TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 FEVRIER 2025

N° RG 24/02741 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVAG

N° de minute :

HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

c/

A.M. A. FRENCH COMPUTER SYSTEM,

DEMANDERESSE

HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

DEFENDERESSE

A.M. A. FRENCH COMPUTER SYSTEM,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2013, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH (HDS) a donné à bail des locaux commerciaux sis [Adresse 1]) à la société FRENCH COMPUTER SYSTEM pour une durée de neuf années à compter du 15 juillet 2013 moyennant un loyer annuel s’élevant à la somme de 2.300,00 euros hors taxes et hors charges payables par trimestre et d’avance.

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2020, la société FRENCH COMPUTER SYSTEM venait aux droits de la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à compter du 1er novembre 2020.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice du 9 août 2023, la société HDS a fait délivrer à la société FRENCH COMPUTER SYSTEM un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 17.100,87 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juillet 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte du 27 novembre 2024, la société HDS a fait délivrer une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à la société FRENCH COMPUTER SYSTEM aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— prononcer l’expulsion de la société FRENCH COMPUTER SYSTEM et/ou tous occupants de son fait avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de 48 heures suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— organiser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la partie défenderesse,

— condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à lui verser par provision la somme de 22.859,30 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2023,

— condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à lui verser une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM aux dépens qui comprendront « notamment les frais du commandement de payer d’un montant de 194,78 euros et les frais de signification de la présente ».

A l’audience du 12 décembre 2024, le conseil de la société HDS a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse, la société FRENCH COMPUTER SYSTEM n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 9 août 2023 se décompose comme suit :

—  17.100,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2023,

—  194,78 euros au titre du coût du présent acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la partie défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 17.100,87 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 9 septembre 2023 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la partie défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux dès lors que la demanderesse ne justifie pas d’une quelconque résistance de sa part et que la décision prévoit d’ores et déjà la possibilité du recours à la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit la majoration par rapport au loyer des sommes dues à titre d’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Il est en effet rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera donc fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, le montant demandé par le bailleur étant sérieusement contestable dès lors que, reposant sur une stipulation du bail, il constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

S’agissant de la provision de 22.859,30 euros sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail, et il y a donc lieu de condamner par provision la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à verser à la société HDS au titre des arriérés de loyers arrêtés à la date d’acquisition de la clause résolutoire puis des indemnités d’occupation, la somme de 22.859,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2023 pour la somme de 17.100,87 euros et à compter de l’assignation en date du 27 novembre 2024 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 9 septembre 2023 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, l’expulsion de la société FRENCH COMPUTER SYSTEM ou de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2],

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à payer à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 22.859,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 pour la somme de 17.100,87 euros et à compter du 27 novembre 2024 pour le surplus,

Condamnons la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à payer à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 10 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la partie défenderesse aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Disons n’y avoir lieu à application des clauses pénales figurant au bail,

Condamnons la société FRENCH COMPUTER SYSTEM aux dépens,

Condamnons la société FRENCH COMPUTER SYSTEM à payer à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 7], le 26 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président