur et Madame [W] et garnissant les lieux, dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou chez tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de ces derniers,

— condamner Monsieur et Madame [W] au paiement de la somme de 967,74 € correspondant aux loyers impayés arrêtés de novembre 2023 au 13 janvier 2024, augmentée des intérêts de droit et capitalisation depuis la délivrance du commandement,

— condamner Monsieur et Madame [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € depuis le 14 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit et ce en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,

— condamner Monsieur et Madame [W] au paiement d’une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés pour la délivrance du congé pour reprise, la sommation de quitter les lieux et la sommation interpellative, pour un montant total de 259,84 €,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

À l’audience, Madame [T] [F] épouse [V], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions récapitulatives et responsives. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et sollicite en outre :

— la condamnation de Monsieur et Madame [W] au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— le rejet de l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de Monsieur et Madame [W].

Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] sont représentés à l’audience par leur conseil. Se référant à leurs conclusions n°2, ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [T] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre principal,

— constater l’existence d’un bail d’habitation régularisé le 1er janvier 2024 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] entre Monsieur [V] et Monsieur et Madame [W],

À titre subsidiaire,

— requalifier le bail d’habitation régularisé le 14 janvier 2023 en non meublé, soumis aux dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 6 juin 1989,

En tout état de cause,

— condamner Madame [T] [F] à leur verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

— condamner Madame [T] [F] à leur verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [T] [F] aux entiers dépens de la procédure.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la qualification du bail

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

En l’espèce, il est constant et établi par les pièces produites que Madame [T] [F] épouse [V] et Monsieur [X] [W] ont signé un contrat de location intitulé “contrat type de location ou de colocation de logement meublé” le 14 janvier 2023 portant sur la location d’un logement sis [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 400 €.

Madame [F] épouse [V] justifie par ailleurs, par la production d’une attestation de propriété notariée, qu’elle est propriétaire dudit bien immobilier avec son époux Monsieur [S] [V].

Toutefois, Monsieur et Madame [W] soutiennent d’une part que le logement n’était en réalité garni d’aucun meuble, d’autre part qu’ils ont signé le 1er janvier 2024 un nouveau contrat location avec Monsieur [V] portant sur le même logement avec la qualification “non meublé”.

Monsieur et Madame [W] produisent aux débats un contrat daté du 1er janvier 2024 portant la mention “Annule et remplace le précédent contrat avec Madame [M] [U] – Contrat de location non meublé” par lequel Monsieur [A] [V] donne en location à Monsieur et Madame [W] [X] un logement situé [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10] [Localité 6] pour un loyer mensuel de 0 €.

Madame [T] [F] épouse [V] répond que ce document est un faux et produit un justificatif de dépôt de plainte pour usage de faux déposée par son époux Monsieur [S] [V] avec une copie de son procès-verbal d’audition devant les services de gendarmerie nationale.

Dans son audition devant la gendarmerie, Monsieur [V] déclare que Monsieur [X] [W] a créé de faux documents de location pour les remettre au tribunal. Il confirme qu’il n’a jamais signé le bail de janvier 2024 et que Monsieur [W] a effectué ce faux juste avant la procédure d’expulsion. Il précise notamment que sur ce document, le nom de son épouse est erroné et que son adresse n’est pas la bonne.

Bien que les suites pénales de cette plainte ne soit pas encore connue, Monsieur [V] a fermement contesté être l’auteur de ce contrat en déposant plainte devant la gendarmerie nationale. Au surplus, il y a lieu de relever les incohérences manifestes de ce document, établi en janvier 2024, juste avant la date d’effet du congé délivré par Madame [F]: les fautes d’orthographe sur les noms de famille de Madame [F] et de Monsieur [V], l’absence de loyer fixé (faisant au surplus échapper à la qualification de bail ledit contrat), les différences de signature.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de tenir compte du contrat de location signé le 14 janvier 2023 entre Madame [F] et Monsieur [W] et de rejeter la demande de Monsieur et Madame [W] aux fins de constat de l’existence d’un nouveau bail d’habitation en date du 1er janvier 2024 entre eux et Monsieur [V].

S’agissant de la requalification du contrat de location d’un logement meublé en contrat de location d’un logement non meublé sollicité par les défendeurs, il convient d’observer que Madame [F] et Monsieur [W], parties au contrat, ont expressément qualifié celui-ci de contrat de location de logement meublé et en page 2 de celui-ci, il y est précisé que le logement contient des équipements suivants : cuisine équipée, tables, chaises, quatre lits, 2 canapés, literies etc.

Par ailleurs, Madame [F] produit un état des lieux d’entrée avec un inventaire et état des meubles. Ce document est paraphé par Monsieur [X] [W] et ce dernier a signé une dernière page portant sur les contrôles et diagnostics, annexée à l’état des lieux d’entrée et l’inventaire, sa signature étant précédée de la date du 13 janvier 2023. Ce document est dès lors contradictoire. Il y est relevé que le logement comporte les meubles suivants :

— une table de cuisine,

— trois fauteuils,

— quatre lits simples,

— trois placards,

— un four (piano de cuisine),

— un lave-vaisselle,

— une télévision avec lecteur DVD.

Monsieur et Madame [W] ne peuvent dès lors valablement soutenir que le logement n’était pas meublé. Au surplus, les photographies non datées produites de meubles dans le jardin ne sont pas probantes et ne permettent pas de démontrer que le logement donné en location par Madame [F] n’était pas meublé.

En conséquence, Monsieur et Madame [W] seront déboutés de leur demande aux fins de requalification du bail en bail d’habitation d’un logement non meublé.

— Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Madame [F] et Monsieur [W] sont liés par un bail d’habitation meublée signé le 14 janvier 2023 ayant pris effet le même jour.

L’article 25-7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le contrat de location des logements meublés est conclu pour une durée au d’au moins un an, et qu’en l’absence de congé délivré dans les conditions prévus à l’article 25-8, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an

Le contrat de location est dès lors consenti pour un an, à compter du 14 janvier 2023, jusqu’au 13 janvier 2024.

Le congé délivré par voie de commissaire de justice le 6 octobre 2023 avec effet au 13 janvier 2024 a ainsi été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il est indiqué qu’il s’agit d’un congé pour reprise, le bénéficiaire désigné pour la reprise étant son fils, Monsieur [L] [V] résidant [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 12].

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 13 janvier 2024 et Monsieur [X] [W] se trouve occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de valider le congé à la date du 13 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W], titulaire du bail, ainsi que celle de Madame [O] [W], occupante de son chef, et celle de tous autres occupants de son chef.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [T] [F] est fondée à réclamer à titre de réparation du préjudice causé par le maintien du locataire Monsieur [X] [W] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 € comme le sollicite Madame [F] qui fait valoir que le contrat de location prévoyait expressément que “si le contrat est renouvelé par accord écrit, ce sera pour une durée de 12 mois maximum et pour un montant de 600 € par mois”.

Or en l’espèce, du fait de la prise d’effet du congé, le locataire n’est plus titulaire du bail, et la bailleresse ne peut solliciter l’application des dispositions contractuelles résultat d’un contrat de bail résilié. De plus, les dispositions contractuelles susvisées ne concernent que le cas d’un renouvellement du bail résultant d’un accord écrit entre les parties.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 400 €correspondant au montant du loyer convenu entre les parties lors de la signature du bail du 14 janvier 2023. Monsieur [X] [W], seul titulaire du bail, sera condamné au paiement de ces indemnités d’occupation.

— Sur l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 967,47 € correspondant aux loyers impayés arrêtés de novembre 2023 au 13 janvier 2024. Toutefois, faute de décompte produit sur cette période, Madame [F] ne justifie pas de sa créance et elle sera déboutée de sa demande.

— Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [T] [F] sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral. Elle fait valoir que Monsieur et Madame [W] se sont montrés particulièrement agressifs à son égard depuis la délivrance du congé. Elle soutient avoir subi des violences sur sa personne le 13 janvier 2024 lui occasionnant une incapacité de travail de 2 jours. Elle ajoute que Monsieur et Madame [W] ont également commis une violation de domicile le 24 avril 2024 en pénétrant sans autorisation dans son domicile et en l’insultant à cette occasion. Elle justifie d’un dépôt de plainte pour ces deux faits.

Néanmoins, les défendeurs contestent ces faits, les enquêtes pénales sont encore en cours, et Madame [F] ne produit que ses propres déclarations devant les services d’enquête et ne produit pas d’autres pièces à l’instar d’un certificat médical, ce qui est insuffisant en l’état pour établir la faute des défendeurs et la caractérisation d’un préjudice. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur et Madame [W] ont quant à eux sollicité la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral subi, indiquant que Madame [F] a exercé un harcèlement en se rendant de manière intempestive chez eux. Ils font état d’un dépôt de plainte qui n’est pas produit. Ils ne produisent aucune pièce justifiant d’agissements de Madame [F] leur ayant causé un préjudice. En conséquence, ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W], succombant, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de la sommation interpellative du 24 janvier 2024.

Le congé pour reprise signifié par voie de commissaire de justice doit cependant rester à la charge de la bailleresse qui fait part de sa volonté de mettre fin au bail. Au surplus, ce congé pouvait également être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il ne fera en conséquence pas partie des dépens mis à la charge des défendeurs succombant.

Madame [F] a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dès lors, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au vu de la solution apportée au litige, Monsieur et Madame [W] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] de leur demande de constat de l’existence d’un bail d’habitation régularisé le 1er janvier 2024 entre eux et Monsieur [V] portant sur un logement non meublé sis [Adresse 13] ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] de leur demande de requalification du bail d’habitation du 14 janvier 2023 d’un logement meublé en bail d’habitation portant sur un logement non meublé ;

DIT que le congé pour reprise délivré par Madame [T] [F] épouse [V] par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2024 à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] est valable et a été régulièrement délivré;

DIT que le bail conclu le 14 janvier 2023 entre Madame [T] [F] épouse [V] et Monsieur [X] [W] se trouve par conséquent résilié par l’effet du congé, à compter du 13 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [X] [W] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2024;

AUTORISE Madame [T] [F] épouse [V] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [W], de Madame [O] [W] occupante de son chef, ou de tout autre occupant de son chef, faute pour lui d’avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à Madame [T] [F] [V] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 400 euros, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 13 janvier 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux loués;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme ;

DIT que la bailleresse sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE Madame [T] [F] épouse [V] de sa demande au titre de l’arriéré locatif de novembre 2023 au 13 janvier 2024;

DÉBOUTE Madame [T] [F] épouse [V] de sa demande de dommages et intérêts;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] de leur demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] à payer à Madame [T] [F] épouse [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [O] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de la sommation interprétative du 24 janvier 2024;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,